Leserfrage: "Siehst du DIC Asset inzwischen auch als gefährdet an oder glaubst du noch an deren Geschäftsmodell und Finanzierungsstärke?"

Ein Blogleser stellte mir eine interessante Frage und ich habe meine Antwort mal in einen Artikel gegossen: "Hallo Michael, du warst doch mal sehr positiv zu DIC Asset eingestellt, gerade auch weil die nicht im Wohnimmobilienbereich tätig sind. Mittlerweile ist der Kurs drastisch zurückgekommen und die 2026er Anleihe rentiert mit 23%, wird also vom Markt als Ramsch gewertet. Siehst du DIC bzw. neu 'Branicks Group' inzwischen auch als gefährdet an oder glaubst du noch an deren Geschäftsmodell und Finanzierungsstärke?"

Ich begleite die DIC Asset schon seit einigen Jahren und stehe die letzten zwei Jahre etwas Abseits; einerseits hat mir die sehr teure VIB-Übernahme nicht gefallen (Logistik als Investitionsfeld finde ich durchaus sinnvoll, aber den Zeitpunkt am Ende des Booms und nach einer starken Rallye der VIB-Aktien fand ich weniger glücklich) und dann hat sich durch die Zinswende das Umfeld massiv negativ eingefärbt für alle Immobilienwerte. Die Folgen (Abwertungen, Leerstände) sehen wir aktuell und die dürften noch länger anhalten. Ich hatte das u.a. im Februar mal ausführlich hier dargestellt. Mein letzter sehr ausführlicher Artikel zu DIC Asset stammt ebenfalls aus dem Februar 2023.

Worauf man unbedingt einen genaueren Blick richten muss, sind die dauerhaften Einflüsse durch 'Work-from-Home'. In San Francisco stehen bereits 30 % der innerstädtischen Büroflächen leer, das ist eine enorme Belastung für die Eigentümer und natürlich auf für die kreditgebenden Banken. Inwieweit sich eine ähnliche Entwicklung mit deutlich reduzierten Büroflächen einstellt, sollte man sich genauer ansehen. Natürlich ist San Francisco extrem IT-lastig und daher nicht unbedingt der Maßstab. Aber durchaus ein Indikator, denke ich...

DIC Asset ist bei Bürovermietungen an die öffentliche Hand gut positioniert. Hier hat man überwiegend langfristige Verträge und die Behörden sind traditionell eher langsam hinsichtlich Strukturveränderungen. Die Digitalisierung kommt dort nur langsam voran und die steigende Zahl von unbesetzten Stellen ist nicht nur auf einen Fachkräftemangel zurückzuführen, sondern auf beständig anhaltende Stelleplanaufstockungen (Stellen, die dann gar nicht mehr besetzt werden können). Insofern dürfte DIC Asset hier eher solide dastehen.

Bzgl. VIB Vermögen hat DIC Asset inzwischen alle Bewertungsmöglichkeiten ausgereizt und die Werte massiv hochgeschrieben, um den gezahlten Kaufpreis wenigstens ansatzweise rechtfertigen zu können. Reserven sind da keine mehr, es könnte sogar gegenteilig Abwertungsbedarf entstehen. Die Verschiebung der DIC-Logistikaktivitäten in die VIB sehe ich jedenfalls bereits als Taschenspielertrick an, um 'versteckte' Werte zu heben, ohne, dass dies zu sehr negativ auffällt.

In Summe glaube ich nicht, dass eine Pleite bevorsteht. Und doch knirscht es vernehmlich im Gebälk.

Zur Anleihe 2021/26 (WKN A3MP5C): deren Kurs notiert bei rund 55 % und die Rendite wird mit 23,55 % p.a. angegeben. Das ist natürlich mal 'ne Hausnummer. Hier wird die Skepsis des Marktes hinsichtlich der Finanzierungskraft der DIC Asset deutlich - denn die andere, kürzer laufende, Anleihe 2021/23 (WKN A2NBZG) ist im Oktober 2023 fällig und dafür muss DIC Asset 150 Mio. Euro aufbringen. Das wird nicht einfach. Die DIC Asset AG wird an der Börse insgesamt nur mit 450 Mio. Euro bewertet. Die Frage ist, woher DIC Asset das Geld für die Rückzahlung bekommt. Per Bankkredit? Von alternativen Fremdkapitalgebern? Oder gibt es einen Debt-to-Equity-Swap? Das passiert in letzter Zeit ja häufiger und verwässert die Bestandsanleger - dem entsprechend wenig positiv kommt sowas bei denen an.

Natürlich hat DIC Asset auch liquide Mittel verfügbar, rund 500 Mio. Euro per Ende März. Könnte man ja auch 'einfach' zur Anleihe-Tilgung nutzen. Nur würde dies die Liquidität kräftig senken und Illiquidität ist ein Insolvenztatbestand. Ein solcher heftiger Mittelabfluss würde die Bonität der Gruppe also weiter senken und bzgl. der VIB-Übernahme muss noch die Brückenfinanzierung ersetzt werden; es wäre also nicht ideal, sich unmittelbar vorher finanziell zu verschlechtern.

Eine nicht wirklich interessante Gemengelage. Andererseits ist der Aktienkurs bereits sehr stark eingebrochen und hat diese Szenarien schon länger 'gespielt'. Das heißt nicht, dass er nicht noch weiter fallen kann!

"Die meisten Anleger glauben, Qualität und nicht etwa der Preis sei der Maßstab dafür, ob eine Geldanlage riskant ist. Doch qualitativ hochwertige Aktiva können riskant und Vermögenswerte niedriger Qualität können sicher sein. Es ist alleine eine Frage des Preises, den man für sie bezahlt hat. (...) Die besten Schnäppchen gibt es immer in angsteinflößenden Umgebungen."

(Howard Stanley Marks)

Quelle: wallstreet-online.de

Howard Marks ist Experte für 'distressed Assets' und weist zu Recht daraufhin, dass sich in solchen Schieflagen auch große Chancen finden lassen. Es hängt davon ab, wie man die Lage einschätzt: Kann DIC Asset die 23er Anleihe und die VIB-Brückenfinanzierung refinanzieren und wie wird sich der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland weiter entwickeln? Sofern man beide Fragen nicht mit einer roten Warnflagge versieht, dann könnten die DIC Asset-Aktien vielleicht eine solche Chance darstellen. Aber nur dann.

Ich setze bzgl. Immobilien allerdings auf andere Werte: Blackstone, KKR, Hypoport, Opendoor. Da scheint mir das Potenzial mindestens ebenso hoch zu sein wie bei DIC Asset, die Risiken aber deutlich geringer.

Disclaimer: Habe Blackstone, Branicks Group (DIC Asset), Hypoport, KKR, Opendoor, auf meiner Beobachtungsliste und/oder im Depot/Wiki.