TTL Beteiligung: Aussichtsreicher Nebenwertefavorit für 2019

Die TTL Beteiligungs- und Grundbesitz AG  hat sich nach der Pleite der Vorgängerfirma am Neuen Markt mit Erfolg an der Wiederauferstehung versucht. Immobilieninvestor Prof. Dr. Schmidt wurde vor anderthalb Jahren zum neuen Großaktionär und hat den Umbau der TTL zu seiner neuen börsennotierten Immobilienholding zügig umgesetzt. Vor allem bei der nicht börsennotierten GEG German Estate Group ist die TTL inzwischen durch eine Reihe von Transaktionen und Kapitalmaßnahmen mit rund 33,9% der Anteile Großaktionär. Die GEG wiederum ist ein Joint Venture zwischen der DIC-Gruppe (zu der auch die DIC Asset AG gehört (wo Prof. Dr. Schmidt Vorsitzender des Aufsichtsrates ist) und dem US-Finanzinvestor KKR Kohlberg Kravis Roberts & Co., der 25% der Anteile hält. Was nach einer interessanten Konstellation klingt. Und das ist es auch...


Die GEG selbst gibt es erst seit gut dreieinhalb Jahren und sie dreht schon ein mächtig großes Rad mit mehr als 3 Mrd. Euro Assets under Management (AuM) per Ende 2018, nachdem man dort knapp 730 Millionen Euro frisch investiert hatte. Sie ist auch nicht mehr bloß der reine Projektentwickler, als der sie mal konzipiert war, sondern inzwischen auch noch Bestandshalter von Gewerbeimmobilien und betreibt darüber hinaus auch noch Asset Management für außenstehende Investoren.

Die GEG German Estate Group mit Sitz in Frankfurt ist eine der führenden deutschen Investment- und Asset-Management Plattformen im gewerblichen Immobilienbereich. Die GEG fokussiert sich vor allem auf den Großraum Frankfurt und hat dort inzwischen mehrere "Landmarkimmobilien" im Bestand; so u.a. den früheren Commerzbank Tower, den IBC Campus und das Luxushotel Villa Kennedy, den Sapporobogen in München. Vor wenigen Tagen hat man den Kauf des Eurotheum in Frankfurt bekannt gegeben, dem früheren Sitz der Europäischen Zentralbank. Das Gesamtvolumen beläuft sich auf 250 Mio. Euro. Des Weiteren ist man in Projektentwicklungen engagiert, wie in Frankfurt beim Stadtquartier MainTor, dem Global Tower oder der RIVERPARK Tower, und bei den Opera Offices in Hamburg sowie dem Jungen Quartier Obersendling in München.

TTL Beteiligung (Quelle: wallstreet-online.de)

Vor einigen Monaten wurde die GEG von Singapurs Staatsfonds GIC (Government of Singapore Investment Corporation) mandatiert, ein Immobilienportfolio mit deutlichem Wertsteigerungspotenzial aufzubauen und zu managen. Der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit soll dabei in den führenden deutschen Büroimmobilienmärkten liegen. Als Startinvestition hat die GEG  bereits das „Börsencenter“ in Frankfurt erworben und wird das Portfolio mit weiteren Akquisitionen deutlich ausbauen. Hier verdient die GEG nicht nur an der Betreuung des Portfolios, sondern auch bereits beim Einkauf und beim späteres Verkaufsgewinn durch Provisionen.

Die TTL agiert überaus erfolgreich und musste Mitte des Jahres ihre Jahresprognosen um satte 14% anheben. Das Q3-Nettoergebnis vor Abzug der Minderheiten von 1,0 Mio. Euro (H1 2018: 1,5 Mio.) zeigt die weiterhin starke Entwicklung der wichtigsten Beteiligung GEG, die den Erwerb des Garden Tower in Frankfurt im September hohe Fees generiert habe und durch den Teilverkaufs des Global Towers dürfte es ein gewinnträchtiges Schlussquartal bei der GEG und damit TTL geben. Die TTL sollte im Fahrwasser des Erfolgs der GEG auch 2019 weiter zulegen. Alleine schon wegen der mehrfachen Reduzierung der Minderheitenanteile durch Aufstockung der Beteiligungshöhe steigen die Ergebnisanteile bei der TTL in 2019 weiter deutlich an; hinzu kommen die operativen Erfolge der GEG.

Erklärtes Ziel der TTL ist, den Bestand an der GEG weiter auszubauen und darüber hinaus auch in weitere Immobilienchancen zu investieren. Die hierzu geplante Kapitalerhöhung hat man allerdings abgeblasen, da das Börsenumfeld gerade mächtig ins Straucheln gekommen war. Unter Wert wollte man sich nicht verkaufen und das dürfte eine gute Entscheidung gewesen sein. Denn die TTL steht nicht unter Zugzwang; sie hält bereits die Mehrheit an der GEG und kann ggf. auch über einen Anteilstausch und/oder die Aufnahme von Fremdkapital und/oder eine bezugsrechtslose weitere kleine Kapitalerhöhung Mittel auftreiben, um den Anteil auszubauen. Wobei bzgl. des KKR-Anteils bisher keine Verkaufsabsichten bekannt sind.

Nicht zu vernachlässigen ist auch der über mehrere Beteiligungen hinweg gehaltene Anteil, den die TTL Beteiligung an der DIC Asset AG hält. Dieser beläuft sich durchgerechnet auf rund 1%. Die DIC Asset notiert deutlich unterhalb ihres Substanzwertes und schüttet eine attraktive Dividende aus.

Ich halte die TTL Beteiligungs- und Grundbesitz AG für eine der zur Zeit attraktivsten Beteiligungsmöglichkeiten im Immobiliensektor. Allerdings ist der Titel auch (noch) relativ markteng und dem Streubesitz sind inzwischen weniger als 14% der Aktien zuzurechnen. Was die Aktie für große Investoren schwer investierbar macht - jedenfalls über die Börse. Aber sei's drum, genau hierin liegt ja der Vorteil der Kleinanleger gegenüber den Profis, dass sie sich solche Perlen ins Depot legen können.

Disclaimer
DIC Asset, KKR und TTL Beteiligung befinden sich auf meiner Beobachtungsliste und in meinem Depot.


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Ergänzung vom 09.01.2018, 12:04

Top News bei TTL Beteiligung: In Q4/2018 generierte die TTL AG Cash von mehr als €1,8 Mio. und profitierte von erheblichen Ergebnisbeiträgen aus den Beteiligungen (GEG, DIC Asset). Der Dividendenvorschlag wird um 20% auf €0,12 je Aktie angehoben. (zur Meldung)