Good News bei... DIC Asset: Umsatz und Immobilienwerte steigen - und auch die Dividende

DIC Asset hat seinen Konzernabschluss für 2020 vorgelegt und konnte alle seine gesetzten Ziele erreichen oder übertreffen. Dabei fuhr Corona dem Spezialisten für Büro- und Gewerbeimmobilien kräftig in die Parade und hatte den Aktienkurs unterjährig auf Talfahrt geschickt, wovon er sich nur mäßig erholt hatte. Bisher.

Die vorgelegten Zahlen zeigen, dass die im Raum stehenden Befürchtungen übertrieben sind und weder bei den Einnahmen (FFO), dem Vermietungsstand oder den Wertansätzen größere Beeinträchtigungen vorliegen und für die Zukunft zu erwarten sind. Nur im Bereich "Institutional Business", also dem Geschäft der GEG, bleiben die Aussichten etwas eingetrübt und DIC Asset trägt dem mit einem leicht reduzierten Wertansatz der Beteiligung Rechnung. Ansonsten kann DIC Asset in allen Belangen überzeugen...

Die 2020er Ergebnisse

Dass Work-from-Home nicht zu einem Game-Changer für das Business von DIC Asset werden wird, habe ich bereits frühzeitig erläutert ("Senkt Home Office (wirklich) die Nachfrage nach Büroimmobilien?") und die vorgelegten Zahlen belegen dies:

Die Assets under Management (AuM) wuchsen um 26% auf €9,6 Mrd.; einschließlich der nach dem Jahreswechsel wirksamen Übernahme von RLI Investors liegen sie inzwischen bei über €10 Mrd.

Das operative Ergebnis FFO liegt mit €96,5 Mio. erneut auf Rekordniveau und über dem Vorjahr (2019: €95,0 Mio.). Zu dem Anstieg trug neben der deutlichen Steigerung der Erträge aus dem Immobilienmanagement auch die Optimierung der Finanzstruktur bei. Nicht enthalten sind Gewinne aus Verkäufen.

Der um die Verkaufseffekte ergänzte FFO II lag bei €128,5 Mio. (2019: €135,5 Mio.). Das Konzernergebnis betrug zum Bilanzstichtag €73,1 Mio. (2019: €80,7 Mio.). Der Rückgang zum Vorjahresergebnis resultiert hauptsächlich aus dem um €8,5 Mio. geringeren Verkaufsergebnis aufgrund des reduzierten Verkaufsvolumens.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde mit einem Transaktionsvolumen von rund €2,5 Mrd. ein neuer Rekord aufgestellt. Die im April vor dem Hintergrund des Pandemie-Geschehens angepassten Transaktionsziele wurden damit deutlich übertroffen (2019: €2,2 Mrd.). Mit beurkundeten Akquisitionen im Volumen von rund €1,8 Mrd. über beide Segmente lag das Unternehmen zum Jahresende - vor allem bedingt durch großvolumige Ankäufe - klar über den zuletzt abgegebenen Prognosen. Mit einem Volumen von rund €1,6 Mrd. wurden fast 90% aller Ankäufe für das Institutional Business getätigt, während für das Commercial Portfolio Objekte im Volumen von €0,2 Mrd. angekauft wurden. Verkäufe wurden in einem Gesamtvolumen von €612 Mio. beurkundet: rund €242 Mio. zur Portfoliooptimierung und Ertragsrealisierung aus dem Commercial Portfolio und rund €370 Mio. im Rahmen unserer aktiven Fondsmanagement-Mandate.

Die Immobilienmanagement-Teams haben mit einer starken Vermietungsleistung eine Fläche von 269.900 qm (plus 28%) mehr als im Vorjahr unter Vertrag gebracht. Im Fokus standen vor allem Anschlussvermietungen, die sich unter dem Einfluss der Covid-19-Pandemie im Laufe des Geschäftsjahrs weiter verstärkt haben, da auf Mieterseite der Wunsch nach Stabilität zu- und die Neigung zu Umzügen abnahm. Auf Basis der Quadratmeter entfiel damit der überwiegende Anteil der Vertragsabschlüsse mit 71% (192.600 qm) auf Anschlussvermietungen und 29% (77.300 qm) auf Neuvermietungen. Die Vermietungsleistung am 31. Dezember 2020 erreichte €33,2 Mio. (31. Dezember 2019: €32,7 Mio.). Die durchschnittliche Quadratmetermiete der Vertragsabschlüsse stieg deutlich um rund 7% von €12,97 auf €13,86.

