Opendoor Technologies: Die heißeste Spekulation auf den Immobilienturnaround?!

Für das "Aktien Magazin" von Traderfox habe ich kürzlich meinen Favoriten für das Jahr 2024 vorgestellt und meine Wahl fiel auf Opendoor Technologies.

Opendoor ist der führende iBuying-Spezialist der USA. Als der Immobilienmarkt boomte verdienten viele Amerikaner mit Immobilien ihr Geld, indem sie Häuser günstig kauften, auf Vordermann brachten und dann mit sattem Gewinn wieder verkaufen. Dieses 'House-Flipping' ging solange gut, wie die Zinsen niedrig und Baumaterialien jederzeit und vergleichsweise preiswert zu bekommen waren. Doch diese Zeiten sind vorbei und die der Inflation folgenden starken Zinsanhebungen der US-Notenbank brachten den Immobilienmarkt zum Kollabieren gebracht. In einem nie dagewesenen Tempo wurden Bauvorhaben gestoppt und Kaufverträge für neue Häuser storniert. Zudem machen die hohen Zinsen Immobilien für viele Menschen inzwischen unerschwinglich und so trocknete auch der Markt für Gebrauchtimmobilien ein. Seit anderthalb Jahren sinken die Immobilienpreise und Opendoors Geschäftsmodell hat sich als nicht flugfähig (genug) erwiesen. So sieht es jedenfalls auf den ersten Blick aus. Doch beim genaueren Hinsehen stehen den Risiken auch echte Chancen gegenüber. Die neue Zinssenkungsfantasie ist dabei nur der Turbo für den bereits gelungenen Turnaround...

House-Flipping hört sich so einfach an, ist allerdings ein komplexer Vorgang und nicht frei von Risiken. Alleine die Vertragsabwicklung benötigt dabei im Durchschnitt 87 Tage und das beim Ankauf und noch einmal beim Verkauf. Dazwischen muss das Gebäude dann noch renoviert oder gar saniert werden, was ebenfalls neben Geld auch Zeit kostet. Die Abwicklung der Immobilientransaktionen erfolgt dann in der Regel über von beiden Seiten eingeschaltete Immobilienmakler, die dafür zwischen 5 und 6 % des Verkaufspreises für sich vereinnahmen.

Hier etabliert sich iBuying als ernsthafte Alternative. Das Prinzip ist simpel: Opendoor bietet über seine App Verkäufern ein Cash-Angebot für ihre Immobilie an. Dieses Angebot wird verbindlich abgegeben und basiert auf einem speziellen Algorithmus, der auf öffentlich zur Verfügung stehende Daten zugreift und dabei über 100 Datenpunkte berücksichtigt, so dass der Kunde nur noch einige wenige Angaben selbst ergänzen muss. Im Anschluss wird die Immobilie durch Opendoor überprüft und wenn keine großen Diskrepanzen zu den Angaben des Verkaufswilligen auftreten, wird der Deal innerhalb von drei Tagen vollzogen und der Verkäufer hat das Geld auf dem Konto.

Opendoor verlangt eine Provision zwischen 5 und 8 %, ist also nicht viel günstiger als die Immobilienmakler. Allerdings hat der Verkäufer die Garantie, dass er den Verkaufspreis sofort erhält. Mit der weiteren Abwicklung hat er nichts zu tun und die teilweise Nerv tötenden Besichtigungstermine beim klassischen Verkaufsprozess über einen Makler und das sich üblicherweise anschließende Gefeilsche um den Preis erspart er sich auch. Hinzu kommt die viel schnellere und einfachere Abwicklung.

Nach dem Kauf bereitet Opendoor das Objekt für den Wiederverkauf vor, indem Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Anschließend wird das Objekt als 'Haus zum Verkauf' in seiner App gelistet. Die Abwicklung des Kaufs über die App ist genauso einfach und zügig wie beim Verkauf.

