Im Fokus: Opendoor Technologies - iBuying ist tot, es lebe iBuying!

In diesem Kurzportrait geht es um Opendoor Technologies, den führenden iBuying-Spezialisten der USA. Als der Immobilienmarkt boomte verdienten viele Amerikaner mit Immobilien ihr Geld, indem sie Häuser günstig kauften, auf Vordermann brachten und dann mit sattem Gewinn wieder verkaufen ("House-Flipping"). Das ging solange gut, wie die Zinsen niedrig waren und Baumaterialien zu jeder Zeit und vergleichsweise preiswert zu bekommen waren. Doch diese Zeiten sind vorbei und die der Inflation folgenden starken Zinsanhebungen der US-Notenbank haben den Immobilienmarkt zum Kollabieren gebracht. In einem nie dagewesenen Tempo sind Bauvorhaben gestoppt und Kaufverträge für neue Häuser storniert worden. Seit vielen Monaten sinken die Immobilienpreise und Opendoors Geschäftsmodell hat sich als nicht flugfähig (genug) erwiesen. Bisher...

House-Flipping hört sich so einfach an, ist allerdings ein komplexer Vorgang und nicht frei von Risiken. Alleine die Vertragsabwicklung benötigt dabei im Durchschnitt 87 Tage und das beim Ankauf und noch einmal beim Verkauf. Und dazwischen muss das Gebäude dann noch renoviert oder gar saniert werden, was ebenfalls neben Geld auch Zeit kostet.

Der einfache (Aus-) Weg: iBuying

Die Abwicklung der Immobilientransaktionen erfolgt in der Regel über von beiden Seiten eingeschaltete Immobilienmakler, die dafür zwischen 5 und 6 %des Verkaufspreises für sich vereinnahmen. Hier etabliert sich iBuying als ernsthafte Alternative.

Das Prinzip ist simpel: Opendoor bietet über seine App Verkäufer ein Cash-Angebot für ihre Immobilie an. Dieses Angebot wird verbindlich abgegeben und basiert auf einen speziellen Algorithmus, den Opendoors CTO Ian Wong, ein Stanford-Absolvent und Datenspezialist entwickelt hat. Dieser greift auf öffentlich zur Verfügung stehende Daten zu und der Kunde muss nur einige wenige Angaben selbst ergänzen. Der Algorithmus berücksichtigt dabei über 100 Datenpunkte. Im Anschluss besichtigt Opendoor das Haus und überprüft, ob die Angaben der Wahrheit entsprechen. Treten hier keine Diskrepanzen auf, kann nach nur drei Tagen der Deal vollzogen werden.

Opendoor verlangt eine Provision zwischen 5 und 8 %, ist also nicht viel günstiger als die Immobilienmakler. Allerdings hat der Verkäufer die Garantie, dass er den Verkaufspreis sofort erhält. Mit der weiteren Abwicklung hat er nichts zu tun und die teilweise Nerv tötenden Besichtigungstermine beim klassischen Verkaufsprozess über einen Makler und das sich üblicherweise anschließende Gefeilsche um den Preis erspart er sich auch. Hinzu kommt die viel schnellere und einfachere Abwicklung.

Nach dem Kauf bereitet Opendoor das Objekt für den Wiederverkauf vor, indem Renovierungsarbeiten durchgeführt werden usw. und anschließend wird das Objekt als "Haus zum Verkauf" in seiner Opendoor-App gelistet. Die Abwicklung des Kauf über die App ist genauso einfach und zügig.

Natürlich ist Opendoors Geschäftsmodell nicht so stark skalierbar wie das einer Softwarefirma oder eines reinen Immobilienportals. Opendoor benötigt Personal vor Ort. Jemand muss die angebotenen Immobilien in Augenschein nehmen und die Angaben der Verkaufswilligen überprüfen. Und man benötigt Handwerksfirmen, die ohne Zeitverzug und fachgerecht die Renovierung der erworbenen Immobilien in Angriff nehmen, damit diese möglichst schnell wieder verkauft werden können.

Aus diesen Gründen kann Opendoor sein Angebot nicht einfach landesweit ausrollen, sondern expandiert jeweils gezielt nur in neue Städte und Regionen, wo es entsprechendes Personal rekrutieren konnte. Das begrenzt einerseits das Expansionstempo in neue Märkte und Regionen, andererseits sind die Zuwachsraten in den Bestandsregionen weiterhin hoch bei entsprechend großen potenziellen Marktvolumen.  

Beachtliche Risiken und Nebenwirkungen!

