Im Fokus: W.P. Carey - Alleskönner-REIT im Sonderangebot?

In diesem Kurzportrait geht es um W.P. Carey, einen Real Investment Trust (REIT), der in gewerbliche Immobilien investiert, um diese langfristig zu vermieten. Das Portfolio umfasst mehr als 1.250 Immobilien, die sich auf verschiedene Branchen aufteilen wie Büros, Warenhäuser, Logistik, Hotels oder Self-Storage. Aufgrund dieser breiten Aufstellung wird der REIT dem Sektor 'Diversified' zugeordnet und ist dort mit einer Marktkapitalisierung von 16,5 Mrd. USD der mit Abstand größte Player. Darüber hinaus ist der REIT auch regional diversifiziert, denn 62 % der Mietumsätze werden in den USA erzielt und 36 % in Europa.

Breite Diversifizierung als Erfolgsgarant

WPC ist sowohl nach seiner Branchenverteilung als auch Mieterstruktur breit diversifiziert. Den größten Anteil an den Mietumsätzen machen Unternehmen aus der Industrie aus (25 %), gefolgt vom Großhandel (22 %), Büros (22 %) sowie dem Einzelhandel (18 %).

Die Mieterstruktur innerhalb dieser Branchen ist noch wesentlich breiter ausdifferenziert. So stehen die Top 10 der Mieter für lediglich 21,5 % des Gesamtumsatzes und auch innerhalb der Top 10 sticht keiner der Mieter besonders hervor. Das amerikanische Self-Storage Unternehmen U-Haul International liegt mit einem Anteil von 3,3 %auf Platz 1. Die Plätze 2 bis 5 werden von europäischen Mietern eingenommen, darunter die deutsche Baumarktkette Hellweg auf Platz 2. Dahinter folgt auf Platz 3 die andalusische Regionalregierung, die Bürogebäude von WPC angemietet hat.

Inflation als Belastungsfaktor?

WPC hat 99 % seiner Mietverträge mit automatischen Mieterhöhungen ausgestattet, dabei sind 61 % an die Inflationsrate gekoppelt. Dies führt auch und gerade in Zeiten hoher Inflationsraten zu einer validen Planbarkeit der Mieterträge für die kommenden Jahre. Zudem liegt die durchschnittliche Restmietdauer bei über 10 Jahren.

Auch über Leerstand kann sich WPC nicht beklagen, denn die durchschnittliche Vermietungsquote beträgt 98 %. Selbst in Krisenzeiten wie 2010 ist sie nicht unter 96,5 % gefallen, was für die ausgezeichnete Qualität der Standorte und Liegenschaften spricht.

Einen weiteren Pluspunkt verbucht WPC, weil man die Immobilien im Net Lease-Verfahren vermietet. WPC stellt also das Gebäude zur Verfügung, der Mieter ist jedoch selbst verantwortlich für die Betriebskosten und die Instandhaltung der Immobilie. Dies führt ebenfalls zu einer sehr guten Planbarkeit der Einnahmen von WPC und geringeren Zahlungsausfällen, zum Beispiel infolge hoher Energiepreissteigerungen, die die Mieter selbst bei einem Versorger buchen.

Verschuldung

Bis 2024 sind nur geringfügige Verbindlichkeiten fällig, so dass das gestiegene Zinsniveau WPC bisher noch relativ wenig tangiert. Ab dann würden teurere Finanzierungen jedoch das Finanzergebnis belasten können, sofern das Zinsniveau weiter steigt. Dem stünden allerdings die bis dahin erfolgten weiteren Mietanpassungen entgegen, so dass auch von dieser Seite keine großen negativen Überraschungen drohen.

Frischgebackener Dividendenaristokrat

Seit dem Börsengang 1988 wurde die Dividende in jedem Jahr erhöht; die erste Ausschüttung erfolgte im März 1998. Dem entsprechend stieg W.P. Carey in diesem Jahr in den illustren Kreis der Dividendenaristokraten auf; die nächste Dividende wir Mitte Juli ausgezahlt, Ex-Dividendentag ist der 29. Juni - und die Ausschüttung wurde erneut moderat erhöht auf nun 1,069 USD je Aktie.

