TTL Beteiligung übernimmt das Zepter bei der GEG German Estate Group

Das war absehbar: die TTL Beteiligungs- und Grundbesitz AG (WKN: 750100) erwirbt im Wege einer Barkapitalerhöhung weitere Anteile an der Deutsche Immobilien Chancen Real Estate GmbH. TTL kontrolliert nun 50% der Stimmrechte in deren Gesellschafterkreis.

Das klingt jetzt auf den ersten Blick nicht sooo spannend, da die DIC RE kein operatives Geschäft betreibt. Aber sie hält eben auch 75% an der GEG German Estate Group, während der US-Finanzinvestor KKR & Co. (WKN: A2LQV6) die übrigen 25% der Anteile hält. Mit der Übernahme übernimmt TTL die strategische Führung unter den Gesellschaftern der DIC RE und dies wird auch dadurch dokumentiert, dass deren Name sich in TTL Real Estate GmbH wandeln wird. Doch das ist noch längst nicht alles...


Das Objekt der Begierde
Zunächst einmal sollte man wissen, was die GEG eigentlich macht und weshalb sie so interessant ist. Dazu greife ich mal auf die Darstellung des Unternehmens auf der TTL-Website zurück:

"Die GEG German Estate Group mit Sitz in Frankfurt ist eine der führenden deutschen Investment- und Asset-Management-Plattformen im gewerblichen Immobilienbereich. Ihr Anlagefokus und ihre Investitionspolitik konzentrieren sich auf drei Segmente: Institutional Business, Opportunistische Investments und Developments. Im Rahmen dieser klar definierten Strategie hat die GEG German Estate Group seit ihrer Gründung im Jahr 2015 die Chancen konsequent genutzt und ein umfangreiches, diversifiziertes Immobilienportfolio mit insgesamt 2,4 Mrd. Euro „Assets under Management“ aufgebaut. Dazu zählen herausragende Landmark-Immobilien wie der ibc-Campus und das Luxushotel Villa Kennedy in Frankfurt, der Sapporobogen in München sowie Projektentwicklungen wie der Global Tower und RiverPark Tower in Frankfurt."

Die GEG gibt es also erst seit knapp dreieinhalb Jahren und sie dreht schon ein mächtig großes Rad mit 2,4 Mrd. Euro AuM per Ende 2017. Das ist beeindruckend. So ganz aus dem Stand hat die GEG dies freilich nicht hinbekommen (müssen), denn sie hat kräftig gebaute Eltern: den US-amerikanischen Finanzinvestor Kohlberg Kravis Roberts & Co. (KKR) und die Deutsche Immobilien Chancen Gruppe, die Muttergesellschaft des deutschen Gewerbeimmobilienentwicklers DIC Asset AG.

Die beiden haben ein unter dem Namen German Estate Group agierendes Gemeinschaftsunternehmen ins Leben gerufen, wobei die DIC-Gruppe ihr operatives Geschäft vollständig auf die GEG übertragen hat. Dazu gehörten neben rund 40 Immobilienexperten auch das Management der Projektentwicklung MainTor in der Bankenmetropole Frankfurt. KKR wiederum wickelt seitdem alle seine Investitionen in Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Deutschland exklusiv über die GEG ab.

Und auch personell war die GEG von Anfang an hervorragend aufgestellt, denn der damalige DIC-Chef Ullrich Höller wechselte zum Jahresende 2015 an die Spitze der GEG. Der DIC Asset AG wird er als Aufsichtsrat verbunden bleiben - wie auch TTL-Großaktionär Prof. Dr. Schmidt.

Ziel des Joint Ventures war, dass sich die GEG als Investment-Plattform auf den deutschen Büro- und Einzelhandelsmarkt fokussieren und dabei auch riskantere Deals wie Projektentwicklungen angehen soll, während sich die börsennotierte DIC Asset AG wieder auf Bestandsimmobilien mit wenig Risiko konzentrierte.

