Zinsen, Inflation: Die weiteren Aussichten für Asset-Manager wie Corestate Capital, Deutsche Beteiligungs AG, DIC Asset, Ernst Russ, Lloyd Fonds, MPC Capital, Patrizia, Publity

Asset-Manager legen im Auftrag ihrer Kunden Geld an, überwiegend für institutionelle Investoren wie Family Offices, Versicherungen, Pensionsfonds. Eine Reihe von ihnen bietet seine Dienstleistungen allerdings auch Privatkunden an, gerne über Fonds. Und diese Unternehmen hatten die letzten Jahre regen Zulauf, sie konnten ihre Assets under Management (AuM), also das von ihnen verwaltete Vermögen erheblich ausweiten. Was nicht zuletzt am immer weiter fallenden Zinsniveau in der Eurozone lag, das die Jagd auf Rendite immer mehr verschärfte. Im Zuge der Niedrigzinsphase kamen und kommen auch zunehmend "Bastionen der Sicherheit" in immer ärgere Bedrängnis, wie Versicherungen und Bausparkassen. Von Banken ganz zu schweigen, denen ist das Kerngeschäft komplett weggebrochen da ihre Zinsmarge immer weiter zusammenschrumpft. Ich hatte neulich wieder ein längeres Gespräch mit dem Vorstand unserer örtlichen Sparkasse, bei dem es um das unerfreuliche Thema Filialschließungen ging. Dabei wurden auch erneut Zahlen präsentiert, die ich hier im Blog schon mehrfach angesprochen habe.

Zinsmarge implodiert
In der Vergangenheit konnte bei einem höheren Zinsniveau die Zinsmarge von den Banken relativ konstant bei 2% gehalten werden. Für die Spar- und Termineinlagen der Kunden erhielten diese also im Schnitt etwa 2% weniger an Zinsen gutgeschrieben, als Kunden für Anschaffungs- und Immobilienkredite zahlen mussten. Ich meine damit die durchschnittliche Zinsmarge über alle Fristen hinweg. Für die Banken war das Zinsniveau relativ belanglos, denn ob die ihre 2% Marge zwischen 6 und 8 Prozent oder zwischen 3 und 5 Prozent verdienten, war ihren eigentlich egal. Das Zinsniveau hatte, ebenso wie die allgemeine Konjunkturlage, eher Auswirkungen auf das Volumen der nachgefragten Kredite.

Doch diese "einfache Welt" hat sich verändert und zwar dramatisch. Denn die Banken und Sparkassen müssen nach der Finanzkrise aufgrund der Bestimmungen von Basel II und Basel III inzwischen viel höhere Eigenkapitalanteile nachweisen, das sog. Kernkapital. Des Weiteren verlangt die EZB bei den Einlagen der Banken, die sie dort unterhalten (und einige sind sogar Pflicht, wie die Mindestreserve) sogar Negativzinsen. Die Banken müssen also für das Geld, das die der EZB zur Verfügung stellen, sogar noch Zinsen oben drauf legen. In der Folge bekommen Sparer bei den Banken kaum noch Zinsen und kürzlich hat auch schon die zweitgrößte Sparkasse Deutschlands Negativzinsen für Privatkunden eingeführt. Auch diese zahlen nun für die "Geldverwahrung" und weitere Institute werden folgen. In Summe ergeben sich für die Banken hieraus erhebliche negative Effekte, denn sie erzielen mit dem Ausleihen von Geld nur noch magere 0,6%, während sie bei Kunden in etwa Null Zinsen zahlen. Die Zinsmarge ist also auf 0,6% zusammengeschrumpft. Die Banken verdienen also immer weniger Geld, während ihre Kosten für Personal und Aufsicht (Controlling) enorm zulegen. Sie greifen also zu Filialschließungen, Personalabbau, Technisierung von Abläufen. Und sie verlangen von Kunden Strafzinsen. Von Firmen und Geschäftskunden mit höheren Anlagebeträgen sogar schon länger.

