Die vorgelegten Zahlen zeigen, dass die im Raum stehenden Befürchtungen übertrieben sind und weder bei den Einnahmen (FFO), dem Vermietungsstand oder den Wertansätzen größere Beeinträchtigungen vorliegen und für die Zukunft zu erwarten sind. Nur im Bereich "Institutional Business", also dem Geschäft der GEG, bleiben die Aussichten etwas eingetrübt und DIC Asset trägt dem mit einem leicht reduzierten Wertansatz der Beteiligung Rechnung. Ansonsten kann DIC Asset in allen Belangen überzeugen...
Die 2020er Ergebnisse
Dass Work-from-Home nicht zu einem Game-Changer für das Business von DIC Asset werden wird, habe ich bereits frühzeitig erläutert ("Senkt Home Office (wirklich) die Nachfrage nach Büroimmobilien?") und die vorgelegten Zahlen belegen dies:
Die Assets under Management (AuM) wuchsen um 26% auf €9,6 Mrd.; einschließlich der nach dem Jahreswechsel wirksamen Übernahme von RLI Investors liegen sie inzwischen bei über €10 Mrd.Das operative Ergebnis FFO liegt mit €96,5 Mio. erneut auf Rekordniveau und über dem Vorjahr (2019: €95,0 Mio.). Zu dem Anstieg trug neben der deutlichen Steigerung der Erträge aus dem Immobilienmanagement auch die Optimierung der Finanzstruktur bei. Nicht enthalten sind Gewinne aus Verkäufen.Der um die Verkaufseffekte ergänzte FFO II lag bei €128,5 Mio. (2019: €135,5 Mio.). Das Konzernergebnis betrug zum Bilanzstichtag €73,1 Mio. (2019: €80,7 Mio.). Der Rückgang zum Vorjahresergebnis resultiert hauptsächlich aus dem um €8,5 Mio. geringeren Verkaufsergebnis aufgrund des reduzierten Verkaufsvolumens.Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde mit einem Transaktionsvolumen von rund €2,5 Mrd. ein neuer Rekord aufgestellt. Die im April vor dem Hintergrund des Pandemie-Geschehens angepassten Transaktionsziele wurden damit deutlich übertroffen (2019: €2,2 Mrd.). Mit beurkundeten Akquisitionen im Volumen von rund €1,8 Mrd. über beide Segmente lag das Unternehmen zum Jahresende - vor allem bedingt durch großvolumige Ankäufe - klar über den zuletzt abgegebenen Prognosen. Mit einem Volumen von rund €1,6 Mrd. wurden fast 90% aller Ankäufe für das Institutional Business getätigt, während für das Commercial Portfolio Objekte im Volumen von €0,2 Mrd. angekauft wurden. Verkäufe wurden in einem Gesamtvolumen von €612 Mio. beurkundet: rund €242 Mio. zur Portfoliooptimierung und Ertragsrealisierung aus dem Commercial Portfolio und rund €370 Mio. im Rahmen unserer aktiven Fondsmanagement-Mandate.Die Immobilienmanagement-Teams haben mit einer starken Vermietungsleistung eine Fläche von 269.900 qm (plus 28%) mehr als im Vorjahr unter Vertrag gebracht. Im Fokus standen vor allem Anschlussvermietungen, die sich unter dem Einfluss der Covid-19-Pandemie im Laufe des Geschäftsjahrs weiter verstärkt haben, da auf Mieterseite der Wunsch nach Stabilität zu- und die Neigung zu Umzügen abnahm. Auf Basis der Quadratmeter entfiel damit der überwiegende Anteil der Vertragsabschlüsse mit 71% (192.600 qm) auf Anschlussvermietungen und 29% (77.300 qm) auf Neuvermietungen. Die Vermietungsleistung am 31. Dezember 2020 erreichte €33,2 Mio. (31. Dezember 2019: €32,7 Mio.). Die durchschnittliche Quadratmetermiete der Vertragsabschlüsse stieg deutlich um rund 7% von €12,97 auf €13,86.Commercial Portfolio: Hohe Stabilität und Wertsteigerung
