Mehrwert für die Leser meines Blogs: Nach Erscheinen des Magazins darf ich die eine oder andere meiner Analysen dann auch hier veröffentlichen.
Artikel aus "Der Nebenwerte Investor" Ausgabe 17/2022 vom 22.12.2022
PATRIZIA ist weltweit tätig und bietet Investitionsmöglichkeiten in Immobilien und Infrastrukturanlagen für institutionelle, semi-professionelle und private Privatanleger. Aktuell verwaltet der Asset Manager ein Vermögen von mehr als 57 Mrd. Euro und beschäftigt über 1.000 Mitarbeiter an 28 Standorten weltweit.
Im Jahr 2013 sichert man sich ein richtungsweisendes Geschäft mit dem Kauf der heutigen Dawonia mit einem Bestand an 32.000 Wohnungen von der Bayern LB. Den Kaufpreis von 2,45 Mrd. Euro stemmt PATRIZIA gemeinsam mit Pensionskassen, Versicherern und Sparkassen und beteiligt sich selbst mit 58 Mio. Euro. Zudem übernimmt man als Dienstleister die Betreuung und Verwaltung der Liegenschaften und öffnet sein Fondsgeschäft erstmals auch für Privatanleger.
Ab 2017 beschleunigt PATRIZIA die Branchenkonsolidierung mit einer Reihe wegweisender Akquisitionen. Leisten kann man sich das, weil parallel der Verkauf des Eigenbestands viel Geld in die Kassen spült. Diese Erlöse werden unter anderem für die Übernahmen der Asset Manager SPI (2017), TRIUVA (2017), Rockspring(2017) und Whitehelm Capital (2021) verwendet.
Zeitgleich beginnt PATRIZIA verstärkt in Technologieunternehmen der Immobilienwirtschaft zu investieren, darunter in die „PropTech“-Start-ups EVANA, Cognotekt, control IT und BrickVest. Zudem geht man Partnerschaften mit WiredScore und dem Venture-Fonds PI Labs ein.
Am 15. Dezember übernahm das PATRIZIA Portfoliounternehmen Kinland AS für 76 Mio. Euro ein Portfolio aus 28 Gebäuden für soziale Infrastruktur in Finnland von eQ Community Properties. Das Portfolio umfasst qualitativ hochwertige Einrichtungen, die vor allem in den größten Städten Finnlands, wie Helsinki, Oulu und Kuopio, oder in deren unmittelbarer Nähe gelegen sind. Die Immobilien sind überwiegend langfristig an führende Betreiber für Kinderbetreuung und unterschiedliche Pflegeeinrichtungen vermietet und haben eine gewichtete, durchschnittliche Restmietdauer von rund 10 Jahren.
Seit Übernahme durch PATRIZIA im Oktober 2019 ist die Anzahl von sozialen und Bildungseinrichtungen in Kinlands Portfolio von 172 auf mehr als 310 Einrichtungen angewachsen. Damit ist Kinland einer der Marktführer für soziale Infrastruktur in den nordischen Ländern. Die Assets under Management (AUM) wurden um rund 90 % ausgebaut. Insbesondere ist das Portfolio in Finnland stark gewachsen; hier hat sich die Anzahl der sozialen Einrichtungen in den beiden vergangenen Jahren von 47 auf 142 verdreifacht.
Das Unternehmen generiert auf vier Arten Einnahmen. Den größten Betrag spielen Managementgebühren ein für die Verwaltung der Investorengelder in den vielen Fonds; 2021 waren es 209 Mio. Euro. Die zweite Quelle sind Performancegebühren, die an die Entwicklung der Fondswerte geknüpft sind; 20221 erlöste man hiermit 85,9 Mio. Euro. Daneben fallen erfolgsabhängige Transaktionsgebühren an, die 2021 51,4 Mio. EURO zum Ergebnis beisteuerten. Und schließlich fließen Erträge aus den Eigeninvestments in den Fonds; 2021 waren dies immerhin 12,6 Mio. Euro.
Während die Managementgebühren relativ stetig fließen, da sie an das verwaltete Vermögen (die Assets under Management) geknüpft sind, hängen die Performance- und die Transaktionsgebühren von der Marktentwicklung ab – in 2022 ist hier also deutlich weniger zu verdienen als in den Vorjahren. Die Erträge aus den Eigeninvestments hingegen sind wiederum ziemlich stetig, da sie sich überwiegend aus Mieterlösen speisen.
