Public Storage: Dieser REIT setzt voll auf die Lage(r)

Peter Lynch war der beste Fondsmanager der 1980er Jahre und er schrieb drei Bücher über die Börse. Das erste und bekannteste heißt „Der Börse einen Schritt voraus“. In seinen Büchern zeigt Lynch auf, dass im Grunde jeder Anleger mit Aktien reich werden kann, wenn er nur mit offenen Augen durch die Welt geht und die richtigen Schlüsse aus seinen Beobachtungen zieht. Damit habe der kleine Privatanleger sogar einen entscheidenden Vorteil gegenüber professionellen Fondsmanagern. Die große Mehrheit von denen schneidet nämlich schlechter als der Vergleichsindex ab – allerdings bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass man als Privatanleger alleine deshalb schon bessere Ergebnisse erzielt. Man muss schon etwas dafür tun.

»Wenn man die Augen offen hält, kann man auf spektakuläre Performer stoßen, und zwar entweder an seinem Arbeitsplatz oder in der Shopping Mall um die Ecke. Und das lange bevor die Wall Street darauf kommt.«
(Peter Lynch)

Halte einfach die Augen offen
Jeder von uns hat persönliche Vorlieben für bestimmte Produkte. Daraus kann man noch keinen Börsenerfolg ableiten. Wenn man sich aber im Bekanntenkreis umsieht, wird man schnell feststellen, welche Produkte gerade angesagt sind und über welche Neuerscheinungen positiv gesprochen wird. Und man kann in seiner Umgebung sehen, welche neuen Läden eröffnen und wo viel Kundenbetrieb herrscht oder welche Boutiquen inzwischen eher gemieden werden.

Sind die dahintersteckenden Unternehmen an der Börse notiert, dann sollte man zwar nicht sofort die Aktien dieser Unternehmen kaufen, aber man erhält aufgrund seiner Beobachtungen Ideen, wo es lohnen könnte, genauer hinzusehen.


Natürlich hat sich die Welt seit den 1980er Jahren gewandelt und Einkaufsstraßen stehen unter Druck, weil sich immer mehr Handel ins Internet verlagert. Doch auch hier erfährt man im Bekanntenkreis und vor allem bei deren Kindern, welche Onlineshops angesagt sind, welche Trends gerade gehen oder welche Apps inzwischen völlig out sind. Im Grunde ist es dasselbe Schema.

An Peter Lynch musste ich über die Ostertage denken, als ich im TV-Programm in die Spalte von DMAX geriet. Denn dort lief einen ganzen Tag lang ein Marathon an Folgen von „Baggage Hunters“. Und daneben gibt es noch „Auction Hunters“ und inzwischen auch „Storage Hunters“. Dahinter verbergen sich Doku-Sendereihen, bei denen es um das Ersteigern geht. Und zwar werden blind, ohne vorher den Inhalt genau untersuchen zu können, Gepäckstücke versteigert. Interessanter sind aber Auction Hunters und Storage Hunters, denn nach demselben Prinzip werden hier die eingelagerten Sachen aus Lagerabteilen versteigert.

Nun müssen wir nicht über die Qualität dieser Serien streiten, aber fast beiläufig wird dort erwähnt, dass immer mehr Menschen solche Lagerappartments anmieten, um ihren Krempel besser, sicherer und trockener einzulagern, als es auf dem Dachboden, im Keller oder in der Garage möglich wäre. Denn die Menschen besitzen immer mehr Dinge, die sie nicht (mehr) brauchen, von denen sie sich aber auch nicht trennen wollen. Und das längst nicht mehr nur in den USA, sondern inzwischen auch in Europa.

In den DMAX-Serien geht es um Lagerappartments, bei denen sich kein Besitzer mehr finden lässt und wo die Mieten nicht mehr bezahlten wurden. Irgendwann werden die Apartments dann geräumt und ihr Inhalt versteigert – aus dem Versteigerungserlös werden dann die aufgelaufenen Mietschulden beglichen. Und hier kam mir meine Peter Lynch-Idee…

Natürlich geht es nicht um das Ersteigern, sondern um den Markt der Lagerabteile. Wenn immer mehr Leute solche Boxen anmieten und lässt sich damit bestimmt auch gutes Geld verdienen, so mein Gedanke. Und so habe ich mich mal an die Recherche gemacht und bin beim größten börsennotierten Branchenvertreter der USA gelandet: Public Storage.