Commercial Portfolio: Hohe Stabilität und Wertsteigerung

Im Eigenbestand (Commercial Portfolio) wurden die wesentlichen Portfoliokennzahlen erneut verbessert. Dazu trugen die Vermietungsarbeit und die Portfoliooptimierung durch Zukäufe und Verkäufe bei. Die Bruttomieteinnahmen beliefen sich auf €100,7 Mio. (2019: €101,9 Mio.) und lagen damit auf dem stabilen Niveau des Vorjahres. Die Nettomieteinnahmen betrugen €82,2 Mio. und sind Corona-bedingt um €3,2 Mio. höhere Wertberichtigungen auf Mietforderungen unter dem Niveau des Vorjahres (2019: €87,9 Mio. ). Die durchschnittliche Mietlaufzeit verbesserte sich insbesondere durch langfristige Vertragsabschlüsse von 6,0 auf 6,5 Jahre. Die EPRA-Leerstandsquote konnte im Jahresvergleich um 110 Basispunkte von 6,5% auf 5,4% gesenkt werden.

In der Folge hat die externe Bewertung des Commercial Portfolios zum Jahresende einen like-for-like-Bewertungseffekt in Höhe von rund 3,4% bzw. €65,9 Mio. ergeben.

Institutional Business: Wachstumskurs setzt sich auch 2020 fort

Die Assets under Management wuchsen aufgrund zahlreicher Transaktionen zum Jahresende um 33% auf €7,6 Mrd. Die aus der laufenden Betreuung und Transaktionsaktivitäten erzielten Erträge aus Immobilienmanagement sind dabei um 27% gegenüber dem Vorjahr auf €79,7 Mio. (2019: €62,9 Mio.) gestiegen. Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen durch Co-Investments im Institutional Business belief sich auf €11,4 Mio. (2019: €5,4 Mio. exkl. TLG-Dividende).

Finanz- und Kapitalstruktur erneut gestärkt

Der durchschnittliche Zinssatz über alle Finanzverbindlichkeiten lag zum 31. Dezember 2020 unverändert bei 2,0%. Der Zinsdeckungsgrad (ICR, Interest coverage ratio, das Verhältnis von EBITDA zu Zinsergebnis) ist aufgrund des signifikant gestiegenen EBITDA sowie des verbesserten Zinsergebnisses gegenüber dem Vorjahr um weitere 48 Basispunkte auf 557% gestiegen (2019: 509%). Die durchschnittliche Laufzeit der Finanzschulden blieb insgesamt stabil bei 3,6 Jahren (31. Dezember 2019: 3,9 Jahre).

Quelle: wallstreet-online.de

Der EPRA Net Asset Value (EPRA-NAV) zum Bilanzstichtag lag bei €1.409,9 Mio. (31. Dezember 2019: €1.244,2 Mio.), bzw. €17,49 je Aktie (31. Dezember 2019: €17,23). Der Anstieg je Aktie resultiert insbesondere aus dem Ergebniswachstum und dem erneut guten Bewertungseffekt von like-for-like +3,4%. Der Wert der Immobilienmanagement-Dienstleistungen des Institutional Business ist nur teilweise über den bilanzierten Geschäfts- und Firmenwert im EPRA-NAV reflektiert. Der um diesen extern geprüften Wertbeitrag ergänzte Gesamtwert beträgt für den Adjusted NAV €1.776,5 Mio. (31. Dezember 2019: €1.607,2 Mio.) bzw. €22,04 je Aktie (31. Dezember 2019: €22,26 je Aktie).

Die bilanzielle Eigenkapitalquote erhöhte sich erneut im Vergleich zum Vorjahr (36,5%) um 4,2 Prozentpunkte auf 40,7%. Insbesondere aufgrund gestiegener Marktwerte unserer Immobilien im Commercial Portfolios (bereinigt um An- und Verkäufe +3,4%) und unserer optimierten Finanzierungsstruktur haben wir den Verschuldungsgrad (LtV) bereinigt um Warehousing um 330 Basispunkte auf 44,5% gesenkt (2019: 47,8%).