Es gilt allerdings noch einen weiteren Faktor zu berücksichtigen. Die meisten Wettbewerber vereinnahmen die Performance-Gebühren bereits anteilig während der Laufzeit, während PATRIZIA diese erst am Ende abrechnet. Insofern sieht die zwischenzeitliche Ertragskraft von Patrizia etwas schlechter aus, während am Ende hohe einmalige Provisionen generiert werden. Alleine aus diesem Umstand heraus schwanken die Ergebnisse von Patrizia stärker.
Der Schwerpunkt liegt auf Gewerbe- und Wohnimmobilien. Im Bürosegment sind 30 % des Portfolios investiert, in Wohnraum 26 %, auf Industrie entfallen 13 %, weitere 12 % auf Einzelhandelsimmobilien und ebenso viel auf Infrastruktur. Hotels und Kliniken sind mit jeweils 2 % eher untergeordnete präsent.
Das Themenfeld Infrastruktur soll einen neuen Investitionsschwerpunkt darstellen und perspektivisch auf bis zu 30 % des Portfolios anwachsen. Insbesondere das Trendthema "Smart Cities" spielt hier eine Rolle.
Ende 2021 wies PATRIZIA überschaubare 18 Mio. Euro an Principal Investments aus, aber zugleich 552 Mio. an Co-Investments; in Summe hatte man also 570 Mio. Euro. Hierzu gesellten sich ein Kassenbestand von 341 Mio. Euro sowie Termingelder von 211 Mio. Euro, so dass die eigenen Assets sich auf 1,122 Mrd. Euro aufaddierten. Dem steht als einzige relevante Verbindlichkeit ein Schuldscheindarlehen von 234 Mio. Euro entgegen.
PATRIZIA hat im 3. Quartal für ihre globalen Kunden Transaktionen im Wert von circa 4,5 Mrd. Euro (+20,2 %) unterzeichnet und im selben Zeitraum Transaktionen im Wert von 5,0 Mrd. Euro abgeschlossen, was einem Anstieg von 52,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die AuM stiegen zum 30. September 2022 um 17,4 % gegenüber dem Vorjahresende auf 57,1 Mrd. Euro an, was neben dem Abschluss der Whitehelm Capital M&A-Transaktion auf anhaltendes organisches Wachstum und positive Bewertungseffekte zurückzuführen ist. Weiterhin wurden 1,8 Mrd. Euro neues Eigenkapital eingeworben. In einem anspruchsvollen Marktumfeld ist dies lediglich ein Rückgang von 11,8 % (9M 2021: 2,1 Mrd. EUR).
Die Gebühreneinnahmen insgesamt lagen mit 248,3 Mio. Euro nur leicht unter dem Vorjahresniveau von 255,0 Mio., wobei insbesondere die wiederkehrenden Verwaltungsgebühren in Höhe von 184,1 Mio. Euro (+18,9 %) den Rückgang der leistungsabhängigen Gebühren auf 49,8 Mio. Euro (-24,8 %) und der Transaktionsgebühren auf 14,5 Mio. Euro (-57,3 %) nahezu kompensieren konnten.
Die Nettoerträge aus Verkäufen des Eigenbestands und Co-Investments stiegen im Jahresvergleich um 16,4 % auf 7,9 Mio. Euro, was maßgeblich auf den Verkauf eines der letzten verbliebenen Bilanzobjekte in Großbritannien zurückzuführen ist, der die Erträge mit 2,0 Mio. Euro unterstützte. Die Nettoaufwandsposten erhöhten sich im Jahresvergleich um 6,5 % auf 177,4 Mio. Euro, was hauptsächlich auf einen erhöhten Personalaufwand aufgrund der gestiegenen Mitarbeiterzahl nach der Übernahme von Whitehelm Capital sowie Einmaleffekten und weitere strategische Investitionen zurückzuführen ist. Die profitable Entkonsolidierung einer temporär auf der Bilanz gehaltenen Projektentwicklung ("Silver Swan") wirkte sich gleichzeitig entlastend mit 17,8 Mio. Euro auf die Nettoaufwandsposten aus.