Das im S&P 500 notierte Unternehmen mit Sitz in Kalifornien ist bereits seit 1972 am Markt tätig und erzielte 2016 mit knapp 5.500 Mitarbeitern einen Umsatz von 2,6 Milliarden Dollar. Es ist als REIT konzipiert, als Real-Estate-Investment-Trust. Damit ist auch klar, dass es um Immobilien geht und darum, dass das Unternehmen den größten Teil seiner Gewinne an die Aktionäre ausschütten muss. Nun haben Immobilien einen ziemlichen Lauf hinter sich und es mehren sich Stimmen, die ein Ende des Booms in den USA und in Deutschland voraussagen. Insbesondere, wenn die Zinsen anfangen werden zu steigen. Zwar scheint eine rasche weitere Zinsanhebung in den USA wieder unwahrscheinlicher zu werden, doch ist das auch kein wirklich entscheidender Treiber für Public Storage. Denn das Unternehmen ist ein Anbieter von Spezialimmobilien und daher nicht einfach mit anderen Unternehmen oder REITs aus dem Sektor über einen Kamm zu scheren.

 Public Storage (Quelle: finanzen.net) 

Public Storage kauft, betreibt und verwaltet im Segment „Häusliche Selbsteinlagerung“ sog. Self-Storage-Anlagen für die private und geschäftliche Nutzung. Genauer gesagt, man vermietet Lagerräume auf monatlicher Basis an. Dabei ist man der größte Anbieter in den USA und betreibt direkt oder indirekt über Beteiligungen mehr als 2.200 dieser Self-Storage Anlagen. Des Weiteren ist man auch in Europa tätig über eine 49%-Beteiligung an Shurgard Europe Ltd., die über 190 Self-Storage-Anlagen in sieben Ländern in Westeuropa betreibt. Das Handelsgeschäft umfasst eine 42-Prozent-Beteiligung an der PS Business Parks Inc., die mehr als 2,6 Millionen m² vermietbare Gewerbeflächen besitzt und betreibt.

Wie man anhand dieser Zahlen sieht, spielt die Musik aber ganz klar in den USA, denn dort ist das Mieten von Lagerräumen geradezu eine Selbstverständlichkeit, vor allem in den Großstädten. Und inzwischen nutzen rund 9,5 Prozent der Amerikaner derartige Stellflächen, während es vor 20 Jahren gerade einmal 6 Prozent waren. Dabei ist in dieser Zeit auch noch die US-Bevölkerung stark angewachsen, so dass allein in den USA heute mehr als 30 Millionen Menschen derartige Storage-Lösungen in Anspruch nehmen. Ein großer und weiter wachsender Markt, in dem Public Storage der Platzhirsch ist.

Wir sind also nicht überrascht, dass ein Unternehmen mit einem so Konjunktur resistenten Geschäftsmodell in einer Wachstumsbranche entsprechend teuer bewertet wird. Jedenfalls auf den ersten Blick. Denn bei einem Kurs von rund 215 Euro kommt die Aktie auf ein 2017er KGV von 30 und eine Dividendenrendite von knapp 3,6 Prozent. Eindeutig teuer. Die Frage ist allerdings, ob die Aktie zu teuer ist, um ein gutes Investment zu sein.

Solide Bilanz und Marktdominanz
Die Verbindlichkeiten zum Jahresende 2016 lagen bei 689 Millionen Dollar, während das Eigenkapital mit 9,44 Milliarden Dollar ausgewiesen wurde. Diese hohe Eigenkapitalquote belegt, dass sich Public Storage vor Zinserhöhungen jedenfalls nicht sorgen muss.