Im Eigenbestand (Commercial Portfolio) wurden die wesentlichen Portfoliokennzahlen erneut verbessert. Dazu trugen die Vermietungsarbeit und die Portfoliooptimierung durch Zukäufe und Verkäufe bei. Die Bruttomieteinnahmen beliefen sich auf €100,7 Mio. (2019: €101,9 Mio.) und lagen damit auf dem stabilen Niveau des Vorjahres. Die Nettomieteinnahmen betrugen €82,2 Mio. und sind Corona-bedingt um €3,2 Mio. höhere Wertberichtigungen auf Mietforderungen unter dem Niveau des Vorjahres (2019: €87,9 Mio. ). Die durchschnittliche Mietlaufzeit verbesserte sich insbesondere durch langfristige Vertragsabschlüsse von 6,0 auf 6,5 Jahre. Die EPRA-Leerstandsquote konnte im Jahresvergleich um 110 Basispunkte von 6,5% auf 5,4% gesenkt werden.In der Folge hat die externe Bewertung des Commercial Portfolios zum Jahresende einen like-for-like-Bewertungseffekt in Höhe von rund 3,4% bzw. €65,9 Mio. ergeben.Institutional Business: Wachstumskurs setzt sich auch 2020 fort
Die Assets under Management wuchsen aufgrund zahlreicher Transaktionen zum Jahresende um 33% auf €7,6 Mrd. Die aus der laufenden Betreuung und Transaktionsaktivitäten erzielten Erträge aus Immobilienmanagement sind dabei um 27% gegenüber dem Vorjahr auf €79,7 Mio. (2019: €62,9 Mio.) gestiegen. Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen durch Co-Investments im Institutional Business belief sich auf €11,4 Mio. (2019: €5,4 Mio. exkl. TLG-Dividende).Finanz- und Kapitalstruktur erneut gestärkt
Der durchschnittliche Zinssatz über alle Finanzverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2020 unverändert bei 2,0%. Der Zinsdeckungsgrad (ICR, Interest coverage ratio, das Verhältnis von EBITDA zu Zinsergebnis) ist aufgrund des signifikant gestiegenen EBITDA sowie des verbesserten Zinsergebnisses gegenüber dem Vorjahr um weitere 48 Basispunkte auf 557% gestiegen (2019: 509%). Die durchschnittliche Laufzeit der Finanzschulden blieb insgesamt stabil bei 3,6 Jahren (31. Dezember 2019: 3,9 Jahre).
Quelle: wallstreet-online.de Der EPRA Net Asset Value (EPRA-NAV) zum Bilanzstichtag lag bei €1.409,9 Mio. (31. Dezember 2019: €1.244,2 Mio.), bzw. €17,49 je Aktie (31. Dezember 2019: €17,23). Der Anstieg je Aktie resultiert insbesondere aus dem Ergebniswachstum und dem erneut guten Bewertungseffekt von like-for-like +3,4%. Der Wert der Immobilienmanagement-Dienstleistungen des Institutional Business ist nur teilweise über den bilanzierten Geschäfts- und Firmenwert im EPRA-NAV reflektiert. Der um diesen extern geprüften Wertbeitrag ergänzte Gesamtwert beträgt für den Adjusted NAV €1.776,5 Mio. (31. Dezember 2019: €1.607,2 Mio.) bzw. €22,04 je Aktie (31. Dezember 2019: €22,26 je Aktie).Die bilanzielle Eigenkapitalquote erhöhte sich erneut im Vergleich zum Vorjahr (36,5%) um 4,2 Prozentpunkte auf 40,7%. Insbesondere aufgrund gestiegener Marktwerte unserer Immobilien im Commercial Portfolios (bereinigt um An- und Verkäufe +3,4%) und unserer optimierten Finanzierungsstruktur haben wir den Verschuldungsgrad (LtV) bereinigt um Warehousing um 330 Basispunkte auf 44,5% gesenkt (2019: 47,8%).Prognose 2021
Für das Geschäftsjahr 2021 plant die DIC Asset AG mit deutlichem Wachstum in beiden Geschäftssegmenten. Auf der Ankaufsseite rechnet die DIC Asset AG mit einem Volumen in Höhe von €1,2 Mrd. bis €1,8 Mrd., davon €200 bis €300 Mio. im Commercial Portfolio und €1,0 bis €1,5 Mrd. im Institutional Business. Auf der Verkaufsseite wird mit einem Volumen von €300 bis €400 Mio. gerechnet, davon entfallen rund €100 Mio. auf das Commercial Portfolio und €200 bis €300 Mio. auf das Institutional Business. Die Bruttomieteinnahmen sollen zum Jahresende €98 bis €102 Mio. erreichen. Im Institutional Business sind wachsende Erträge aus dem Immobilienmanagement im Bereich von €94 bis €104 Mio. geplant. Für das operative Ergebnis (FFO) erwartet das Unternehmen eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr in einer Spanne von €106 bis €110 Mio.