Finanzvorstand Christoph Glaser betonte, PATRIZIA sei trotz des außerordentlich volatilen Marktumfelds und der erwarteten anhaltenden Abschwächung des europäischen Immobilienmarktes mit einer soliden Netto-Eigenkapitalquote von 72,6 % und einer verfügbaren Liquidität von 360,8 Mio. Euro weiterhin gut aufgestellt, um sich bietende Chancen jederzeit nutzen zu können.
Dies beeinflusst PATRIZIA insbesondere im Ausblick für Transaktionsgebühren, der deutlich gesenkt wird. Im Zusammenhang mit verzögerten Ankäufen muss auch die Prognose für das Wachstum der Assets under Management und für die Verwaltungsgebühren für das Geschäftsjahr 2022 angepasst werden, wenn auch in relativ geringem Umfang. Darüber hinaus hat die Gesellschaft die Prognose für das Geschäftsjahr 2022 in weiteren Ertrags- und Kostenpositionen adjustiert, wobei Letztere in erster Linie auf Einmalaufwendungen zurückzuführen sind.
Dem entsprechend wurde die Prognose für 2022 nach unten angepasst auf ein EBITDA von 70,0 bis 85,0 Mio. Euro vor Reorganisationsaufwand bzw. ein EBITDA in Höhe von 60,0 bis 75,0 Mio. Euro inkl. Reorganisationsaufwand.
Dies kam bei den Anlegern nicht gut an. Der Aktienkurs stand Ende 2020 bei 26 Euro und notiert inzwischen bei nur noch 9 Euro; Anfang Oktober war er sogar vorübergehend auf 7 Euro eingebrochen. Die aktuelle Börsenbewertung liegt bei 775 Mio. Euro.
Der Vorstand sieht dieses Kursniveau als unterbewertet an und hat soeben die Verlängerung des laufenden Aktienrückkaufprogramms 2022 beschlossen. Die Gesellschaft bis längstens 19. Juni 2023 weiter eigene Aktien im Rahmen des fortgesetzten Aktienrückkaufprogramm 2022 bis zu einem Gesamtkaufpreis von maximal 50 Mio. Euro über die Börse erwerben. Bis zum 14. Dezember 2022 hat die PATRIZIA SE in Rahmen des Aktienrückkaufprogramms 2022 insgesamt 3.296.054 Aktien der Gesellschaft und damit rund 3,6 % des Grundkapitals zu einem Gesamtkaufpreis von 40,5 Mio. Euro erworben. Für die Fortsetzung des Aktienrückkaufprogramms 2022 stehen damit noch ca. 9,5 Mio. Euro zur Verfügung.
Das hat Konsequenzen: Einerseits sind die Mehrheitsverhältnisse klar, andererseits ist die Zahl der verfügbaren Aktien ziemlich gering. Das Aktienrückkaufprogramm „knabbert“ vor allem an diesem Anteil und kann daher auf diesem Kursniveau einiges an Wirkung entfalten.
Der gesamte Immobilienmarkt ist angespannt, das gilt auch für Wettbewerber. PATRIZIA ist seit Jahren europaweit aktiver Konsolidierer in diesem Bereich und kann aufgrund seiner soliden Bilanz und geringen Verschuldung bei Chancen zugreifen. Insbesondere das zukunftsträchtige Segment Infrastruktur hat man hierbei im Fokus.
Mit AuM von 57 Mrd. Euro ist man kein kleiner Player mehr, allerdings im Vergleich mit den großen Adressen wie Blackstone, KKR oder Carlyle auch kein Schwergewicht. Wobei diese sich nicht überwiegend auf den Immobiliensektor konzentrieren.
Mehrheitsaktionär ist Wolfgang Egger. PATRIZIA könnte also bei einer Einigung mit ihm schnell selbst zum Übernahmekandidaten werden. Allerdings ist Egger erst 58 Jahre alt und PATRIZIA „sein Baby“. Insofern dürfte die Übernahmekarte in den nächsten Jahren wohl eher kaum eine Rolle spielen. Vielmehr dürfte der Fokus weiter auf der operativen Entwicklung liegen und hier könnte sich bei einer Entspannung an den Immobilienmärkten in 2023 eine positive Trendwende bevorstehen. Hier bahnt sich eventuell eine bisher wenig beachtete Turnaround-Spekulation an, denn das Unternehmen ist attraktiv positioniert, auch wenn die Sorgen um den Immobilienmarkt dies zurzeit negativ übertünchen.
