Publity nach der Rekorddividende: Ist die Luft jetzt raus oder startet die Aktie durch?

Publity, der erfolgreiche Investor in und Asset-Manager von deutschen Büroimmobilien, hat soeben seine Hauptversammlung hinter sich gebracht und auf dieser wurde die Rekorddividende von 2,80 Euro je Aktie beschlossen. Damit verschwindet das Thema Dividende von der Agenda und der Fokus der Anleger dürfte sich wieder stärker auf das operative Geschäft richten - das ja die üppigen Dividenden erst einmal verdienen muss...

Die Hauptaktivitäten des Unternehmens liegen im Erwerb, der Verwaltung und der Verwertung von gewerblichen Grundstücken und Gebäuden. Dabei konzentriert sich Publity vor allem auf die Ballungszentren Frankfurt und München sowie andere deutsche Großstädte. Zuletzt hat man sich aber auch mit den umliegenden Städten der Randgebiete dieser Metropolen befasst und sich hier stärker engagiert. Das Unternehmen übernimmt dabei alle Aufgaben der Wertschöpfungskette, also die Strukturierung von Anlageprodukten für institutionelle und private Investoren, den Ankauf der Immobilien oder von NPLs (Non Performing Loans) sowie das Asset-Management und die Verwertung/Verkauf. In allen Stadien der Wertschöpfungskette verdient Publity Gebühren und/oder Provisionen.

In diesem Jahr gab es bisher zwei einschneidende Ereignisse für Publity. Zum Einen gewann man die von Publity-CEO und Großaktionär Thomas Olek ins Leben gerufene Consus Commercial Property AG als Kunden. Dieser "Erfolg" ist natürlich nicht wirklich schwer gefallen, aber das macht das Business nicht minder einträglich, denn Consus hat selbst keine Ankaufsabteilung und überlässt dieses Feld entgeltlich vollständig der Publity. Und zum Anderen gewann Publity einen südamerikanischen Investor, der für einen Milliardenbetrag Gewerbeimmobilien in Deutschland erwerben möchte - durch Publity. Und zwar mit deutlich geringerer Renditeerwartung als bei den bisherigen Publity-Kunden aus der Finanzszene üblich. Insofern hat sich Publity hier keine Kunden-Konkurrenz ins Haus geholt, sondern mit den beiden Deals sein Leistungsspektrum erweitert.

 Quelle: Publity 

Kurz vor der Hauptversammlung gab Thomas Olek den Analysten von GSC Research ein Interview und darin finden sich einige bemerkenswerte Aussagen. Olek sieht Publity gut aufgestellt, um die eigenen Prognosen zu erfüllen. Diese seien, wie Olek betont, in Bezug auf die AuM (Assets under Management) kürzlich erst erhöht worden, so dass Publity nun von AuM von 5,2 Mrd. Euro per Ende 2017 und 7,0 Mrd. Euro per Ende 2018 ausgeht. Durch die Ausweitung des Ankaufsspektrums ergäben sich eine höhere Schlagdistanz, auch wenn Publity nicht mehr so oft zum Zuge komme, wie noch vor einigen Jahren. Darüber hinaus könnten durchaus weitere Investoren an Bord kommen, was die AuM noch zusätzlich erhöhen würde.

Publity hat zwar hohe Mittelzusagen im Milliardenbereich von Finanzinvestoren, diese aber noch nicht vollständig in AuM umsetzen können. Alleine aus der Investition dieser Mittel heraus ergeben sich weitere Gewinnpotenziale auf Sicht der nächsten Jahre.

Für das laufende Geschäftsjahr ist Olek optimistisch und plant eine weitere Umsatz- und Ergebnissteigerung. Durch Beurkundungen von Objektverkäufen habe man bereits jetzt umfangreiche Erlöse und Gewinne für 2017 gesichert, zu denen noch Erträge aus dem erwarteten Anstieg der AuM, Erlöse aus weiteren Objektverkäufen sowie aus der Verwertung unseres NPL-Portfolios hinzukämen.