Dividendenerhöhung
Die Dividende soll auf €0,70 Euro pro Aktie (bisher: €0,66) erhöht werden, was eine Dividendenrendite von 5,2% ergibt.
Meine Einschätzung
Die Zahlen zeigen, dass Corona die DIC Asset getroffen hat. Das Unternehmen litt unter Mietausfällen, konnte aber mit vielen Bestandsmietern neue Mietverträge abschließen bzw. Verlängerungen erzielen und dabei überwiegend bessere Mietzinsen durchsetzen. Das spricht für die Qualität der Standorte und Immobilien. Die Leerstandsquote konnte weiter gesenkt werden, was angesichts der Corona-Pandemie eine herausragende Leistung ist.
DIC Asset war bei den Transaktionen sehr aktiv. Für den Eigenbestand hat man unterm Strich kaum zugekauft, aber für die Investoren im "Institutional Business". Aus diesem Segment fließen die stetigen Provisionen, die das Konzernergebnis verlässlicher und weniger schwankungsanfällig machen. Folgerichtig will DIC Asset vor allem in diesem Bereich weiter und schnell wachsen.
Die externe Bewertung des Immobilienbestand hat eine leichte Aufwertung ergeben. In den Vorjahren waren hier zweistellige Zuwachsraten zu verzeichnen gewesen und nun ist es eine niedrige einstellige Prozentzahl. Enttäuschend ist das nicht. Im Gegenteil: angesichts von Corona wurde immer wieder behauptet, die Immobilienpreise für Gewerbe- und Büroimmobilien würden massiv einbrechen. Dem ist nicht so. Und auch ein anhaltender Trend hin zu Work-from-Home wird dies nicht auslösen, weil die Unternehmen mehrheitlich zwar mehr Home Office zulassen wollen, aber der bedarf an Büroflächen trotzdem zunimmt: mehr Platz für Sozialräume, Abkehr von Großraumbüros.
Zum Wert des Immobilienbestands hinzuzurechnen ist der Wert des Fondsbusiness, des "Institutional Business". Hier gab es einen leichten Wertabschlag gegenüber dem Vorjahr, auch weil Corona bedingt viele Bauprojekte länger brauchen (Genehmigungsdauer, Handwerker sind ausgebucht). Der NAV je Aktie liegt nun bei €22,04 und damit leicht unter dem Wert des Vorjahres (€22,26). Verglichen mit dem gegenwärtigen Aktienkurs ist das ein Kurspotenzial von rund 30%. Damit liegt der NAV-Discount nicht mehr ganz so hoch wie in früheren Zeiten, macht die Aktie aber immer noch attraktiv - losgelöst von den weiteren positiven Perspektiven.
DIC Asset leidet weniger hart unter Corona, als oft behauptet wurde, und die mittel- und langfristigen Aussichten sind weiterhin sehr gut. Das Unternehmen will neben Gewerbe- und Büroimmobilien zunehmend auch auf Logistikimmobilien setzen und das erscheint als weiteres Standbein und Diversifizierung des Portfolios durchaus sinnvoll. Auch wenn natürlich anzumerken ist, dass DIC Asset in diesem Segment zu den Nachzüglern gehört und damit niedrigere Renditeerwartungen akzeptieren muss als bei einem früheren Einstieg.