PATRIZIA: Zu Unrecht abgestrafter Immobilien-Asset Manager?!
Die PATRIZIA SE ist ein deutscher Asset Manager und verwaltet Fonds mit der Spezialisierung auf Immobilien und Infrastruktur-Investments. Das Unternehmen wurde 1984 gegründet und wird auch heute noch von Gründer und Mehrheitsaktionär Wolfgang Egger geführt. In dieser Zeit wandelte es sich vom Bestandshalter zum Verwalter fremder Vermögen und erzielt ihre Einnahmen nicht mehr aus Mieten, sondern aus verschiedenen Provisionsflüssen. Im Zuge der Börsenschwäche und den besonders strauchelnden Immobilienunternehmen kam auch der Kurs der Patrizia-Aktie nochmals kräftig unter Druck. Aber auch zu Recht?PATRIZIA ist weltweit tätig und bietet Investitionsmöglichkeiten in Immobilien und Infrastrukturanlagen für institutionelle, semi-professionelle und private Privatanleger. Aktuell verwaltet der Asset Manager ein Vermögen von mehr als 57 Mrd. Euro und beschäftigt über 1.000 Mitarbeiter an 28 Standorten weltweit.
Historie
Im Jahr 2007 erfolgte der Börsengang und mit den eingeworbenen frischen Mitteln, nicht wenig davon von US-Investoren, ging Egger auf Immobilien-Einkaufstour in Europa. Dabei setzte er bis zur Globalen Finanzkrise auf den Erwerb von Immobilien für den eigenen Bestand. Doch quasi über Nacht versagen Banken Kredite für Immobilien und bringen auch PATRIZIA an den Rand der Insolvenz. Seitdem hat ein Umdenken stattgefunden und das Unternehmen verkaufte sukzessive seine Bestandsimmobilien und wandelte sich Immobilien Asset Manager. Direktinvestments werden lediglich noch als Co-Investments an der Seite der Investoren getätigt.Im Jahr 2013 sichert man sich ein richtungsweisendes Geschäft mit dem Kauf der heutigen Dawonia mit einem Bestand an 32.000 Wohnungen von der Bayern LB. Den Kaufpreis von 2,45 Mrd. Euro stemmt PATRIZIA gemeinsam mit Pensionskassen, Versicherern und Sparkassen und beteiligt sich selbst mit 58 Mio. Euro. Zudem übernimmt man als Dienstleister die Betreuung und Verwaltung der Liegenschaften und öffnet sein Fondsgeschäft erstmals auch für Privatanleger.
Ab 2017 beschleunigt PATRIZIA die Branchenkonsolidierung mit einer Reihe wegweisender Akquisitionen. Leisten kann man sich das, weil parallel der Verkauf des Eigenbestands viel Geld in die Kassen spült. Diese Erlöse werden unter anderem für die Übernahmen der Asset Manager SPI (2017), TRIUVA (2017), Rockspring(2017) und Whitehelm Capital (2021) verwendet.
Zeitgleich beginnt PATRIZIA verstärkt in Technologieunternehmen der Immobilienwirtschaft zu investieren, darunter in die „PropTech“-Start-ups EVANA, Cognotekt, control IT und BrickVest. Zudem geht man Partnerschaften mit WiredScore und dem Venture-Fonds PI Labs ein.
Jüngste Zukäufe
PATRIZIA setzt auch in dem aktuell herausfordernden Umfeld seine Akquisitions- und Expansionsstrategie fort. Anfang Dezember übernahm man den in Dänemark ansässigen Multi Manager ADVANTAGE Investment Partners, um den Zugang zu skandinavischen institutionellen Kunden und Vertriebspartnern zu stärken. ADVANTAGE Investment Partners wurde 2018 gegründet und das 15-köpfige Team verwaltete zum 30.06.2022 bereits 1,2 Mrd. USD an Vermögen. Diese sollen bis Ende 2022 auf über 2 Mrd. USD und bis Ende 2024 auf über 3 Mrd.Am 15. Dezember übernahm das PATRIZIA Portfoliounternehmen Kinland AS für 76 Mio. Euro ein Portfolio aus 28 Gebäuden für soziale Infrastruktur in Finnland von eQ Community Properties. Das Portfolio umfasst qualitativ hochwertige Einrichtungen, die vor allem in den größten Städten Finnlands, wie Helsinki, Oulu und Kuopio, oder in deren unmittelbarer Nähe gelegen sind. Die Immobilien sind überwiegend langfristig an führende Betreiber für Kinderbetreuung und unterschiedliche Pflegeeinrichtungen vermietet und haben eine gewichtete, durchschnittliche Restmietdauer von rund 10 Jahren.