Meine Einschätzung

 Publity AG (Quelle: finanzen.net) 

Das Mandat der Consus ermöglicht es Publity, deutlich kleinere Objekte zu erwerben und zu betreuen, als es bisher der Fall war. Und das Südamerika-Mandat lässt zu, dass Publity hier qualitativ niedrigere und damit risikoreichere Standorte erwirbt, da die Renditeerwartungen bei diesem neuen Mandanten niedriger liegen, als bei den bisherigen Mandaten von internationalen Finanzinvestoren. Insbesondere bei dem Südamerika-Mandat geht Publity davon aus, dieses auf der bestehenden Asset Management Plattform ohne den Aufbau nennenswerter zusätzlicher Ressourcen umsetzen zu können. Was nichts anderes heißt, als dass man sein Geschäftsmodell skalieren kann, also ohne nennenswerte zusätzliche kosten mehr Umsatz und damit mehr Gewinn erzielen können wird. Und auch bei dem Consus-Mandat verdient Publity prächtig, denn Consus verfügt über keine eigene Bewertungs- und Ankaufserfahrung und nutzt vollständig das Publity-Know-How und Personal. Gegen entsprechendes Entgelt. Auch hier dürfte Publity überproportional dran verdienen.

Unterm Strich zeigen die beiden neuen Mandate, dass es Olek und seiner Publity weiter gelingt, neue Mandate an Land zu ziehen, so dass die für Ende diesen Jahres anvisierten 5,2 Mrd. Euro AuM (Assets under Management) schon heute in greifbarer Nähe liegen sein dürften. Die stetigen Provisions- und Gebühreneinnahmen dürften weiter deutlich zulegen, da mit jedem neuen Objektankauf der Zähler mitrattert.

Hierzu tragen natürlich auch die umfangreichen NPL-Mandate bei, die inzwischen 3,2 Mrd. Euro ausmachen und wo Publity nach der Verwertung 22% der Verkaufserlöse als Provision vereinnahmen kann. Hier fallen in der Zwischenzeit bis zum Verwertungserfolg erst einmal Kosten an, die Provision fließt erst beim Verkaufserfolg, also in den nächsten Jahren. Und natürlich kann man die 22% nicht an den Nominalwert des NPL-Portfolios berechnen, denn hier wird nur ein Bruchteil des ursprünglichen Nominalwerts noch beizutreiben sein.

Nachdem im Zuge der überraschenden Kapitalerhöhung unmittelbar nach der letzten Hauptversammlung der Aktienkurs mächtig unter Druck geraten war, gab Olek zwei interessante Aussagen ab: eine Kapitalerhöhung für 2017 schließt er aus und inzwischen bestünden die Partner nicht mehr auf Co-Investments seitens Publity von 3%, sondern würden sich zumeist auch mit 1% zufrieden geben. Auch hieraus ergibt sich ein geringerer Eigenkapitalbedarf für Publity und ein geringeres Erfordernis, beim AuM-Wachstum ggf. frisches Eigenkapital einwerben zu müssen.

Publity ist weiter gut auf Kurs und selbst ein nachlassen des Immobilienbooms dürfte sich nicht allzu negativ auf das Geschäft auswirken. Der NPL-Bereich dürfte dann eher noch zusätzliches Wachstum bieten. Eine spürbare Anhebung des Zinsniveaus hingegen könnte es für Publity schwerer machen, weitere Mandate von Investoren an Land zu ziehen, da alternative Anlagen, wie Termingelder, wieder an Attraktivität gewinnen würden. Aber von diesem Szenario sind wir noch ein ganzes Stück weit entfernt.

Publity befindet sich auf meiner Empfehlungsliste und nachdem ich aus steuerlichen Gründen vor der Dividendenausschüttung meinen Aktienbestand deutlich reduziert hatte, habe ich nun damit begonnen, ihn ex-Dividende wieder aufzustocken.