Immobilienwerte rotieren: Corestate Capital, DIC Asset, Patrizia, TTL Beteiligung

Auf meiner Beobachtungsliste habe ich einige Immobilienwerte und hier gab es in den letzten Wochen einige Bewegung, über die ich kurz berichten möchte. Insofern handelt es sich quasi um ein Branchen-Investor-Update.

Von Immobilien als Anlage bin ich nicht wirklich begeistert und der langfristige Wertzuwachs ist mau. Klar, in den letzten paar Jahren steigen die Preise rasant, jedenfalls in den deutschen Metropolen., und das verklärt den Blick auf den längeren Zeithorizont. So haben die Immobilienpreise in Deutschland gerade erst wieder den Wert erreicht, den sie 1970 hatten. Ich bin nicht beeindruckt.

Insofern habe ich seit jeher nicht auf Bestandshalter von Immobilien gesetzt; und wenn doch, dann eher im Gewerbebereich (wie WCM). Des Weiteren hat es mir das Geschäftsmodell der Asset Manager angetan, weil diese überwiegend fremder Leute Geld investieren und dafür stetige Provisionen kassieren. Über Co-Investments sind sie aber auch direkt mit einem kleinen Anteil am Erfolg beteiligt. In Zeiten von Magerzinsen herrschen für Asset Manager geradezu paradiesische Zustände.

Ich habe mich daher in den letzten Jahren bei Werten wie Corestate Capital, DIC Asset, Patrizia und TTL Beteiligungs -und Grundbesitz eingekauft. Aber nicht alle meine Überlegungen sind so eingetroffen oder haben die Zeit überdauert. Daher habe ich meinen jeweiligen Investmentcase überprüft und das hat zu der einen oder anderen Konsequenz geführt...

▶ Corestate Capital

Corestate Capital ist einer der besagten Immobilien-Asset Manager mit Fokus auf Gewerbeimmobilien. Vor anderthalb Jahren habe ich den Wert vorgestellt und nach einem raketenhaften Kursanstieg konsolidiert der Kurs seit knapp einem Jahr. Corestate erzielt mehr als 80% seiner Erlöse in Form von stetigen Provisionseinnahmen und wächst mit mehr als 5% pro Jahr. Hinzu kommt anorganisches Wachstum in Form von Unternehmensübernahme, da die Welt der Asset Manager stark fragmentiert ist. Corestate hatte hier in 2017 innerhalb kürzester Zeit einige große Zukäufe stemmen können und seine Assets under Management (AuM) entsprechend schnell von 2,5 Mrd. Euro auf knapp 20 Mrd. Euro steigern können.

▶ DIC Asset

DIC Asset hatte ich vor gut zwei Jahren als lohnende Substanzspekulation hier im Blog vorgestellt. Damals wies DIC Asset einen überproportionalen Verschukdungsgrad auf und deshalb einen erheblichen Abschlag auf den Substanzwert. Des Weiteren hatte man einige Zeit zuvor seine Sparte zur Projektentwicklung von Gewebeimmobilien in ein Joint Venture mit dem Finanzinvestor KKR abgegeben, so dass man nur noch den eigenen Immobilienbestand hatte. Als Perspektive wurde damals ausgegeben, dass man sich in Richtung eines Immobilien-Asset Managers weiterentwickeln wollte, nach dem Vorbild von Patrizia. Und erste zaghafte Schritte hat man auch in diese Richtung unternommen, während der Verschuldungsgrad sukzessive reduziert und die Bilanzqualität verbessert werden konnte. Auch die Neustrukturierung der Kreditverbindlichkeiten war erfolgreich, so dass DIC Asset an der Zinsfront dauerhaft erhebliche Einsparungen gegenüber früher zu verzeichnen hat.

▶ Patrizia Immobilien

Patrizia hatte ich als klassischen Immobilien-Asset Manager vorgestellt und sah einiges an Potenzial, während der Kursverlauf das nicht bestätigte. Vielleicht war ich auch nur zum falschen Zeitpunkt zu teuer eingestiegen. Dann kam die Brexit-Entscheidung und meine Befürchtung war, dass durch das Abwandern von zigtausenden von hoch bezahlten Arbeitskräften des Bankensektors aus London die dortigen Immobilienpreise deutlich unter Druck geraten würden. Und Patrizia hat kein ganz kleines Exposure in GB. Daher habe ich Patrizia glattgestellt.

Meine Befürchtungen bewahrheiteten sich nicht (in dem Maße) und nachdem Corestate durch drei größere Übernahmen bei den AuM beinahe zu Patrizia aufgeschlossen hatte, konterte Patrizia ihrerseits durch zwei Zukäufe von Asset Managern und katapultierte ihre AuM auf deutlich über 30 Mrd. Euro. Die beiden haben sehr positive Auswirkungen auf das Zahlenwerk von Patrizia und heben damit die Attraktivität deutlich an. Darüber hinaus hat Patrizia noch einen Altbestand an Immobilienbeteiligungen, bei deren Verkauf hohe Einmalgewinne zu erwarten sind.