Seit Übernahme durch PATRIZIA im Oktober 2019 ist die Anzahl von sozialen und Bildungseinrichtungen in Kinlands Portfolio von 172 auf mehr als 310 Einrichtungen angewachsen. Damit ist Kinland einer der Marktführer für soziale Infrastruktur in den nordischen Ländern. Die Assets under Management (AUM) wurden um rund 90 % ausgebaut. Insbesondere ist das Portfolio in Finnland stark gewachsen; hier hat sich die Anzahl der sozialen Einrichtungen in den beiden vergangenen Jahren von 47 auf 142 verdreifacht.
Provisionsströme
Zu den Kunden von PATRIZIA zählen 500 institutionelle Investoren, darunter Staats- und Pensionsfonds, Versicherer, Banken und Family Offices. Ferner umfasst die Kundenbasis über 6.000 private- und (semi-) professionelle Investoren.Das Unternehmen generiert auf vier Arten Einnahmen. Den größten Betrag spielen Managementgebühren ein für die Verwaltung der Investorengelder in den vielen Fonds; 2021 waren es 209 Mio. Euro. Die zweite Quelle sind Performancegebühren, die an die Entwicklung der Fondswerte geknüpft sind; 20221 erlöste man hiermit 85,9 Mio. Euro. Daneben fallen erfolgsabhängige Transaktionsgebühren an, die 2021 51,4 Mio. EURO zum Ergebnis beisteuerten. Und schließlich fließen Erträge aus den Eigeninvestments in den Fonds; 2021 waren dies immerhin 12,6 Mio. Euro.
Während die Managementgebühren relativ stetig fließen, da sie an das verwaltete Vermögen (die Assets under Management) geknüpft sind, hängen die Performance- und die Transaktionsgebühren von der Marktentwicklung ab – in 2022 ist hier also deutlich weniger zu verdienen als in den Vorjahren. Die Erträge aus den Eigeninvestments hingegen sind wiederum ziemlich stetig, da sie sich überwiegend aus Mieterlösen speisen.
Es gilt allerdings noch einen weiteren Faktor zu berücksichtigen. Die meisten Wettbewerber vereinnahmen die Performance-Gebühren bereits anteilig während der Laufzeit, während PATRIZIA diese erst am Ende abrechnet. Insofern sieht die zwischenzeitliche Ertragskraft von Patrizia etwas schlechter aus, während am Ende hohe einmalige Provisionen generiert werden. Alleine aus diesem Umstand heraus schwanken die Ergebnisse von Patrizia stärker.
Geographie und Sektoren
Geografisch liegt der Fokus mit 89 % des verwalteten Vermögens klar auf Europa, wobei auf Deutschland sind 53 % der investierten Gelder entfallen. UK & Irland steuern 6 % bei, Frankreich & Belgien ebenfalls 6 %, die Nordischen Länder 5 %, ebenso Australien, die Niederlande 4 %, Italien und Spanien jeweils 3 %. Als Rest bleiben 9 %, darunter auch die USA.Der Schwerpunkt liegt auf Gewerbe- und Wohnimmobilien. Im Bürosegment sind 30 % des Portfolios investiert, in Wohnraum 26 %, auf Industrie entfallen 13 %, weitere 12 % auf Einzelhandelsimmobilien und ebenso viel auf Infrastruktur. Hotels und Kliniken sind mit jeweils 2 % eher untergeordnete präsent.
Das Themenfeld Infrastruktur soll einen neuen Investitionsschwerpunkt darstellen und perspektivisch auf bis zu 30 % des Portfolios anwachsen. Insbesondere das Trendthema "Smart Cities" spielt hier eine Rolle.
