Leserfrage: Was mache ich mit nun mit meinen offenen Immobilienfonds?

Die Immobilienkrise schwelt schon seit fast zwei Jahren, weil die kräftigen Zinsanhebungen der Notenbanken die Zinskosten in die Höhe getrieben haben und immer mehr Immobilienbesitzer in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Das gilt auch für Immobilienunternehmen und Immobilienfonds. Die Verunsicherung der Anleger ist groß und so erreichte mich eine Leseranfrage, die sich auf den Umgang mit dem Grundbesitz Europa RC (WKN: 980700) sowie dem Grundbesitz Global (WKN: 980705) bezieht. Die Problematik betrifft aber im Grunde aber alle offenen Immobilienfonds - eine Assetklasse, der ich ja schon seit Jahren äußerst kritisch gegenüberstehe...

Ich bin kein Fan von der Anlageform Immobilien und/oder Immobilienfonds, weil sie erhebliche Risiken birgt, die zumeist ausgeblendet, übersehen oder verschwiegen werden. Die meiste Zeit über die das kein Problem, weil sie nur in Krisensituationen hochpoppen – aber dann richtig. Das passierte vor 15 Jahren in der Globalen Finanzkrise ganz massiv und in etwas abgeschwächter Form jetzt wieder.

Die Grundproblematik bei Immobilienfonds ist, dass ihre Bewertung nicht transparent ist und vom Fonds selbst vorgenommen wird. Die Bewertungen neigen also dazu, zu hoch ausgewiesen zu werden – nicht nur, weil sich hieran ein Teil der Entlohnung des Fondsmanagements orientiert. Das Hochschreiben der Werte führt dazu, dass in Krisen und/oder bei fallenden Immobilienpreisen die Werte überhaupt nicht mehr mit den realen Marktpreisen zusammenpassen. Wenn der Fonds also Immobilien verkaufen will oder sogar muss, erzielt er in der Regel deutlich niedrigere Verkaufserlöse, als zuvor in der Bewertung angesetzt waren. Spätestens nach den ersten Abwertungen bekommen Anleger kalte Füße, weil sie noch mehr Abwertungsdruck befürchten, und dann steigen die Auszahlungsanfragen an den Fonds. Und diese kann er nur in begrenztem Maß erfüllen, weil er sein Geld ja nicht auf dem Konto rumliegen, sondern langfristig in Immobilien investiert hat.

Ich möchte die Problematik an diese Stelle nicht zu umfangreich darstellen; sie ist für Immobilieninvestoren allerdings durchaus relevant. Bei Interesse kann man meine ausführlichen Darlegungen hier nachlesen:

• Weshalb Anleger lieber nicht auf offene Immobilienfonds setzen sollten

Das Drama nimmt seinen Lauf...

Kürzlich hat der offene Immobilienfonds "Uniglobal Wohnen ZBI" sein Immobilienportfolio um 17 % abgewertet. Das ist für die vertrauensvollen Anleger natürlich ein Schock und wirft die Frage auf, ob die Immobilienkrise aus 2008/09 eine Renaissance feiert. Der Fonds zeigt die von mir angesprochene Problematik klar auf: die Werte wurden einfach weiter zu hoch angesetzt, obwohl der Immobilienmarkt schon stark nachgegeben hatte. Die Wünsche von Anlegern auf Rückzahlung wurde aus dem Cashbestand bedient, bis dieser leergeräumt war. Nun müssen Immobilien verkauft werden, um Rückzahlungen vornehmen zu können – und dabei zeigen sich die wirklich zu realisierenden Immobilienwerte, die deutlich unterhalb der angesetzten/behaupteten liegen.

Die entscheidende Frage ist, ob dies das Ende der Problematik ist oder nur ein Zwischenschritt zu sehr viel mehr Schmerz und Verlusten. Und diese Frage kann ich nicht beantworten! Ich kann ihnen aber sagen, dass das Problem nicht neu ist, dass es in den letzten Jahrzehnten mehrfach aufgetreten ist und dass die betroffenen Anleger sehr viel Geld mit offenen (und geschlossenen) Immobilienfonds verloren haben und dass diejenigen, die am längsten abgewartet haben, zumeist zu den größten Verlierern zählten.

Ich kann (und darf aus rechtlichen Gründen) keine Anlageempfehlung aussprechen, aber aus meinen Überlegungen kann man bestimmt leicht meine Einschätzung ableiten. Ich habe solche Produkte nicht im Depot und werde sie niemals kaufen. Die Risiken halte ich für nicht kalkulierbar und die Chancen für verhältnismäßig viel zu niedrig.

Quelle: wallstreet-online.de

Ich möchte aber auf mein Fazit in dem verlinkten Artikel verweisen, das auch nach mehr als fünf Jahren noch gilt: "Wer dennoch auf den Immobiliensektor setzen will, kann dies mit Finanzinvestor Blackstone tun. Der Alternative Asset Manager legt geschlossene Fonds für professionelle und institutionelle Investoren auf und verdient mit dem Managen der Immobilien sein Geld in Form von Management- und Erfolgsprovisionen. Einfacher und sicherer kann man im Immobiliensektor kein Geld verdienen, daher ist Blackstone meine erste Wahl!" Und ich kann ihnen mitteilen, dass die Aktien von Blackstone seit Jahren zu meinen größten Depotpositionen gehören und rund 13,5 % meines Gesamtvermögens ausmachten.

• Apollo, Blackstone, KKR im Earnings Quickcheck Q1/24: Rückenwind im Billionenrennen

Erwähnenswert ist am Ende noch, dass die unterschiedlichen Bereiche des Immobiliensektors unterschiedliche Chancen und Risiken bergen. Wegen Home Office und Konjunkturflaute stehen vor allem Büroimmobilien und Citylagen im Feuer, weil hier die Nachfrage deutlich zurückgegangen ist und sich auch absehbar nicht wieder erholen wird. Lager- und Logistikimmobilien dürften weiter gefragt bleiben und Rechenzentren erleben einen wahren Boom. Und dann sind da noch Wohnimmobilien; hier ist die Neubautätigkeit beinahe komplett zum Erliegen gekommen, was die Mieten stark antreibt. Das kommt Bestandshaltern entgegen - allerdings droht ihnen gesetzliches Ungemach aus Mietendeckel, staatlichen Vorkaufsrechten, teuren Sanierungsauflagen. Wohnimmobilien scheint - neben Rechenzentren - der attraktivste Bereich im Immobiliensektor zu sein. Aber das macht ihn noch nicht attraktiv. Auch deshalb setze ich lieber auf den Immobilien-Asset Manager. ツ

Disclaimer: Habe Apollo, Blackstone, KKR auf meiner Beobachtungsliste und/oder im Depot/Wiki.