Leserfrage: "Sollte ich mit Mehreinnahmen meinen Immobilienkredit vorzeitig ablösen oder lieber ein Aktiendepot aufbauen?"

Blogleser Jens stellte mir eine interessante Frage: "Hallo Michael, ich verfolge dich nun schon ziemlich lange auf deinem Blog und sage Danke dafür. Leider stecke ich gerade in einer eleganten Zwickmühle, und wollte dich kurz um deine Meinung fragen. Ich verdiene in den kommenden drei Jahren im Schnitt €6.000 im Monat, danach bin ich wieder bei €3.500. Wir haben zwei Kinder und eine selbst genutzte Immobilie auf der noch €100.000 zu tilgen wären. Ich könnte nun die Immobilie in den drei Jahren komplett tilgen und wäre schuldenfrei. Andererseits bin ich schon 40 Jahre alt und habe erst ein kleines Depot mit ca. €20.000 Volumen. Jetzt stell ich mir die Frage, ob ich bei 1,5% sondertilgen soll oder eher mein Depot über die €100.000-Marke hebe. Es wäre toll zu wissen wie Du die Sache angehen würdest."

Ich habe mich entschieden, sie im Rahmen eines Blogbeitrags zu beantworten, weil sie sich vermutlich in ähnlicher Form einigen Lesern stellt und es hierzu unterschiedliche Sichtweisen geben kann, je nach Präferenz für Aktien oder Immobilien.

Moin Jens,

keine Schulden mehr zu haben, ist ein großer Vorteil. Da wir in Deinem Fall von Immobilienschulden reden und es einen Alternativplan für das Geld gibt, ist die Sache nicht so einfach, als würde es sich um Konsumschulden handeln.

Wenn Du die €100.000 in drei Jahren tilgst und schuldenfrei bist, haste dann natürlich mehr monatliches Einkommen zur Verfügung, mit dem Du dann ein Aktiendepot aufbauen könntest.

Warren Buffett rät dazu, sich nicht von einem Einkommen alleine abhängig zu machen. Mit Aktien könntest Du auf mittlere Sicht einen Dividendenstrom erzeugen, der sich zu einem zweiten Einkommen entwickelt. Andererseits könnte man den Wegfall von Mietzahlungen bzw. Zins- und Tilgungsleistungen für den abgezahlten Immobilienkredit auch als eine Art Einkommen werten; die finanziellen Auswirkungen (netto) sind ja gleich, ob mehr Geld auf dem Konto eingeht oder weniger Geld abfließt.

Was die Vermögensverteilung angeht, ist "nur" eine Immobilie zu haben, durchaus ein Klumpenrisiko. Etwas mehr Streuung wäre sicherlich von Vorteil. Auch ist ein Aktiendepot flexibler, wenn Du mal kurzfristig Geld benötigen solltest. Bei der Immobilie stände Dir hier der Weg eines Kredit offen, die Immobilie ist ja eine prima Sicherheit, bei Aktien könntest Du ebenfalls einen Kredit aufnehmen mit dem Depot als Sicherheit - oder natürlich die Aktien verkaufen. Letzteres widerspräche natürlich Deinem Wunsch, Dir ein Depotvermögen aufzubauen und wie die letzten Wochen wieder gezeigt haben, ist der Verkauf von Aktien auch immer von der jeweiligen Börsenlage abhängig. Wer Ende März mitten im Corona-Sell off Geld benötigt hat und dazu Aktien verkaufen musste, war gekniffen. Unterm Strich bietet ein Aktiendepot allerdings eine deutlich größere Flexibilität; da Du ja zwei Kinder hast, könntest Du so auch vorausplanen bzgl. größerer Ausgaben (z.B. Konfirmation, Führerschein usw.).

Die (bessere) Alternative

Buffett verweist gerne auf die sog. "Opportunitätskosten", also die Rendite-Möglichkeiten, die man woanders gehabt hätte. In Deinem Fall Aktien. Wir wissen nicht, wie sich der Wert Deiner Immobilie in den nächsten Jahren entwickelt und auch nicht der der Aktien (hierbei kommt es natürlich dann auch ganz entscheidend auf Deine Aktienauswahl an; Qualitätsunternehmen dürften für Dich die beste Wahl sein).

An diesem Punkt komme ich zur Entscheidungsfindung zu einem simplen Rendite-Vergleich: wenn Du Deinen Immobilienkredit abbezahlst, liegt Deine erzielte Rendite in den eingesparten Zinsen. Ich kenne Deine Konditionen nicht, aber ich setze hier jetzt mal hilfsweise 2,5% an. Mit jeder (Sonder-) Tilgung sparst Du 2,5% 1,5% Zinsen ein, eine nicht unattraktive Rendite verglichen mit 0,01% auf dem Sparbuch. Mit Aktien erzielt man im langjährigen Durchschnitt zwischen 5% und 8%, je nachdem, auf welche Segmente (Standartwerte, Blue Chip, Wachstumswerte) und welche Regionen (Deutschland, Europa, Asien, USA) setzt. Und zwar inkl. aller zwischenzeitlichen Börsencrashs und zzgl. Dividenden.

Wenn man nun alle Argumente gegeneinander abwägt, bietet das vorzeitige Abzahlen des Immobilienkredits nur einen Vorteil: eine höhere Sicherheit für den Fall, dass Du Deinen Job verlierst. Ansonsten bietet Dir ein Aktiendepot gleiche oder bessere Chancen. Und aus Rendite-Gesichtspunkten müsste die Wahl eigentlich klar sein, denn der Rendite-Vorteil der Aktien liegt bei mehr als 225% bis 400% - 1,5% verglichen mit 5% oder 7,5%.

Nun könnte man sagen, dass es sich ja nur um einen Zeitraum von drei Jahren handelt, in dem Du das Extragehalt einstreichst und die Sondertilgungen leisten würdest bis zur Schuldenfreiheit. Andererseits bist Du erst 40 Jahre alt und der Rendite-Vorteil von 2,5% bis 5% besteht für die gesamte künftige Anlagedauer der gekauften Aktien. Das wirkt sich mit zunehmender Anlagezeit immer stärker aus, Stichwort Zinseszinseffekt. Der Rendite-Vorteil des Aktiendepots vergrößert sich daher mit jedem Jahr zusätzlich...

Meine Wahl: Aufbau eines Aktiendepots sticht Immobilienkredit-Sondertilgung

Für mich wäre die Entscheidung somit klar, sofern nicht das Risiko eines Arbeitsplatzverlusts und damit einhergehend das möglichst schnelle Schuldenfreiwerden absolute Priorität genießt. Obwohl ja auch hier ggf. das Aktiendepot herangezogen werden könnte, wenn es hart auf hart kommt.

Lieber Jens, ich hoffe, ich konnte Dir mit meinen Überlegungen weiterhelfen und bin gespannt, ob der eine oder andere Leser zu ähnlichen Schlussfolgerungen kommt oder ihm zusätzliche oder gar konträre Argumente einfallen.