TTL und die GEG
Vor zwei Monaten hatte ich im Rahmen der letzten Anteilserhöhung ausführlich über die drei verschiedenen Beteiligungsstränge berichtet, über die TTL damals direkt und indirekt auf 44,6% der Anteil an der GEG kam. Mit der heutigen Meldung wird dieser Anteil auf 50% erhöht - und zwar der direkte Anteil (dritter Beteiligungsstrang); die direkte Beteiligung der TTL AG an der TTL Real Estate GmbH (bisher DIC RE GmbH) erhöht sich um 5,4% auf nun 27,6%, wofür TTL 1,6 Mio. Euro bezahlt.

Die drei Beteiligungsstränge an der TTL Real Estate GmbH und an der GEG stellen sich also nun so dar:

1. Indirekt (über die DIC KGaA)
   TTL hält dadurch indirekt 1,7 % an der TTL RE GmbH und gleichzeitig mittelbar 1,3% an der GEG.
2. Indirekt (über die AIRE)
   TTL ist indirekt an der TTL RE GmbH mit 20,7% beteiligt und hält dadurch gleichzeitig eine mittelbare Beteiligung von 15,5% an der GEG.
3. Direkt
   Mit rund 27,6% an der TTL RE GmbH und dadurch gleichzeitig mittelbar mit rund 20,76% an der GEG.

TTL gehören aktuell 50,0% an der TTL RE GmbH und damit 33,5% an der GEG
Dadurch ergibt sich eine Beteiligung der TTL an der TTL RE GmbH von insgesamt 50,0% [1,7% (mittelbar) + 20,7% (mittelbar) + 27,6% (direkt)].

Gleichzeitig ist die TTL an der GEG beteiligt in Höhe von 37,56% [1,3% (mittelbar) + 15,5% (mittelbar) + 20,76% (mittelbar)].

Mit dieser neuen Mehrheit sichert sich TTL auch die unternehmerische Führung bei der TTL RE GmbH und baut seinen Einfluss bei der GEG weiter aus.

 TTL Beteiligung (Quelle: wallstreet-online.de) 

Ich hatte das eingangs als "absehbar" bezeichnet und aus folgendem Grund. Jüngst hatte die TTL eine Kapitalerhöhung durchgeführt, weil eine früher begebene Wandelanleihe gewandelt wurde. Der Wandlungspreis von 2,60 Euro erschien bei Ausgabe der Wandelanleihe attraktiv, bei dem zuletzt erreichten Kursniveau von über 4,00 Euro fast als Geschenk. Das hatte den Aktienkurs die letzten beiden Wochen etwas gedrückt. Andererseits waren die Wandelnden keine Unbekannten, sondern "Mr. TTL" Prof. Dr. Schmidt und die Herren Ulrich Höller und Klaus-Jürgen Sontowski, die beide "große Nummern" bei der DIC bzw. GEG sind. Nachdem diese beiden Herren signifikant an der TTL AG beteiligt wurden, hielt ich es für logisch, dass die TTL AG weitere Anteile an der GEG übernehmen könnte, direkt oder indirekt. Die beiden würden jedenfalls der TTL keine Steine in den Weg legen, sind sie nun direkte Profiteure an deren Erfolg.

Dass es allerdings so schnell gehen würde, das war nicht absehbar. Andererseits ist es auch nicht völlig überraschend, denn Prof. Dr. Schmidt ist ja kein geduldige abwartender Träumer, sondern ein zügig agierender und kühl kalkulierender Macher. Sein Ziel ist die Mehrheitsübernahme an der GEG und das durch "seine "TTL AG. Und da bleibt ihm auch nach der jüngsten Anteilsaufstockung noch ein bisschen Luft. Den 25-Prozent-Anteil von KKR wird er kaum bekommen, aber bis zu den anderen 75% ist noch reichlich Spielraum. Spielraum auch für Fantasie bei der TTL AG, die für Anleger die Möglichkeit darstellt, sich an der GEG zu beteiligen. Eine andere gibt es nicht.

Meine Einschätzung
Ich hatte vor einiger Zeit meinen Anteil an der TTL AG bei durchschnittlich 3,73 Euro aufgestockt und der NAV dürfte sich inzwischen eher Richtung 4 Euro entwickelt haben. Prof. Dr. Schmidt war unlängst sogar bereit, selbst weitere Aktien zu 3,90 Euro zu erwerben (nicht nur über die Wandelanleihe zu 2,60 Euro), was den Kurs nach unten stark absichern dürfte. Nach oben scheint momentan (noch) kein Limit in Sicht zu sein, solange der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin so robust dasteht und die GEG weiterhin so erfolgreich Projekte anreißt und umsetzt.