Public Storage erzielt mit 2,56 Milliarden Dollar mehr Umsatz pro Jahr, als seine vier größten Wettbewerber zusammen und immerhin noch zweieinhalb Mal so viel, wie der nächstgrößere Konkurrent. Diese Marktdominanz spiegelt sich auch in der Umsatzrendite wider, die atemberaubende 57 Prozent erreicht und damit weit über denen der Wettbewerber liegt. Für jeden eingesetzten Dollar erzielte Public Storage also einen Vorsteuergewinn von 57 Cents! Und während man auf eine Auslastungsquote von 94,5 Prozent kommt, sollte nach Aussagen des Vorstands sogar eine Quote von 30 Prozent ausreichen, damit Public Storage noch kostendeckend arbeitet. Der geringe Verschuldungsgrad und die sehr hohe Profitabilität müden dann auch folgerichtig in ein A-Rating von Standard & Poor’s, was wiederum die Kapitalkosten niedrig hält, wenn denn überhaupt Fremdkapital aufgenommen werden sollte.

Klassisches Familienunternehmen
Darüber hinaus spricht noch ein weiteres Argument für das Unternehmen, denn die Gründerfamilie hält fast 15 Prozent der Aktien von Public Storage. Und mit Gründer Bradley Wayne Hughes, seinem Sohn Bradley Wayne Hughes Jr. sowie seiner Tochter Tamara Hughes Gustavson sitzen gleich drei Familienmitglieder im Aufsichtsrat. Bei derartigen Familienunternehmen kann man als Mitaktionär beinahe sicher sein, dass es nicht um schnell erzielte Gewinne geht, sondern um die langfristige Steigerung des Unternehmenswerts. CEO ist der 59-jährige Ronald Havner, der bereits seit 1986 für Public Storage tätig ist.

Qualität hat ihren Preis
Ich hatte schon das 30er-KGV angesprochen und das ist absolut betrachtet teuer. Also relativieren wir es, indem wir uns die durchschnittlichen Wachstumsraten der letzten Jahre anschauen. In den vergangenen 10 Jahren wurde der Umsatz um 6,4 Prozent pro Jahr gesteigert, der Nettogewinn um 17 Prozent pro Jahr und der Gewinn pro Aktie sogar um 35 Prozent pro Jahr. Und setzen wir das KGV ins Verhältnis zum Gewinnwachstum, also 30 zu 35, dann liegt das Gewinn-Wachstumsverhältnis sogar unter eins, genauer bei 0,86. Jedenfalls rückwärts betrachtet. Die Analysten erwarten für die nächsten Jahre ein Umsatzwachstum von 7 bis 8 Prozent und das würde sogar etwas oberhalb der bisherigen Zuwachsraten der letzten zehn Jahre liegen. Bedenkt man, dass Public Storage kaum Kosten produziert, wenn es neue Self-Storage-Anlagen errichtet und betreibt, dürfte das Gewinnwachstum auch künftig deutlich über dem Umsatzwachstum liegen. Und im Ergebnis stellt sich Public Storage trotz des hohen KGVs somit als gar nicht so teures Wachstumsunternehmen heraus, das sich hervorragend für eine langfristige Anlage eignen sollte.

Und das liegt vor allem daran, dass das Geschäft nicht besonders kapitalintensiv ist, so dass die Vollausschüttung der Gewinne als Dividenden nicht die Wachstumsaussichten bremst. Dieses kann einerseits organisch erfolgen durch weitere Effizienzsteigerungen und/oder Anhebung der Mietpreise, dann aber auch durch Zukäufe. Obwohl Public Storage der Marktführer in den USA ist und so groß wie die vier nächsten Wettbewerber zusammen, erreicht man dennoch nur einen Marktanteil in den USA von 5 Prozent. Übernahmen sollten also durchaus ein interessanter Wachstumstreiber sein, zumal Public Storage ja sehr günstig an Fremdkapital herankäme oder durch leichtes Absenken seiner Ausschüttungsquote schon enorme freie Mittel zur Verfügung bekäme. Und da der Markt so zersplittert ist und von vielen lokalen und regionalen Anbietern beherrscht wird, kann Public Storage über viele Jahre mit kleinen Zukäufen noch schneller wachsen. Für Anleger eigentlich eine ziemlich ideale Investmentgrundlage.