Opendoor erzielt mit diesem Geschäftsmodell Bruttomargen von über 10 %. Der Nachteil ist, dass der Kauf von Immobilien in den eigenen Bestand sehr kapitalintensiv ist und dabei immer das Risiko besteht, die Immobilien zu teuer einzukaufen und nicht wieder mit Gewinn verkaufen zu können. Und genau dieses Risiko hat sich konkretisiert und beschert dem Unternehmen seit Herbst 2022 große Verluste!

Opendoor hat einen sehr gut funktionierenden Algorithmus, der ständig dazulernt. Hieraus lässt sich ein starker ökonomischer Burggraben ableiten. Aber ganz so einfach ist die Sache dann auch wieder nicht. Denn das Geschäftsmodell funktioniert in steigenden Immobilienmärkten, wo die Zeit für das Unternehmen spielt. Dauert es mal etwas länger mit dem Verkauf, ist dessen Wert in der Zwischenzeit wahrscheinlich sogar weiter angestiegen. Doch der Wind hat sich komplett gedreht und die Immobilienpreise sind auf breiter Front gefallen.

Opendoor kauft Immobilien in den Eigenbestand und hat entsprechend Kapitalbedarf. Durch das steigende Geschäftsvolumen und die Expansion in weitere Regionen steigt auch der Kapitalbedarf stark an. Hierfür benötigt Opendoor neben Krediten oder sonstigem Fremdkapital, wie zum Beispiel Unternehmensanleihen, auch immer mal wieder zusätzliches Eigenkapital, um die Bilanzrelationen (Eigenkapitalquote) zu wahren. Dadurch werden die Bestandsaktionäre perspektivisch immer wieder verwässert und Kapitalerhöhungen kommen am Markt prinzipiell selten gut an. Zudem hat sich das Zinsniveau deutlich erhöht und Fremdkapital kostet entsprechend Geld - das schmälert die Margen.

Ein weiteres nicht auszublendendes Risiko ist ein breiter Preiseinbruch am Immobilienmarkt. Bis zur Immobilienkrise 2007 galt die Maxime, dass Immobilien immer sicher seien und der Markt niemals einbrechen könnte. Inzwischen wissen wir es besser. Auch der Immobilienmarkt kann drastisch einbrechen und eine Abwärtsspirale in Gang setzen, wenn zu viele Leute zu viele Immobilien auf Kredit gekauft haben und zwingend auf einen hohen Verkaufspreis angewiesen sind, um ihre Kredite decken zu können. Dieses Risiko hat sich konkretisiert.

Und leider zeigte sich, dass auch Opendoors Algorithmus Schwächen hat. Es wurden zu viele Immobilien zu teuer eingekauft, weil die Marktentwicklung, also vor allem die Nachfrageseite, völlig falsch eingeschätzt wurde. Klarer gesagt: Opendoor hat nicht schnell genug realisiert, dass der Immobilienmarkt gedreht hat und  dem entsprechend einfach weiter gemacht, als wäre nichts passiert. Ein fataler und sehr teurer Fehler!

Opendoor blieb auf seinen zu teuer eingekauften Immobilien sitzen und diese verloren mit jedem weiteren Tag an Wert. Es folgten Notverkäufe mit entsprechend fetten Verlusten. Das Unternehmen hat daraufhin seine Wachstumspläne zu den Akten gelegt, kräftig auf die Kostenbremse getreten und seine Aktivitäten heruntergeschraubt. Und das wirkt!

Opendoor macht weniger Umsatz und viel weniger Verlust. Das klingt nicht gerade nach einer Erfolgsstory, aber es ist ein. Zur Erinnerung: Wir erleben seit 9 Monaten den schnellsten und stärksten Einbruch des US-Immobilienmarkts und Opendoor schafft es (inzwischen wieder), operativ nahe am Break-Even zu segeln. Das ist eine Meisterleistung und birgt gewaltiges Potenzial, sobald der Markt nicht mehr fällt oder sogar wieder in eine Aufwärtsbewegung umschwenkt.

Überraschend überzeugende Quartalszahlen

Der Umsatz des 1. Quartals 2023 fiel im Jahresvergleich von 5,15 Mrd. USD auf 3,12 Mrd., lag damit jedoch über dem Wert aus dem 4. Quartal 2022. Während des Quartals kaufte Opendoor 1.747 Wohnungen, ein Rückgang gegenüber den 3.427 Immobilien im Vorquartal und 81 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Der Bestand an Immobilien belief sich am Ende des Quartals auf 6.2621 Wohnungen im Gesamtwert von 2,1 Mrd. USD verglichen mit 12.788 Wohnungen im Wert von 4,5 Mrd. USD am Ende des 4. Quartals 2022.