DIC Asset bleibt einer der aussichtsreichsten Gewerbeimmobilienwerte auf dem deutschen Kurszettel.
Disclaimer: Habe DIC Asset auf meiner Beobachtungsliste und/oder meinem Depot/Wkik.
Hallo Michael,
AntwortenLöschenDu schreibst "des "Institutional Business". Hier gab es einen leichten Wertabschlag gegenüber dem Vorjahr, auch weil Corona bedingt viele Bauprojekte länger brauchen (Genehmigungsdauer, Handwerker sind ausgebucht). Der NAV je Aktie liegt nun bei €22,04 und damit leicht unter dem Wert des Vorjahres (€22,26)."
Ich meine, Du unterschlägst hier, dass es 2020 einige neue Aktien durch Kapitalerhöhung, z.B. auch Aktiendividende, gab. Das verringert den NAV natürlich. Vor dem Hintergrund ist der Wert sogar gestiegen.
Man kann halt im Corona-Jahr nicht alles haben - NAV-Erhöhung UND steigende Eigenkapital-Quote...
VG
Holger
Moin Holger,
LöschenDu hast völlig Recht, dass die Zahlungen einer Dividende sich natürlich negativ auf den NAV (je Aktie) auswirkt. Bei einer Bardividende fließt das Geld aus dem Unternehmen, was den Wert verringert, bei einer Aktiendividende entstehen zusätzlich Aktien, so dass sich der Wert auf mehr Anteilsscheine verteilt.
Aber... dieser Effekt betrifft ja nicht ein einzelnes Segment alleine, sondern die gesamte Firma/ den gesamten NAV. DIC Asset hat den NAV je Aktie (ohne Institutional Business) mit €17,49 je Aktie angegeben nach €17,23 Ende 2019. Also eine moderate Steigerung, obwohl es den Dividendenabfluss bzw. die zusätzlichen Aktien aus der Aktiendividende gab. Der NAV je Aktie ist um €0,26 gestiegen.
Dann wirft DIC Asset den NAV je Aktie inkl. des IB aus mit €22,04 und damit leicht unter dem Wert des Vorjahres von €22,26. Hier fehlen also €0,22 je Aktie und da zuvor €0,26 Plus zubuche standen, hat das IB in 2020 den NAV mit insgesamt €0,48 belastet.
Was ich nachvollziehbar finde, denn die Anfang April 2020 hatte DIC Asset ja seine Prognosen wegen Corona gesenkt (guckste hier). Damals ging das Gespenst von 20% bis 30% Wertverlust bei den Immobilien um, was ich schon damals als abwegig bezeichnet habe ("...es gibt Stimmen, die hier eine deutliche Abwertung befürchten. Ich teile diese pessimistischen Einschätzungen nicht und kann sie auch nicht nachvollziehen. Einen hohen NAV-Abschlag von 20% oder 30% sehe ich als völlig ungerechtfertigt an").
Im April hatte CEO Sonja Wärntges insbesondere schlechter laufende Geschäfte im BI für die Prognosesenkung herangeführt und deshalb ist der Wert dieses Segments natürlich nun auch weniger wert - es liefert weniger Erträge ab. Aber... das kann sich nach Corona schnell wieder erholen, denn die vielen Verzögerungen wegen fehlender Baugenehmigungen usw. werden sich bei einem geordnete(re)n Arbeiten in den Bauverwaltungen wieder deutlich reduzieren und damit auch die Umsätze und Ergebnisbeiträge des IB wieder steigen. Folglich dürfte es hier dann 2021 oder 2020 zum umgekehrten Effekt auf den NAV kommen.
Unterm Strich bin ich mit den DIC Asset-Zahlen sehr zufrieden. Ich finde, die haben einen tollen Job gemacht!
Michael, Deine Einschätzung zu DIC Asset teile ich.
AntwortenLöschenZum Artikel: Du solltest deutlicher abgrenzen, was aus der Adhoc übernommener Text ist und was Deine eigene Meinung bzw. Gedanken sind, schon wegen Copyright und Presserecht-Fragen gehört das zum guten Stil.