Eigene Assets
Seit vielen Jahren reduziert PATRIZIA strategisch bedingt seinen Eigenbestand an Immobilien ("Principal Investments") und konnte daraus über die Jahre hohe Gewinne realisieren. Gleichzeitig kam immer wieder neuer Eigenbestand hinzu, zumeist in Form von Co-Investments in die eigenen Fonds.Ende 2021 wies PATRIZIA überschaubare 18 Mio. Euro an Principal Investments aus, aber zugleich 552 Mio. an Co-Investments; in Summe hatte man also 570 Mio. Euro. Hierzu gesellten sich ein Kassenbestand von 341 Mio. Euro sowie Termingelder von 211 Mio. Euro, so dass die eigenen Assets sich auf 1,122 Mrd. Euro aufaddierten. Dem steht als einzige relevante Verbindlichkeit ein Schuldscheindarlehen von 234 Mio. Euro entgegen.
Angespannte Geschäftsentwicklung
Der Transaktionsmarkt für Immobilien und Infrastruktur verzeichnete im Verlauf der ersten 9 Monate 2022 eine Abschwächung aufgrund gestiegener geopolitischer Risiken, hoher Inflationsraten und steigenden Zinsen. Die Assets under Management (AuM) und die damit verbundenen wiederkehrenden Verwaltungsgebühren stiegen weiter an und konnten die Rückgänge der Transaktionsgebühren und der leistungsabhängigen Gebühren zu einem erheblichen Maß kompensieren.PATRIZIA hat im 3. Quartal für ihre globalen Kunden Transaktionen im Wert von circa 4,5 Mrd. Euro (+20,2 %) unterzeichnet und im selben Zeitraum Transaktionen im Wert von 5,0 Mrd. Euro abgeschlossen, was einem Anstieg von 52,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die AuM stiegen zum 30. September 2022 um 17,4 % gegenüber dem Vorjahresende auf 57,1 Mrd. Euro an, was neben dem Abschluss der Whitehelm Capital M&A-Transaktion auf anhaltendes organisches Wachstum und positive Bewertungseffekte zurückzuführen ist. Weiterhin wurden 1,8 Mrd. Euro neues Eigenkapital eingeworben. In einem anspruchsvollen Marktumfeld ist dies lediglich ein Rückgang von 11,8 % (9M 2021: 2,1 Mrd. EUR).
Die Gebühreneinnahmen insgesamt lagen mit 248,3 Mio. Euro nur leicht unter dem Vorjahresniveau von 255,0 Mio., wobei insbesondere die wiederkehrenden Verwaltungsgebühren in Höhe von 184,1 Mio. Euro (+18,9 %) den Rückgang der leistungsabhängigen Gebühren auf 49,8 Mio. Euro (-24,8 %) und der Transaktionsgebühren auf 14,5 Mio. Euro (-57,3 %) nahezu kompensieren konnten.
Die Nettoerträge aus Verkäufen des Eigenbestands und Co-Investments stiegen im Jahresvergleich um 16,4 % auf 7,9 Mio. Euro, was maßgeblich auf den Verkauf eines der letzten verbliebenen Bilanzobjekte in Großbritannien zurückzuführen ist, der die Erträge mit 2,0 Mio. Euro unterstützte. Die Nettoaufwandsposten erhöhten sich im Jahresvergleich um 6,5 % auf 177,4 Mio. Euro, was hauptsächlich auf einen erhöhten Personalaufwand aufgrund der gestiegenen Mitarbeiterzahl nach der Übernahme von Whitehelm Capital sowie Einmaleffekten und weitere strategische Investitionen zurückzuführen ist. Die profitable Entkonsolidierung einer temporär auf der Bilanz gehaltenen Projektentwicklung ("Silver Swan") wirkte sich gleichzeitig entlastend mit 17,8 Mio. Euro auf die Nettoaufwandsposten aus.
Finanzvorstand Christoph Glaser betonte, PATRIZIA sei trotz des außerordentlich volatilen Marktumfelds und der erwarteten anhaltenden Abschwächung des europäischen Immobilienmarktes mit einer soliden Netto-Eigenkapitalquote von 72,6 % und einer verfügbaren Liquidität von 360,8 Mio. Euro weiterhin gut aufgestellt, um sich bietende Chancen jederzeit nutzen zu können.