Die Betriebsausgaben wurden im 1. Quartal auf 294 Mio. USD gesenkt von 342 Mio. im Vorquartal und 417 Mio. im Vorjahreszeitraum. Das bereinigte EBITDA ging mit -341 Mio. USD durchs Ziel gegenüber -351 Mio. in Q4/22 und 176 Mio. in Q1/22. Unterm Strich blieb ein Ergebnis je Aktie (GAAP) von -0,16 USD übrig verglichen mit -0,63 in Q4/22 und $0,04 in Q1/22. Die Entwicklung hat sich also signifikant verbessert und auch die Erwartungen von -0,60 USD je Aktie wurde sehr deutlich übertroffen.

Für das 2. Quartal 2023 erwartet Opendoor einen bereinigten EBITDA-Verlust zwischen 180 und 200 Mio. USD und der Umsatz soll voraussichtlich zwischen 1,75 und 1,85 Mrd. USD liegen.

Meine Einschätzung

Quelle: wallstreet-online.de

Opendoor verliert mit seinem Business nach wie vor Geld. Aber... die starken Verluste resultieren ganz überwiegend  noch von den viel zu teuer eingekauften Immobilien aus dem Sommer 2022, also bevor der Immobilienmarkt kippte. Diese Liegenschaften sind inzwischen weitgehend verkauft und damit die größten Verlustbringer aus dem Bestand heraus. Alles, was anschließend gekauft wurde, hat zwar auch mit dem weiter gefallenen Immobilienmarkt zu kämpfen, doch die Margen erholen sich spürbar und die Verluste sind enorm geschrumpft. Opendoor kauft weniger Immobilien an und agiert zurückhaltender und vorausschauender. Das Unternehmen hat zu spät auf den Umbruch reagiert und einen hohen Preis dafür gezahlt, aber es hat sich angepasst. Dazu gehört auch, dass der Mitgründer und bisherige CEO Eric Wu die Zügel an die Finanzchefin Carrie Wheeler übergeben hat. Angepeilt ist nun, im 2. Halbjahr 2024 den Break-Even beim Free Cashflow zu erreichen.

In den letzten Wochen haben die Zahlen bei Neubauten in den USA wieder spürbar zugelegt, die Stornierungen im Neubau sind markant zurückgegangen. Mit dem Einbruch beim Verkauf gingen steigende Mieten einher, so dass der Erwerb einer Immobilie im Vergleich wieder attraktiver geworden ist - trotz insgesamt gestiegener Kosten. Während die Preise nachgegeben haben, ist das Zinsniveau deutlich höher. Doch die Käufer kehren in den Immobilienmarkt zurück und damit verbessert sich die Marktlage für Opendoor spürbar.

"Der Aktienmarkt ist die Geschichte von Kreisläufen und vom menschlichen Verhalten, welches für Überreaktionen in beide Richtungen verantwortlich ist. (...) Beim Investieren ist nichts sicher. Unsere besten Investitionen, die uns im Nachhinein wie geschenktes Geld vorkommen, schienen gar nicht so sicher zu sein, als wir sie tätigten. (...) Als Value Investoren ist es unser Job, die Schnäppchen zu kaufen, die es laut der Finanzmarkttheorie nicht gibt."

(Seth Klarman)

Der Kurs von Opendoor wurde seit seinem Börsenstart durch eine SPAC-Fusion im Dezember 2020 gnadenlos in den Keller gestampft - zu Recht - und versucht sich nach zwei Jahren anhaltender Kursverluste seit einem halben Jahr an einer Bodenbildung. Opendoor ist eine Spekulation auf ein Ende des Einbruchs am US-Immobilienmarkt und darauf, dass das Geschäftsmodell in einem "normalen" Immobilienmarkt profitabel funktioniert und enorme Wachstumspotenziale birgt. Eine Turnaround-Spekulation; hier stehen sehr großen Chancen sehr große Risiken gegenüber, doch das Chance-Risiko-Verhältnis präsentiert sich als attraktiv. Auch wegen des bereits erfolgten Absturzes von Aktienkurs und Börsenwert. Immobilien sind nicht angesagt, Technologiewerte sind nicht angesagt. Im Moment...

Disclaimer: Habe Opendoor auf meiner Beobachtungsliste und/oder im Depot/Wiki.