Godewind Immoblien übertrifft sich selbst. Und keiner merkt's...

Godewind Immobilien, Spezialist für deutsche Büroimmobilien, sah anfangs nicht nach einer Erfolgsstory aus, auch wenn die Voraussetzungen recht günstig schienen. Das Duo Karl Ehlerding und Stavros Efremidis hatte sich nach der Kommunalen Wohnen AG und der WCM 3.0 erneut zusammengefunden, um einen weiteren Milliarden schweren Immobilienkonzern aus dem Nichts aufzubauen und hatten im Rahmen eines IPOs €375 Mio. in einem vormals leeren Aktienmantel eingesammelt: die Godewind Immobilien AG war geboren. Doch dann folgten holprige Börsenmonate um im Schlussquartal 2018 sackte der Börsenkurs vom Emissionspreis €4 auf unter €3 ab. Anfang 2019 sah ich die Chance gekommen und stieg bei Godewind ein. Ausführlich ist es hier nachzulesen: "Godewind: WCM re-reloadad oder Karl Ehlerdings nächster (genialer?) Immobilienstreich".

Meine ursprüngliche Frage kann man heute klar beantworten, denn Godewind hat auf die großen Ankündigungen noch größere Taten folgen lassen und der Aktienkurs hat sich wieder auf deutlich über €4 erholt. Das Plus seit Jahresanfang summiert sich auf fast 50%. Völlig zu Recht, wie die gerade vorgelegten Zahlen zum dritten Quartal eindrucksvoll belegen. Doch was zwischen den Zahlen steht, das scheint der Markt übersehen zu haben. Noch!?

Von Null auf Zehn

Gestartet ohne Immobilienbestand kann Godewind zum Ende des dritten Quartals 2019 inzwischen zehn Büroimmobilien vorweisen mit einem Gesamtwert von €1,022 Mrd. Durch den Ankauf des „City Gate“ in Frankfurt am Main für €90,2 Mio. wurde der Ausbau des Büroimmobilienportfolios mit gezielt eingekauften Leerstandsflächen weiter vorangetrieben und somit die Basis für weiteres ertragreiches Wachstum in den nächsten Jahren gelegt.

Erklärte Geschäftspolitik von Godewind ist, gezielt Büroimmobilien mit erheblichem Leerstand zu erwerben, um dessen Wert durch zügige Vermietungserfolge zu heben. Und dabei erzielt man enorme Erfolge. So konnte der Leerstand des Büroimmobilien-Portfolios von rund 27% zu Beginn des Jahres auf nur noch knapp 11% per 30. September reduziert werden. Und das bei einer deutlich gestiegenen Zahl von Immobilien und damit auch Vermietungsfläche. Hier wirkt der große Ertragshebel und das gleich doppelt.

Ergebnisse des dritten Quartals

Das Konzernergebnis betrug im dritten Quartal 2019 €134,9 Mio. Dabei lagen die Erlöse aus der Objektbewirtschaftung bei rund €26,4 Mio. und die für Immobiliengesellschaften maßgeblichen Funds from Operations (FFO) bei rund €5,1 Mio. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die erst im laufenden Jahr erworbenen Objekte natürlich auch nur anteilig in den Zahlen Berücksichtigung finden, so dass die Werte auf ein ganzes Jahr betrachtet, deutlich höher liegen.

So wurden die Akquisitionen "Eight Dornach" bei München und "Pentahof" in Hamburg am 31. Januar geclosed und das "Y2" in Frankfurt am 13. Februar dieses Jahres. Die "Herzogterrassen" in Düsseldorf und das "Quartier am Zeughaus" in Hamburg wurden im April geclosed und das "City Gate" in Frankfurt schließlich zum 1. September.

Ausblick auf das Schlussquartal

"Unter gesamtwirtschaftlich etwas schwierigeren Rahmenbedingungen" erwartet Godewind für das Schlussquartal des laufenden Geschäftsjahres eine weiterhin eine positive Geschäftsentwicklung. Die Fortschritte bei der Reduzierung des eingekauften Leerstands werden sich positiv auswirken und die FFO werden unter anteiliger Berücksichtigung der bisher erworbenen Objekte nun in einer Bandbreite von nun €8,5 Mio. bis €9,5 Mio. erwartet. Darin sind etwaige weitere Akquisitionen nicht enthalten.

Godewind (Quelle: wallstreet-online.de)

Es läuft im Vermietungsgeschäft also besser als erwartet. Und auch im vierten Quartal werden sich die Mieterlöse weiter erhöhen, nicht nur bei einem weiterem Abbau der Leerstandsquote.

Vor einigen Wochen konnte ein großer Vermietungserfolg verzeichnet werden, als man mit WeWork, dem weltweit führenden Anbieter von Coworking-Plätzen gewinnen konnte. Auf einen Schlag konnten die erst kurz zuvor erworbenen Düsseldorfer "Herzogterrassen", die ehemalige WestLB-Zentrale, komplett vermietet und die dortige Leerstandsquote von 45.4% auf Null gesenkt werden. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 16 Jahren und erhöhte die durchschnittliche Restmietvertragszeit des Objekts von knapp 6 auf 11 Jahre. Vor diesem Hintergrund ist es nicht ganz unwesentlich, dass die strauchelnde WeWork von ihrem Großaktionär Softbank Group mittels weiterer Milliardenspritzen in eine gesicherte(re) Zukunft geschickt wird, denn die annualisierten Mieterlöse des Objekts haben sich durch den WeWork-Deal von €6,5 auf €12,6 Mio. annähernd verdoppelt.

