Kissigs Kloogschieterei: Zurück auf Los

Die Angst ist zurück und die Börsen taumeln. Nachdem sie zuvor fulminant selbstbewusst unbeirrt in neue Höhen vorstießen und der S&P 500 sogar erstmals in der Geschichte die 5.000er Marke übersprang, trafen sie die neusten US-Daten ins Mark. Die Verbraucherpreise steigen stärker als erwartet an, der Inflationszuwachs nimmt weiter ab, aber eben weniger stark als erhofft. Während also Bürger und Unternehmen unter der wachsenden Zinslast stöhnen, schwindet die Hoffnung auf baldige Zinssenkungen. Für März ist das Thema tot und auch für den Mai sieht es trübe aus. Das ist für die Konsumenten ärgerlich, für die Unternehmen belastend, aber für einige Sektoren sogar gefährlich...

Die Immobilienkonzerne stehen vor dem Dilemma, dass immer mehr ihrer noch günstigen alten Kreditverträge auslaufen und sie diese nun zu neuen Konditionen abschließen müssen. Zurückzahlen können sie das Geld meistens nicht und der Wert der zugrundeliegenden Sicherheiten ist oft arg geschrumpft, so dass die Kreditverlängerung keine ausgemachte Sache ist. Und Verkäufe in einem ohnehin fallenden Markt mit zu wenig Käufern könnten eine Abwärtsspirale in Gang setzen, denn Abwertungsverluste schlagen ins Ergebnis durch und belasten auch das Eigenkapital. Womit die Kreditfähigkeit weiter sinkt.

Dieses Problem trifft vor allem den Büro- und Gewerbeimmobilienbereich und ganz besonders in den USA. Dort gibt es hohe Leerstandsquoten und neben strauchelnden Immobiliengesellschaften bekommen auch viele Regionalbanken, die hier besonders stark engagiert sind, heftige Probleme. Erinnerungen an die 'kleine Finanzkrise' aus dem Frühjahr 2023 werden wach und die Sache ist noch nicht ausgestanden. Inzwischen geraten auch hiesige Banken ins Fadenkreuz, weil sie sich (zu) stark im US-Gewerbeimmobilienmarkt engagiert haben. Die EZB warnte jetzt sogar davor, man werde deutsche Banken mit höheren Eigenkapitalvorschriften an die kurze Leine nehmen, wenn sie sich in den USA zu stark exponiert hätten. Die pbb ist nur eine der (not-)leidenden Institute. Und bei der Benko-Pleite zeigen sich immer mehr betroffene Institute aus dem Sparkassen- und Genossenschaftssektor, auch bei uns sind die Regionalbanken besonders stark im Gewerbeimmobilienbereich involviert. Und deutsche Immobilienkonzerne im Gewerbeimmobiliensektor stehen mit dem Rücken zur Wand und wie der Blick auf den Kursverlauf bei Branicks oder der VIB zeigt, rechnen Anleger inzwischen mit dem Schlimmsten. Möglicherweise nicht zu Unrecht...

Während die Regionalbanken weiter und zunehmend schwanken, profitieren die Großbanken von ihren soliden Bilanzen und ihren enormen Kostenvorteilen, allen voran JPMorgan. Und doch geraten auch diese immer stärker unter Druck, allerdings von anderer Seite, da sie von FinTechs herausgefordert werden, die Banking ohne Bank salonfähig machen. SoFi Technologies ist hier einer der besonders stark auftrumpfenden Herausforderer. Hinzu kommen bankenfremde Finanzinstitute wie die Alternativen Asset Manager. Diese müssen sich im selben herausfordernden Umfeld plagen, aber sie sind weniger stark reguliert und haben größere Handlungsspielräume, so dass sie flexibler auf Veränderungen reagieren können. Opportunismus zahlt sich im Geschäftsleben oft aus, wenn es um Chancen und Risiken geht.

Natürlich leben auch die Alternativen Asset Manager nicht auf ihrem eigenen Planeten und stecken Treffer in der Krise ein. So hat Blackstone weiter mit seinem hohen Immobilienengagement zu kämpfen. Die auf Hypothekenkredite spezialisierte Tochter Blackstone Mortgage Trust (BXMT) war im Dezember Ziel einer Short Attacke, weil Befürchtungen geschürt wurden, Kreditnehmer könnten auslaufende Kredite nicht vollständig tilgen und die als Sicherheiten dienenden Gewerbeimmobilien würden nach zu starken Werteinbrüchen ggf. nicht zur Deckung ausreichen. Wettbewerber KKR hat bei seinem entsprechenden KKR Real Estate Finance Trust soeben die Dividenden halbiert – vorsorglich.

Die Stärke der Alternativen Asset Manager ist ihre hohe Flexibilität und die geringere Regulierung. Sie können flexibler auf die Marktgegebenheiten reagieren und Chancen opportunistisch nutzen. So nutzt Blackstone weiter die Gunst der Stunde und kauft ganze REITs zu Ausverkaufskursen auf. Nun trifft es das kanadische Immobilienunternehmen Tricon Residential, für das Blackstone Real Estate Partners und Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) 3,5 Mrd. USD auf den Tisch legen. Tricon bietet Mietwohnungen und Apartments in wachstumsstarken Märkten in den USA wie Atlanta, Charlotte, Dallas, Tampa und Phoenix sowie in Toronto, Kanada, an.

Ein erheblicher Teil des Problems der Immobilienkonzerne und ihrer finanzierenden Banken sind die hohen Zinsen. Für die US-Notenbank wächst der Druck von allen Seiten bei schwindenden Optionen. Die Zinsen zu senken heißt, mehr Raum für Inflation zu bieten. Die Zinsen nicht zu senken könnte die schlingernden Banken in existenzbedrohende Schieflagen führen. Fed-Chef Powell betont, man habe alles im Griff und möglicherweise stehen bald weitere Bankenübernahmen durch die Großbanken an, um die Lecks zu stopfen. Beruhigend sind diese Aussichten nicht und das spüren auch die Anleger. Nicht nur durch den Kurseinbruch. Ein Beben auf höchstem Niveau. Aber für Panik besteht (noch) kein Grund…

Alles Gute für euer Geld!

Michael C. Kissig

Disclaimer: Habe Blackstone, Branicks, KKR, SoFi auf meiner Beobachtungsliste und/oder im Depot/Wiki.