Prognosesenkung
Unterm Strich erzielte PATRIZIA in den ersten 9 Monaten des Geschäftsjahrs ein EBITDA von 78,8 Mio. Euro und damit 17,2 % weniger als im Vorjahr. Entgegen den vorherigen Annahmen rechnet PATRIZIA nicht mehr mit einer kurzfristigen Stabilisierung des geopolitischen Umfelds in Europa oder einer wesentlichen Verbesserung der Marktbedingungen - insbesondere auf dem europäischen Immobilienmarkt - im 4. Quartal dieses Jahres. Darüber hinaus hätten sich die Geschwindigkeit und das Ausmaß, in dem geplante Investitionen insbesondere in europäische Immobilien zurückgestellt werden mussten, sich in letzter Zeit beschleunigt haben.Dies beeinflusst PATRIZIA insbesondere im Ausblick für Transaktionsgebühren, der deutlich gesenkt wird. Im Zusammenhang mit verzögerten Ankäufen muss auch die Prognose für das Wachstum der Assets under Management und für die Verwaltungsgebühren für das Geschäftsjahr 2022 angepasst werden, wenn auch in relativ geringem Umfang. Darüber hinaus hat die Gesellschaft die Prognose für das Geschäftsjahr 2022 in weiteren Ertrags- und Kostenpositionen adjustiert, wobei Letztere in erster Linie auf Einmalaufwendungen zurückzuführen sind.
Dem entsprechend wurde die Prognose für 2022 nach unten angepasst auf ein EBITDA von 70,0 bis 85,0 Mio. Euro vor Reorganisationsaufwand bzw. ein EBITDA in Höhe von 60,0 bis 75,0 Mio. Euro inkl. Reorganisationsaufwand.
Kursentwicklung und Aktienrückkäufe
 |
| Quelle: wallstreet-online.de |
Der Vorstand sieht dieses Kursniveau als unterbewertet an und hat soeben die Verlängerung des laufenden Aktienrückkaufprogramms 2022 beschlossen. Die Gesellschaft bis längstens 19. Juni 2023 weiter eigene Aktien im Rahmen des fortgesetzten Aktienrückkaufprogramm 2022 bis zu einem Gesamtkaufpreis von maximal 50 Mio. Euro über die Börse erwerben. Bis zum 14. Dezember 2022 hat die PATRIZIA SE in Rahmen des Aktienrückkaufprogramms 2022 insgesamt 3.296.054 Aktien der Gesellschaft und damit rund 3,6 % des Grundkapitals zu einem Gesamtkaufpreis von 40,5 Mio. Euro erworben. Für die Fortsetzung des Aktienrückkaufprogramms 2022 stehen damit noch ca. 9,5 Mio. Euro zur Verfügung.
Dividende
Das Unternehmen zahlt seit 2017 kontinuierlich eine Dividende und hat diese jedes Jahr steigern können; im Durchschnitt mit 6,37 % pro Jahr. Vor 2017 wurden anstatt einer Dividende Gratisaktien im Verhältnis 10:1 ausgegeben. Unter der Annahme einer konstanten Dividende für 2022 läge die Dividendenrendite bei deutlich über 3,5 %.Aktionärsstruktur
Größter Nutznießer der Dividenden wäre Gründer und CEO Egger; seine First Capital Partner GmbH hält 51,8 % der Anteile. PATRIZIA selbst hält 5,3 %, die Allianz und Union Investment jeweils 5,0 % und 26,6 % liegen bei anderen internationalen institutionellen Anlegern. Auf Privatanleger, also den Streubesitz, entfallen lediglich 6,3 % der ausstehenden Aktien.Das hat Konsequenzen: Einerseits sind die Mehrheitsverhältnisse klar, andererseits ist die Zahl der verfügbaren Aktien ziemlich gering. Das Aktienrückkaufprogramm „knabbert“ vor allem an diesem Anteil und kann daher auf diesem Kursniveau einiges an Wirkung entfalten.