Beim Blick auf die Ist-Zahlen muss allerdings berücksichtigt werden, dass heutige Mietvertragsabschlüsse noch nicht sofort Mieteinnahmen auslösen. Die neuen Mieter ziehen ja nicht heute ein, sondern üblicherweise gibt es einige Monate an Vorlaufzeit. Das bedeutet, dass sich die Vertragsabschlüsse der letzten Wochen und Monate noch nicht vollständig, sondern allenfalls anteilig in den aktuellen Mieteinnahmen bzw. FFO enthalten sind und dass diese Kennzahlen in den beiden folgenden Quartalen alleine deshalb noch weiter ansteigen werden. Die aktuellen Mieterlöse und den FFO aus dem vierten Quartal einfach auf das Jahr hochzurechnen und als Wert für 2020 anzusetzen, springt daher deutlich zu niedrig!

SMC Research führt aus, dass in Q3 die "kontrahierten" (also vertraglich gesicherten) annualisierten Mieterlöse um 40% auf knapp €50 Mio. p.a. gesteigert worden konnten, so dass die Analysten für 2020 €49,6 Mio. erwarten und für 2021 €60 Mio. (für 2019 gehen sie von €29,6 Mio. aus). Hinsichtlich der FFO bedeutet dies für 2020 einen Betrag von €0,21 je Aktie und für 2021 €0,29 (für 2019 werden €0,08 erwartet).

Der NAV legt weiter zu

Neben den FFO ist der Net Asset Value (NAV) eine wichtige Kennzahl für Immobiliengesellschaften. Dieser steht unter dem Einfluss der allgemeinen Verkaufspreise, die wiederum aus den Mieterlösen gespeist werden ("Ertragswertverfahren"). Dem entsprechend haben die starken Vermietungserfolge natürlich erheblichen Einfluss auf den Wert der jeweiligen Liegenschaften und die Leerstandsquote und der EPRA NAV des Godewind-Portfolios schnellte per Ende September auf rund €579,1 Mio. hoch bzw. €5,40 je Aktie. Damit liegt er nicht nur deutlich über den Erwartungen der meisten Analysten, sondern beeindruckt auch in seiner bloßen Zahl. Ende des ersten Halbjahrs hatte der NAV nämlich noch bei €4,54 je Aktie gelegen, so dass der Zuwachs in nur drei Monaten beträchtliche €0,85 je Aktie beträgt. Der Aktienkurs hat diese Entwicklung übrigens bisher voll verschlafen!

Aufgrund der bisher nur anteilig eingeflossenen FFO dürfte noch einiges an Spielraum für weitere NAV-Steigerungen bis zum Jahresende und auch darüber hinaus bestehen. Wie CEO Efremdis ggü. dem Nebenwerte Journal erklärte, seien nicht alle NAV-Werte, die kürzlich größere Vermietungserfolge zu verzeichnen hatten, zum 30. September angepasst worden.

Taten folgen lassen will man auch bzgl. der Ankündigung, Godewind zügig zu einem Dividendenzahler zu entwickeln. So soll bereits für das Geschäftsjahr eine erste Dividende fließen, auch wenn diese wohl noch keine große Euphorie auslösen dürfte bei Dividendensammlern. In den Folgejahren kann das dann schon ganz anders aussehen...

Meine Einschätzung

Am Rande sei noch angemerkt, dass sich der Net LTV sich zum Ende des dritten Quartals 2019 auf 46,5% beläuft. Der Verschuldungsgrad zeigt, wie solide die Gesellschaft finanziert ist und ob sie weitere Möglichkeiten hat, mit dem vorhandenen Eigenkapital bzw. Immobilienbestand weitere externe Finanzierungen für Zukäufe zu stemmen. Der LTV bei Godewind liegt unter 50% und kann daher als solide eingeschätzt werden. Mehr als einen größeren Zukauf wird Godewind allerdings ohne Eigenkapitalzufuhr wohl nicht mehr stemmen können. Eine Kapitalerhöhung bei einem Aktienkurs, der so signifikant unterhalb des NAV liegt, ist andererseits kaum vorstellbar und daher dürfte es für Godewind zunächst eher um eine weitere Verringerung der Leerstandsquote und eine Steigerung der FFO gehen, um dem Aktienkurs auf die Sprünge zu helfen.

Bereits heute ist absehbar, dass die FFO bis zum Jahresende weiter deutlich zulegen werden und dem entsprechend auch der NAV Richtung €6 je Aktie streben dürfte. Der aktuelle Aktienkurs von €4,25 liegt um rund 40% unterhalb des "Jahresend-NAVs" von €6 und alleine aus diesen Aspekten heraus ist und bleibt die Godewind-Aktie ein gutes Investment. Selbst wenn man die bei Immobiliengesellschaften üblichen 10% bis 15% ansetzt, sollte der Godewind-Kurs eigentlich mindestens bei €5 stehen. Für mich bleibt Godewind daher eine der aussichtsreichsten Immobilienaktien auf dem deutschen Kurszettel.

Disclaimer
Godewind Immobilien befindet sich auf meiner Beobachtungsliste und in meinem Depot.