▶ TTL Beteiligung und Grundbesitz

TTL ist hier im Blog ja keine Unbekannte mehr, da ich bereits mehrfach über das Unternehmen berichtet habe, seit ich es von knapp einem halben Jahr auf die Beobachtungsliste und in mein Depot genommen habe. Die Entwicklung ist rasant und inzwischen ist TTL auf dem Weg zu einem Big Player im Bereich der Gewerbeimmobilien. Das liegt daran, dass TTL sich immer mehr Anteile und Einfluss bei der GEG German Estate Group sichert, jenem zuvor erwähnten Joint Ventrue zwischen DIC und KKR.

Veni, vidi, feci...

Ich habe mir zu dieser Gemengelage so meine Gedanken gemacht und wie ich mich hier mit den unterschiedlichen Unternehmen künftig gut - und ggf. besser - aufstellen möchte.

1. Als ich mich von Patrizia getrennt und stärker auf Corestate gesetzt habe, war dies im Nachhinein keine glückliche Entscheidung. jedenfalls bezogen auf die Aktienkursentwicklung. Patrizia hat seitdem etwas zugelegt, Corestate deutlicher verloren. Da ich die Risiken bei Patrizia niedriger einstufe als vor einem Jahr, gleichzeitig aber die Chancen höher, habe ich sie wieder ins Depot genommen. Und im Gegenzug meinen Bestand bei Corestate reduziert. Im Ergebnis habe ich nun zwei etwas gleich stark gewichtete Positionen dieser beiden sehr ähnlich aufgestellten Asset Manager, die zusammen gerechnet in der Top 5 meiner Depotpositionen rangieren. Mit dieser breiteren Aufstellung trage ich dem Umstand Rechnung, dass ich beide Unternehmen mittel- und langfristig für sehr aussichtsreich halte, aber nicht abschätzen kann, wer sich besser entwickeln wird. Beide haben viel Potenzial. Auf der anderen Seite kann - und will - ich mein Depot nicht zu sehr mit diesen beiden Werten übergewichten, da sich ja noch weitere Asset Manager und/oder Immobilienwerte darin befinden.
    
2. Über TTL bin ich an der GEG beteiligt. Die GEG ist allerdings nicht mehr nur der reine Projektentwickler aus ihrer Anfangszeit, sondern hat ihre geschäftliche Betätigung inzwischen deutlich ausgeweitet. Sie ist nicht nur auch noch Bestandshalter von Gewerbeimmobilien, sondern betreibt darüber hinaus auch noch Asset Management für außenstehende Investoren. Im Grunde hat sich die GEG damit zu einem Unternehmen entwickelt, wie es vor einigen Jahren noch die DIC Asset selbst war. Erklärt sich vielleicht auch daraus, dass die handelnden Personen bei der DIC, bei TTL und bei der GEG weitgehend die selben sind und auch der GEG-CEO diesen Posten bereits früher bei der DIC Asset AG inne hatte.
   
   Daraus folgt für mich, dass die DIC Asset in meiner Depotaufstellung keinen USP (Unique Selling Point) mehr hat. Doch ohne so ein Alleinstellungsmerkmal stellt sich natürlich die Frage, ob ich das Unternehmen noch zusätzlich im Bestand haben sollte. Da ich das Spektrum mit Corestate Capital, Patrizia und TTL/GEG komplett abdecke, wäre ein Investment in DIC Asset also nicht mehr "erforderlich". Hinzu kommt dann die Überlegung, ob DIC Asset als aussichtsreicher einzustufen ist hinsichtlich unternehmerischer Entwicklung, Chance-Risiko-Abwägungen und Kurschancen verglichen mit der genannten Peergroup.
   
   Was die DIC Asset AG weiterhin interessant hält, ist ihr überdurchschnittlich hoher Verschuldungsgrad. Richtig gelesen. Eigentlich ja ein Malus, der auch seit Jahren den Kurs belastet und bei steigenden Zinsen und sich bei einer möglichen Konjunkturabschwächung nicht gerade positiv auswirkt. Allerdings sind bekanntlich alle Dinge relativ. Und meine Überlegung hinsichtlich des TLG-Anteils der DIC Assets, die sie im Rahmen der WCM-Übernahme durch TLG für ihre WCM-Aktien erhalten hatte, steht noch. Sollte also ein Übernahmeangebot bei der TLG durch deren neuen Großaktionär erfolgen (wie ich es über Kurz oder Lang erwarte), dann flössen der DIC Assets AG reichlich liquide Mittel zu. Die dann zur Schuldentilgung eingesetzt werden könnte. Oder für eine Sonderdividende. Oder für ein Aktienrückkaufprogramm, denn die DIC-Aktien notieren deutlich unter NAV. Oder zur Ausweitung der Geschäfte. Oder für mehrere/alle Möglichkeiten zusammen. Und das ist wiederum eine reizvolle Spekulation, daher bleibe ich bei DIC Asset an Bord.

Das war in aller Kürze mein "Ritt" durch die Welt meiner Immobilien-Asset Manager...

Disclaimer
Ich habe Corestate Capital, Dic Asset, Patrizia und TTL Beteiligung auf meiner Beobachtungsliste und in meinem Depot.