Die Erhöhungen haben in den vergangenen Jahren allerdings deutlich nachgelassen. Lag der Zuwachs im Schnitt der letzten 10 Jahre noch bei über 15 %, verlangsamte er sich Fünfjahressicht auf nur noch 1,1 %. Und in den letzten beiden Jahren gab es nur noch marginale Steigerungen und die Ausschüttungsquote liegt bei etwa 88 % der Adjusted Funds From Operations (AFFO). Die Ertragskraft konnte zuletzt nicht überzeugen und schränkt auch das Dividendenwachstum ein. Der Kursverlauf zeichnet das adäquat nach: auf 5-Jahressicht ist es ein Nullsummenspiel, über die letzten 12 Monate verlor der Kurs knapp 22 % und davon alleine 15,5 % seit dem Jahresstart. Von Zuversicht ist nur wenig zu spüren, aber genau darin könnte die großem Chance liegen...

"Die besten Schnäppchen sind nicht die Aktien, deren Preise am niedrigsten sind, sondern eher die Aktien mit den niedrigsten Preisen in Relation zu ihrer möglichen Einkommenskraft in zukünftigen Jahren."

(Sir John Templeton)

Verhaltene Quartalszahlen und angespannter Ausblick

Immobilien, vor allem im gewerblichen Bereich, sind zurzeit nicht angesagt. Steigende Zinsen und zunehmende Leerstände dank Work-from-Home und dem Erfolg des Onlinehandels setzen auch den besten Innenstadtlagen mächtig zu. Dieses Bild zeichnet sich auch in den Geschäftszahlen von W.P. Carey ab.

Der bereinigte FFO pro Aktie (Funds from Operations) in Q1/23 lag bei 1,31 USD je Aktie und stieg damit von 1,29 im Vorquartal, lag aber unter den erzielten 1,35 USD aus Q1/2022. Der Rückgang im Jahresvergleich ist in erster Linie auf niedrigere Erträge im Investment Management zurückzuführen.

Der AFFO des Immobiliensegments ging mit 278,6 Mio. bzw. 1,31 USD je Aktie durchs Ziel. Im 2022er Schlussquartal waren es 270,0 Mio. bzw. 1,29 USD je  Aktie gewesen, in Q1/2022 noch 252,0 Mio. bzw. 1,31 USD je Aktie.

Die Betriebskosten stiegen in Q1/2023 auf 246,7 Mio. USD von 234,8 Mio. in Q4/2022 und 198,6 Mio. in Q1/2022. Die Mieteinnahmequote betrug 99,4 % in Q1/2023 gegenüber 99,3 % in Q4/2022 und Portfoliovermietungsquote lag bei 99,2 % gegenüber 98,8 % im Vorquartal. Mit (steigenden) Leerständen hat WPC also kein Problem!

Das Investitionsvolumen des Immobilienportfolios belief sich im bisherigen Jahresverlauf auf 743,5 Mio. USD, davon 177,8 Mio. USD in Q1/2023 und weiteren 565,7 Mio. USD nach Quartalsende. Bruttoveräußerungserlöse aus dem Immobilienportfolio wurden im vergangenen Quartal in Höhe von 42,7 Mio. USD erzielt.

Folgerichtig hat der Net-Leasing-REIT seine Prognosespanne für den bereinigten FFO je Aktie für das Gesamtjahr 2023 von 5,30 bis 5,40 USD bestätigt, basierend auf einem erwarteten Investitionsvolumen von 1,75 bis 2,25 Mrd. USD für das gesamte Jahr.

Meine Einschätzung

Quelle: wallstreet-online.de

W.P. Carey ist einer der führenden REITs und die gesamte Immobilienbranche steht im Feuer. Es hagelt Pleiten und Mittelabflüsse seitens der Anleger und Investoren, während sich die Leerstände häufen, Mietzahlungen ausfallen und die Kosten für Fremdkapital enorm gestiegen sind. Zudem werden bei Immobilienverkäufen deutlich niedrigere Preise erzielt als vor einem Jahr. Das alles drückt auf die Stimmung - und den Kurs.

Doch schaut man auf die Leerstandsquote von WPC und auf sein operatives Geschäft, ist von Krise nichts zu sehen. Der Ausverkauf der Aktien scheint also überzogen und unverdient. Die Dividenden steigen, wenngleich nur moderat, aber die Dividendenrendite steht inzwischen dank des gefallenen Aktienkurses bei rekordverdächtigen 6,5 %. Die Aktie dürfte sich als attraktive antizyklische Depotbeimischung eignen, zumal der Immobilienmarkt in den USA erste valide Erholungstendenzen aussendet und die FED wohl in 2024 wieder auf Zinssenkungen setzen wird (und vermutlich muss).