Covacoro
Ja, damit hast Du recht! Habe ich nicht richtig gelesen. Danke fürs nochmal aufschlüsseln, klasse.
AntwortenLöschenIch bin auch sehr zufrieden mit den 2020er Zahlen - schon richtig gute Arbeit von den DIC Asset-Leuten!
VG
Holger
Hallo Michael
AntwortenLöschenDanke für den Super Beitrag. Ich bin erst mal raus und habe den Peak bei DIC mitgenommen.Was hälst Du jetzt von TTL, da das ganze ja daran vorbeigegangen ist. Ich denke das ist jetzt kurzfristig chancenreicher als DIC.
danke! VG Friedrich
Moin Friedrich,
LöschenTTL habe ich nicht mehr so auf dem Schirm. Seit dem Verkauf der GEG an DIC Asset konzentriere ich mich auf DIC Asset; ich hatte das vor einem Jahr mal ausführlicher begründet (guckste hier). In der TTL ist nur ein Teil DIC Asset drin und die Frage, die man sich beantworten muss, ist ja, ob der Rest besser und aussichtsreicher als DIC Asset ist. Nur dann macht der Kauf von TTL-Aktien anstelle von DIC Asset-Aktien ja Sinn. Und ich habe mich entschieden, dass ich lieber auf DIC Asset "pur" setze. Auch weil ich die TTL-Aktivitäten weniger einschätzen/greifen kann als die DIC-Aktivitäten.
Hallo Michael, ich bin auch seit Jahren vom Geschäftsmodell der DIC Asset überzeugt und sehe die aktuellen Zahlen ebenfalls positiv. Was mich jedoch wirklich wundert, dass der Aktienkurs nicht stärker und dauerhaft darauf reagiert. Der kurze "Freudensprung" auf 16,50 wurde sehr schnell wieder abverkauft. Brauchen wir nur Geduld oder wie siehst Du den Aktienkurs aktuell?
AntwortenLöschenVG Jürgen
Der Aktienkurs und der Wert je Aktie sind ja zwei Paar Schuhe. Die meiste Zeit über weichen sie voneinander ab. Gewerbeimmobilien sind momentan nicht so angesagt als Sektor und darunter leidet auch DIC Asset. Ich denke, dass viele Marktteilnehmer noch immer die Horrorszenarien von Rückgängen von 20% oder 30% bei der Nachfrage nach Flächen und dem entsprechend bei den Mieten im Hinterkopf haben und es deshalb länger dauert, bis das Grundvertrauen wieder zurückkehrt.
LöschenAußerdem steht der Sektor und auch DIC Asset natürlich in Konkurrenz zu anderen Aktienanlagen. Und momentan spielt die Musik wieder bei den Technologiewerten, bei IPOs, SPACs, Wasserstoffzocks, Cannabis, Bitcoin und bei "Grillt-die Shortseller-Aktien. Die versprechen mehr Action und mehr Performance und daher werden sie "langweiligen, soliden" Aktien oft vorgezogen. Doch wenn das Geschäft rund läuft, dann baut sich hier Nachholbedarf auf. Auch für den Aktienkurs. Bei Nebenwerten entlädt sich der oft innerhalb weniger Tage - wenn man dann nicht an Bord ist, verpasst man den Großteil der Rendite. Bei DIC haben wir eine solche Phase Ende 2019 gehabt, als der Markt den GEG-Deal verstanden und die großen Vorteile für die DIC in den Aktienkurs eingepreist hat. Corona hat hier also gleich doppelt negativ gewirkt...
Und, auch das gehört zur Betrachtung, DIC Asset hat "nur" die - gesenkten - Jahresziele erreicht. Viele andere Unternehmen, gerade aus dem Tech-Sektor, haben die 2020er Prognosen teilweise deutlich übertroffen. Auch das erzeugt relativ betrachtet einen größere Attraktivität bei diesen anderen Aktien.