Mehr als ein Seuchenjahr

Bis Mitte des Jahres 2023 hat Opendoor in nur 18 Monaten rund eine Milliarden Dollar mit seinem Businessmodell versenkt. Einem Businessmodell, das eigentlich eine Lizenz zum Gelddrucken ist. Doch der schnellste Zinsanhebungszyklus der Geschichte seitens der US-Notenbank hat auch zum schnellsten und heftigsten Einbruch des Immobiliensektors geführt und selbst der hochgezüchtete Algorithmus von Opendoor hat die noch nie dagewesene Situation nicht richtig vorhergesehen. Opendoor hat bei den ersten Preiseinbrüchen im Herbst 2021 sein Ankaufsvolumen sogar noch ausgeweitet – und sich damit komplett verhoben. Denn es folgte ein Käuferstreik bei sich beschleunigendem Preisverfall. Opendoor hatte also sehr viel Objekte sehr teuer eingekauft und wurde diese nicht innerhalb weniger Wochen wieder los, sondern saß viele Monate lang auf den Objekten, die mit jedem Tag an Wert einbüßten. Zudem waren keine Handwerker für die Renovierungen zu bekommen oder es fehlte das benötigte Baumaterial.

Opendoor zog die Konsequenzen und fuhr sein Ankaufprogramm massiv runter. Zudem zog man sich aus einer Reihe regionaler Märkte in den USA zurück und fokussierte sich auf die attraktivsten. Und in der Folge gab es mehrere Runden mit Entlassungen. Im Jahr 2022 war absoluter Krisenmodus angesagt und der Aktienkurs hat bis zum Jahresende die Insolvenz eingepreist. Aber so weit kam es nicht, denn die Maßnahmen von Opendoor zeigten Wirkung. Der Aktienkurs lag im Januar 2023 bei rund einem Dollar und übersprang im Jahresverlauf sogar kurzfristig mal die Marke von 5 Dollar. Es war ein volatiles Jahr und inzwischen hat sich der Kurs bei etwa 4 Dollar etabliert.

Quelle: wallstreet-online.de

Die starken unterjährigen Kursschwankungen resultierten aus dem Wechselspiel zwischen Erholungshoffnungen und Quartalsergebnissen. Denn bis zum 3. Quartal 2023 musste Opendoor enorme Verluste ausweisen und jedes Mal kamen Zweifel auf, ob das Geschäftsmodell wirklich funktioniert. Zumal sich der größte Wettbewerber Redfin aus dem Markt verabschiedet hat wegen anhaltender Erfolglosigkeit. Beide Unternehmen kooperieren inzwischen erfolgreich, denn Opendoor listet seine Objekte auch über Redfin.

Doch zurück zu den riesigen Verlusten. Diese resultierten aus dem in der zweiten Jahreshälfte 2022 eingekauften Immobilienbestand, der massiv an Wert verloren hatte. Opendoor hat die Immobilien konsequent verkauft und die Verluste realisiert. Inzwischen sind die Objekte allesamt aus dem Bestand getilgt und nun ergibt sich bei den Quartalszahlen ein neues Bild: bisher waren sie geprägt von Umsatzrückgängen, Kosten- und Personaleinsparungen sowie hohen Verlusten. Inzwischen steigen die Umsätze wieder, die operativen Margen liegen jenseits der 20 % und Opendoor schreibt schwarze Zahlen. Die anstehenden Zahlen zum 4. Quartal werden vielleicht zum letzten Mal den Blick auf die erzielten Erfolge verschleiern.

Es hat sich gezeigt, dass das Geschäftsmodell funktioniert und schnell auf Herausforderungen reagiert werden kann. Opendoor benötigt keine steigenden Immobilienpreise, noch nicht einmal konstanten, sondern man kommt auch mit moderat sinkenden Preisen klar. Nur wenn der Markt schnell und heftig einbricht, dann gerät die Gelddruckmaschine ins Stottern und muss zügig gedrosselt werden. Doch diese bisher einmalige Situation dürfte wohl künftig nicht mehr vorkommen, jedenfalls nicht in dieser extremen Ausprägung.