Bullcase vs. Bearcase
PATRIZIA entwickelt sich erfolgreich von Immobilienbestandshalter zum Asset Manager. Vorteil aus Sicht der Bilanz ist, dass man viel weniger Kapital benötigt, um große Volumina zu bewegen. Zeitgleich erfolgte der Wechsel von Mieteinnahmen hin zu Provisionserlösen. Dabei wird mit wachsenden AuM der Anteil der stetig fließenden Provisionserlöse weiter erhöht, was auch in herausfordernden Zeiten solide Ergebnisse einspielt. Die marktabhängigen Provisionen fielen hingegen zuletzt deutlich und dürften sich auch auf die Schnelle nicht wieder auf die alten Niveaus erholen.Der gesamte Immobilienmarkt ist angespannt, das gilt auch für Wettbewerber. PATRIZIA ist seit Jahren europaweit aktiver Konsolidierer in diesem Bereich und kann aufgrund seiner soliden Bilanz und geringen Verschuldung bei Chancen zugreifen. Insbesondere das zukunftsträchtige Segment Infrastruktur hat man hierbei im Fokus.
Mit AuM von 57 Mrd. Euro ist man kein kleiner Player mehr, allerdings im Vergleich mit den großen Adressen wie Blackstone, KKR oder Carlyle auch kein Schwergewicht. Wobei diese sich nicht überwiegend auf den Immobiliensektor konzentrieren.
Mehrheitsaktionär ist Wolfgang Egger. PATRIZIA könnte also bei einer Einigung mit ihm schnell selbst zum Übernahmekandidaten werden. Allerdings ist Egger erst 58 Jahre alt und PATRIZIA „sein Baby“. Insofern dürfte die Übernahmekarte in den nächsten Jahren wohl eher kaum eine Rolle spielen. Vielmehr dürfte der Fokus weiter auf der operativen Entwicklung liegen und hier könnte sich bei einer Entspannung an den Immobilienmärkten in 2023 eine positive Trendwende bevorstehen. Hier bahnt sich eventuell eine bisher wenig beachtete Turnaround-Spekulation an, denn das Unternehmen ist attraktiv positioniert, auch wenn die Sorgen um den Immobilienmarkt dies zurzeit negativ übertünchen.
Die 4 wichtigsten Dinge, die man über Patrizia wissen muss
- Das Unternehmen hat sich vom Bestandshalter von Immobilien zum Asset Manager gewandelt und erzielt einen steigenden Anteil an stetigen Provisionserlösen.
- Die Bilanz ist solide und weist kaum Schulden auf; PATRIZIA kann daher aus einer Position der Stärke heraus den Markt weiter aktiv konsolidieren.
- Der Investmentschwerpunkt liegt in Europa und vor allem in Deutschland; künftig zielt man stärker auf Infrastruktur und die nordischen Länder.
- Die einzigartige Aufstellung unter den deutschen Immobilienwerten bietet überdurchschnittliche Chancen, auch wenn die Sektorzugehörigkeit aktuell eher belastet.
Die größte Schwierigkeit dürfte darin bestehen, wie Patrizia bei dieser Veränderung bewertet werden soll. Der Wandel ist noch nicht komplett vollzogen. Historische AFFO und FFO können nicht mehr genutzt werden und es gibt keine längere Gewinnhistorie.
AntwortenLöschenDas stimmt. Barry Schwartz sagte "Das beste Geschäft der Welt ist eine Lizenzgebühr auf permanentes Kapital" im Zusammenhang mit Asset Managern, aber PATRIZIA hat hier eben noch keinen so langen Trackrecord. Eigentlich müsste man den Eigenbestand und Erträge daraus komplett ausblenden und beim Eintreffen von Erträgen hieraus diese als Sondereffekt und Addon einstufen. Damit würde man konservativ an die Ertragslage und -bewertung herangehen. Möglicherweise (viel zu) konservativ, denn auch bei den Performancegebühren langt PATRIZIA ja erst am Ende der Fondslaufzeit zu. Damit fehlen diese Erträge in den Ergebnissen der letzten Jahre und auch in den kommenden. Das wird sich erst nach einiger Zeit "einspielen", weil dann regelmäßig auslaufende Fonds durch neue ersetzt werden und so sich auch die Performancefees in gewisser Weise verstetigen.
LöschenAber aktuell ist die Bewertung besonders schwierig, da gebe ich Dir Recht.