Ich denke, wenn wir ein endgültiges Zurückfahren der Lockdowns sehen und die Wirtschaft sich wieder deutlich erholt, verändert sich auch der Blick auf 1A-Gewerbe- und Büroimmobilien wieder. Das dürfte den Kurs von DIC Asset helfen. Aber wann diese Neueinschätzung seitens des Marktes vorgenommen wird, kann ich nicht sagen. Bis dahin ist Geduld gefragt...
Stimmrechtsmitteilungen sind auch interessant: da hat jemand 5% verkauft, ein andere sehr junger Aktionär hält nun 8%. Da ist Musik drin.
AntwortenLöschenHallo Michael, wirst du dich dieses Jahr bei DIC Asset wieder für die Aktiendividende entscheiden?
AntwortenLöschenIch denke, ich werde mich für die Bardividende entscheiden. So wirklich positiv ist mir das ganze, endlose Prozedere nicht in Erinnerung geblieben.
LöschenHallo Michael, wenn ich das richtig sehe, hast du bereits länger nichts mehr zur DIC gemacht. Vielleicht oder gerade deswegen will ich mal zwei Punkte in den Raum werfen: (1) VIB-Übernahme mit entsprechender Meldung hier https://www.dgap.de/dgap/News/adhoc/diceigenbestand-waechst-auf-rund-mrd-euro/?newsID=1581641 sowie (2) knapp 50% Discount zum NAV, s. Seite 8 hier: https://www.dic-asset.de/download/ir/Praesentationen/DIC_Q1_2022_Webcast.pdf
AntwortenLöschenSicherlich beides Punkte, die du eh schon auf dem Schirm hattest. Dennoch die Frage, weshalb dieser krasse Discount zum NAV? Gefühlt wurde der im Laufe der Zeit auch immer größer. Der Office-Fokus im Zusammenhang mit Corona dürfte dafür als Erklärung nicht ausreichen. Hast du weitere Ideen bzw. Erklärungsansätze?
Ich bin bei der neuen NAV-Aufstellung der DIC Asset skeptisch. Zwar war bekannt, dass die VIB ihr Vermögen unter dem alten Vorstand eher zurückhaltend bewertet, aber die DIC hat nach dem Mehrheitserwerb eine "externe" Neubewertung der VIB-Vermögenswerte durchführen lassen (bzw. der von der DIC Asset inthronisierte neue VIB-Vorstand). Am 22.4. wurde der "Bilanzwert" der VIB-Immobilien noch mit 1,5 Mrd. EUR ausgewiesen, nun erklärt man, der NAV läge bei 2,3 Mrd. EUR. Man könnte das auch so interpretieren, dass der aus heutiger Sicht viel zu hohe Kaufpreis für den 60-prozentigen VIB-Anteil nachträglich durch die Höherbewertung gerechtfertigt werden soll.
LöschenIch stehe der DIC Asset und CEO Wärntges ja grundsätzlich positiv gestimmt gegenüber, aber das fühlt sich alles nicht "koscher" an. Hinzu kommt die sich abkühlende Konjunktur, die zunehmenden Leerstände bei Ladenlokalen in Innenstadtbereichen (selbst Amazon reduziert seine erst in den letzten Jahren massiv aufgebauten Innenstadtflächen deutlich), steigende Zinsen, hohe Inflation usw. Die GEG als Projektentwickler dürfte Schwierigkeiten im Geschäftsbetrieb bekommen; gleiches sieht man ja bei Corestate und vor allem bei der Adlertochter Consus.
Summiere ich die Faktoren auf, ist der gewerbliche Immobiliensektor momentan wohl nicht der "place to be". Auch mal vergleichsweise auf den Kurs von Patrizia schauen, auch wenn die natürlich inzwischen komplett auf Asset Management umgestiegen sind und keinen/kaum Eigenbestand mehr haben.
Ich denke, aus diesen Gründen spielt der NAV bei der Aktienbewertung der DIC Asset momentan kaum eine Rolle. Wenn sich die Negativfaktoren wieder in Luft aufzulösen beginnen, dann winkt auch beim DIC-Aktienkurs wieder ordentliches Potenzial.