Was macht Opendoor so spannend?

Seit einigen Monaten zeigt sich ein gespaltener Immobilienmarkt in den USA. Die Zahl der Neubauvorhaben ist weiterhin rückläufig, die Preise für neue Immobilien ebenso. Bei den Gebrauchtimmobilien steigt die Nachfrage jedoch bereits seit einigen Monaten wieder an und genau das ist der Markt, den Opendoor bedient. Das Zinsniveau ist zwar noch nicht niedrig, aber doch schon deutlich günstiger als vor einiger Zeit. Die Hypothekenzinsen für 10-jähtige Zinsfestschreibungen haben in den USA die Marke von 7 % unterschritten mit weiter fallender Tendenz. Und das, bevor die Notenbank mit ihren Zinssenkungen überhaupt angefangen hat. Die Zahl der Verkäufe von Gebrauchtimmobilien ist im November um 0,8 % gestiegen. Das liegt noch immer um 7,3 % unter dem Vorjahreswert, aber der Trend weist in die richtige Richtung.

Natürlich ist Opendoors Geschäftsmodell nicht so stark skalierbar wie das einer Softwarefirma oder eines Immobilienportals. Opendoor benötigt Personal vor Ort. Jemand muss die angebotenen Immobilien in Augenschein nehmen und die Angaben der Verkaufswilligen überprüfen. Und man benötigt Handwerksfirmen, die ohne Zeitverzug und fachgerecht die Renovierung der erworbenen Immobilien in Angriff nehmen, damit diese möglichst schnell wieder verkauft werden können. Aus diesen Gründen kann Opendoor sein Angebot nicht einfach landesweit ausrollen, sondern expandiert jeweils gezielt nur in neue Städte und Regionen, wo es entsprechendes Personal rekrutieren konnte. Das begrenzt einerseits das Expansionstempo in neue Märkte und Regionen, andererseits sind die Zuwachsraten in den Bestandsregionen weiterhin hoch bei entsprechend großem Marktvolumen.

Schwache Geschäfte (nur noch) im 4. Quartal

Opendoor hatte im 3. Quartal 2023 einen Umsatz von 980 Mio. Dollar ausgewiesen, der damit um 71 % unter dem Vorjahreswert lag. Der Gewinn je Aktie lag bei -0,16 Dollar, aber deutlich über den Markterwartungen. Für das 4. Quartal hat Opendoor noch einmal niedrigere Umsätze zwischen 800 und 850 Mio. Dollar avisiert, was zu einer mehrwöchigen Verstimmung bei den Marktteilnehmern geführt hat. Aber Opendoor konzentriert sich auf die Kosten und Margen und auf die lukrativsten Regionen. Seit November steigen die Transaktionszahlen und Margen merklich und geben einen Vorgeschmack auf die Entwicklung in 2024.

Bullcase vs. Bearcase

Opendoor bietet seinen Kunden einen einfachen, sicheren und schnellen Weg, ihre Immobilie zu Geld zu machen. Über die App kann recht einfach gesteuert werden, in welchen Regionen, Städten oder sogar Straßenzügen Immobilien angekauft werden und man fokussiert sich hierbei auf die Lagen mit dem attraktivsten Chance-Risiko-Verhältnis.

Der Milliardenverlust hat das Kapital angegriffen, aber Opendoor hat noch immer hunderte Millionen an Cash auf der hohen Kante – dem Börsengang sei Dank. Da man inzwischen schwarze Zahlen schreibt besteht auch kein frischer Kapitalbedarf. Im Gegenteil: Opendoor war sich seiner finanziellen Gesundheit so sicher, dass man im ersten Halbjahr sogar eigene Schuldtitel weit unter dem Nominalwert zurückkaufte, als man noch hohe Verluste ausweisen musste. Heute erweist sich dieser Schritt als wertschöpfend. Das starke finanzielle Fundament mit den sich verbessernden Aussichten bietet viel Potenzial.