Die TTL Beteiligungs- und Grundbesitz AG dürfte zur Zeit die attraktivste Beteiligungsmöglichkeit im Immobiliensektor sein und ich habe sie daher auf meiner Beobachtungsliste und im Depot. Allerdings ist der Titel relativ markteng und dem Streubesitz sind inzwischen weniger als 14% der Aktien zuzurechnen. Das dürfte sich auch jetzt durch die neue Kapitalerhöhung zur Übernahme der weiteren Anteile an der TTL RE GmbH nicht großartig ändern, denn auch diese Anteile dürften aus dem bisherigen Dunstkreis der DIC stammen und somit zumindest teilweise Leuten zufließen, die auch bisher schon an der TTL beteiligt waren. Ich vermute daher, dass es keine signifikante Ausweitung des Streubesitzes geben wird. Aber lassen wir uns gerne positiv überraschen...

Ich gehe davon aus, dass TTL im Fahrwasser des Erfolgs der GEG weiter zulegen wird; die Wandlung der Anleihe bedeutet zwar ebenso eine weitere Verwässerung wie die jetzige Kapitalmaßnahme, andererseits entfällt auch dauerhaft die Zinsbelastung für die Wandelanleihe, wodurch sich das Finanzergebnis und damit die GuV insgesamt verbessern wird.

TTL ist und bleibt ein Wert für Nebenwertefans, die an den großen Chancen im gewerblichen Immobilienbereich in Deutschland partizipieren wollen.

Disclaimer
Dic Asset, KKR & Co. und TTL Beteiligung befinden sich auf meiner Beobachtungsliste und in meinem Depot.


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Ergänzung vom 12.09.2018 15:17

Heute schob TTL noch eine Erläuterung zu aktuellen Projekten/Entwicklungen bei der GEG nach.

▶ TTL AG profitiert von erfolgreichen Immobilientransaktionen der GEG

• GEG German Estate Group erwirbt weitere Liegenschaften in Frankfurt am Main und erhöht deutlich den Umfang ihrer Assets under Management
• Erwerb GARDEN TOWER und Börsencenter im Zentrum des Bankenviertels in Frankfurt am Main

Die GEG German Estate Group (GEG), an der die TTL Beteiligungs- und Grundbesitz-AG maßgeblich beteiligt ist, hat in den letzten Tagen zwei weitere Top-Immobilienankäufe bekannt gegeben.

Zum einen hat die GEG den GARDEN TOWER im Zentrum des Frankfurter Bankenviertels mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 275 Mio. Euro erworben. Durch diese Transaktion hat die GEG ihre Präsenz im Bankenviertel der Mainmetropole weiter ausgebaut und ist hier neben dem im Bau befindlichen Development Global Tower und dem Japan Tower nun mit drei Top-Objekten vertreten.

Des Weiteren wurde die GEG von GIC (Government of Singapore Investment Corporation) mandatiert, ein deutsches Büroimmobilienportfolio mit deutlichem Wertsteigerungspotenzial aufzubauen und zu managen. Die GEG hat mit dem "Börsencenter" in der Schillerstrasse in Top-Lage Frankfurts die erste Immobilie für den neuen Fonds erworben.

"Diese Transaktionen bestätigen uns erneut, dass die Aufstockung unserer Beteiligung an der GEG ein für unsere Aktionäre richtiger und Wert generierender Schritt war", erklärt Theo Reichert, CEO der TTL AG.

"Es ist beeindruckend, mit welcher Effizienz, Nachhaltigkeit und Ertragskraft die GEG als Transaktionsmaschine funktioniert", ergänzt Gerhard Schmidt, Aufsichtsratsvorsitzender der TTL AG.

Die GEG-Gruppe ist eine der in Deutschland am schnellsten wachsenden Investment und Asset Management-Plattformen im gewerblichen Immobilienbereich. Ihr Fokus liegt auf Investitionen im Core-Segment, bei opportunistischen Investments mit Wertschöpfungspotential und Projektentwicklungen.