Prognose 2021

Für das Geschäftsjahr 2021 plant die DIC Asset AG mit deutlichem Wachstum in beiden Geschäftssegmenten. Auf der Ankaufsseite rechnet die DIC Asset AG mit einem Volumen in Höhe von €1,2 Mrd. bis €1,8 Mrd., davon €200 bis €300 Mio. im Commercial Portfolio und €1,0 bis €1,5 Mrd. im Institutional Business. Auf der Verkaufsseite wird mit einem Volumen von €300 bis €400 Mio. gerechnet, davon entfallen rund €100 Mio. auf das Commercial Portfolio und €200 bis €300 Mio. auf das Institutional Business. Die Bruttomieteinnahmen sollen zum Jahresende €98 bis €102 Mio. erreichen. Im Institutional Business sind wachsende Erträge aus dem Immobilienmanagement im Bereich von €94 bis €104 Mio. geplant. Für das operative Ergebnis (FFO) erwartet das Unternehmen eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr in einer Spanne von €106 bis €110 Mio.

Dividendenerhöhung

Die Dividende soll auf €0,70 Euro pro Aktie (bisher: €0,66) erhöht werden, was eine Dividendenrendite von 5,2% ergibt.

Meine Einschätzung

Die Zahlen zeigen, dass Corona die DIC Asset getroffen hat. Das Unternehmen litt unter Mietausfällen, konnte aber mit vielen Bestandsmietern neue Mietverträge abschließen bzw. Verlängerungen erzielen und dabei überwiegend bessere Mietzinsen durchsetzen. Das spricht für die Qualität der Standorte und Immobilien. Die Leerstandsquote konnte weiter gesenkt werden, was angesichts der Corona-Pandemie eine herausragende Leistung ist.

DIC Asset war bei den Transaktionen sehr aktiv. Für den Eigenbestand hat man unterm Strich kaum zugekauft, aber für die Investoren im "Institutional Business". Aus diesem Segment fließen die stetigen Provisionen, die das Konzernergebnis verlässlicher und weniger schwankungsanfällig machen. Folgerichtig will DIC Asset vor allem in diesem Bereich weiter und schnell wachsen.

Die externe Bewertung des Immobilienbestand hat eine leichte Aufwertung ergeben. In den Vorjahren waren hier zweistellige Zuwachsraten zu verzeichnen gewesen und nun ist es eine niedrige einstellige Prozentzahl. Enttäuschend ist das nicht. Im Gegenteil: angesichts von Corona wurde immer wieder behauptet, die Immobilienpreise für Gewerbe- und Büroimmobilien würden massiv einbrechen. Dem ist nicht so. Und auch ein anhaltender Trend hin zu Work-from-Home wird dies nicht auslösen, weil die Unternehmen mehrheitlich zwar mehr Home Office zulassen wollen, aber der bedarf an Büroflächen trotzdem zunimmt: mehr Platz für Sozialräume, Abkehr von Großraumbüros.

Zum Wert des Immobilienbestands hinzuzurechnen ist der Wert des Fondsbusiness, des "Institutional Business". Hier gab es einen leichten Wertabschlag gegenüber dem Vorjahr, auch weil Corona bedingt viele Bauprojekte länger brauchen (Genehmigungsdauer, Handwerker sind ausgebucht). Der NAV je Aktie liegt nun bei €22,04 und damit leicht unter dem Wert des Vorjahres (€22,26). Verglichen mit dem gegenwärtigen Aktienkurs ist das ein Kurspotenzial von rund 30%. Damit liegt der NAV-Discount nicht mehr ganz so hoch wie in früheren Zeiten, macht die Aktie aber immer noch attraktiv - losgelöst von den weiteren positiven Perspektiven.

DIC Asset leidet weniger hart unter Corona, als oft behauptet wurde, und die mittel- und langfristigen Aussichten sind weiterhin sehr gut. Das Unternehmen will neben Gewerbe- und Büroimmobilien zunehmend auch auf Logistikimmobilien setzen und das erscheint als weiteres Standbein und Diversifizierung des Portfolios durchaus sinnvoll. Auch wenn natürlich anzumerken ist, dass DIC Asset in diesem Segment zu den Nachzüglern gehört und damit niedrigere Renditeerwartungen akzeptieren muss als bei einem früheren Einstieg.

DIC Asset bleibt einer der aussichtsreichsten Gewerbeimmobilienwerte auf dem deutschen Kurszettel.

Disclaimer: Habe DIC Asset auf meiner Beobachtungsliste und/oder meinem Depot/Wkik.