Noch ist der Immobilienmarkt allerdings labil und Opendoor hat eine deutliche Schrumpfkur hinter sich. Man hat sich auf Kernmärkte beschränkt, Personal abgebaut und das Ankaufvolumen deutlich runtergefahren. Das sieht in den Quartalsberichten bisher nicht positiv aus und im Vergleich zum Vorjahr auch nicht. Ein Wachstumsunternehmen, das schrumpft, ist nicht sexy und riecht nach Untergang. Und wenn sich der Immobilienmarkt erneut auf eine starke Talfahrt aufmacht, dann wird Opendoor kein Geld verdienen.

Mein Fazit

Doch das ist nur die oberflächliche Betrachtung. Wer etwas tiefer eintaucht, findet versteckte Qualitäten. Bei einem stabilen Immobilienumfeld hat Opendoor beste Geschäftsaussichten und kann sich sukzessive in weitere Regionen ausbreiten. Vom gegenwärtigen niedrigen Niveau aus hat Opendoor Wachstumspotenzial für Jahrzehnte und mit die sich immer weiter verbessernde Künstlichen Intelligenz stellt das Backbone des Unternehmens dar, so dass weitere Fortschritte bei der Immobilienauswahl und steigende Margen zu erwarten sind unabhängig von der Entwicklung der Immobilienpreise.

Beim Blick auf die Kennzahlen wirkt Opendoor nicht gerade preiswert. Die Rückkehr auf den Wachstumspfad relativiert jedoch das Kurs-Umsatz-Verhältnis und da man inzwischen profitabel arbeitet, erzeugt Umsatzwachstum auch ein steigendes Gewinnwachstum.

Der Aktienkurs hat schon einiges vorweggenommen mit der Verdreifachung in 2023. Aber man sollte dem Ankereffekt nicht auf den Leim gehen, denn der Ausgangspunkt zum Jahresstart ist völlig willkürlich gewählt. Im Frühjahr 2021 hatte der Kurs schon mal 35 Dollar überschritten, dagegen sehen die aktuellen 4 Dollar eher spottbillig aus. Die Wahrheit erzählen beide Sichtweisen nicht. Der Kurs von Opendoor war extrem gehypet als es noch unendlich viel zinsloses Geld gab und er war zu weit in den Abgrund gerissen worden, als der Markt eine bevorstehende Pleite einpreiste. Noch haben die Quartalszahlen den erfolgreich vollzogenen Turnaround nicht offenbart, aber das wird in 2024 stattfinden. Und dann wird der Aktienkurs neu definiert. Als Kurs eines wachstumsstarken, profitablen Marktführers mit einem erprobten Burggraben. Und bei dieser Reise will ich gerne mit an Bord sein…

4 Dinge, die man über Opendoor wissen sollte

1. Opendoor ist der Marktführer im Bereich iBuying und macht den langwierigen und nervigen Immobilienverkauf zum schnellen und bequemen Erlebnis.
2. Opendoor verdient in fast jeder Lage Geld, nur bei schnell und stark abstürzenden Immobilienpreisen nicht. Hierauf hat man schnell mit Kostensenkungen und einem Herunterfahren des Transaktionsvolumens reagiert.
3. Opendoor verdient operative Margen jenseits der 20 % und kann sein Geschäftsmodell in weitere Regionen ausweiten; als Wachstumsmarkt steht der gesamte US-Gebrauchtimmobilienmarkt zur Verfügung.
4. In 2024 dürften die Geschäftszahlen den erfolgreichen Turnaround offenlegen und die Rückkehr auf den Wachstumspfad Umsätze, Margen und Gewinne antreiben.

Disclaimer: Habe Opendoor auf meiner Beobachtungsliste und/oder im Depot/Wiki.