Das führt uns zurück zu Versicherungen, Bausparkassen, Family Offices, Pensionsfonds und vermögenden Privatanlegern die alle vor dem gleichen Dilemma stehen: ihr Geld bringt keine Rendite mehr, sondern es wird neben der Inflation nun auch noch durch Negativzinsen aufgefressen. Daher übergaben sie es willig an Asset Manager in der Hoffnung, dass diese ihnen nicht nur die Strafzinsen ersparen, sondern auch noch attraktive Renditen erwirtschaften. Natürlich floss auch direkt eine Menge an Geld in Immobilien, die boomenden Preise liegen ja an der gesteigerten Nachfrage.

Zinswende: das Ende der paradiesischen Zeiten für Asset Manager?
Für Asset Manager waren das also paradiesische Zeiten, sie bekamen immer mehr Geld von immer mehr Kunden. Auf der anderen Seite wurde es auch für sie immer schwieriger, rentierliche Anlagemöglichkeiten zu finden, da die Preise in die Höhe schnellten. Für Immobilien, Unternehmen, Aktien.

Wenn nun aber die Zinsniveaus wieder steigen, dann bieten sich Anlegern wieder mehr Möglichkeiten, ihr Geld anzulegen. Auch jenseits von Aktienmarkt, Immobilien und Asset Managern. Anleihen mit attraktiven Zinssätzen könnten wieder zu einer Alternative werden, oder auch einfach verzinste Termineinlagen bei den Banken. Und so schaut die Welt auf die Notenbanken, die letztlich das Zinsniveau in ihren Händen halten. Und die US-Notenbank FED hat ja bereits mit zwei Zinsschritten das Ende der Niedrigzinsphase eingeläutet. Robuste US-Konjunkturdaten und eine anspringende Inflation befeuern diesen neuen Trend. Ganz anders sieht die Lage in der Eurozone aus, dort darbt die Wirtschaft, die Staaten stöhnen unter der Zinslast und die EZB fährt noch immer ein unterstützendes Ankaufprogramm für Anleihen. Das Zinsniveau zwischen den USA und der Eurozone vergrößert sich, was zwangsläufig zu Währungswanderung führen wird, hinaus aus dem Euro und hinein in den Dollar. Da dies zu volkswirtschaftlichen Verwerfungen führen kann, sind viele der Meinung, dass die EZB ihren Kurs nicht mehr lange wird beibehalten können und auch an der Zinsschraube drehen muss. Insbesondere die steigende Inflationsrate in der Eurozone wird hier als Argument ins Feld geführt. Doch...

Die Daten sprechen eine andere Sprache. Der Ölpreis hat sich im letzten Jahr signifikant von seinem massiven Einbruch erholt und damit die Energiepreise deutlich verteuert. Das spiegelt sich auch in der Inflationsrate wieder. Lässt man die Energiepreissteigerungen außen vor und betrachtet nur die sog. Kerninflationsrate in der Eurozone, liegt diese deutlich unter 1%. Also bei weniger als der Hälfte der von der EZB als wünschenswert ausgegebenen Teuerungsrate.

Nun macht es natürlich keinen Sinn, sich die Daten so zurechtzubasteln, wie man sie gerne hätte. In diesem Fall sollte man jedoch schon genauer hinsehen. Denn der Ölpreisanstieg ist längst zum Stoppen gekommen. Und da die Inflationsrate ja immer im Vergleich zum Wert im Vorjahresmonat berechnet wird, wird die Inflationsrate tendenziell wieder sinken. Weil die Ölpreise sich im  letzten Jahr insbesondere in den ersten Jahresmonaten verteuert hatten, um danach viele Monate lang stabil zu bleiben, bevor sie gegen Ende des Jahres noch einmal anzogen. Folglich wird die Inflationsrate in diesem Jahr um Einiges unter 2% landen und sollte der Ölpreis weiterhin bei einem Niveau von rund 50$ verharren, wird sich hieraus für das nächste Jahr überhaupt keine Teuerung mehr ergeben. Damit würde die Inflationsrate also insgesamt wieder auf etwa 1% zusammensinken.

Kaum vorstellbar, dass die EZB wegen der Inflation an der Zinsschraube dreht. Und solange die Konjunktur nicht anzieht in der Eurozone und die Staaten weiterhin nach billigem Geld schreien, wird Draghi nichts unternehmen. Die Zinsen bleiben wohl noch auf längere Sicht niedrig. Auch weil sich das "Konjunkturwunder Trump" in den USA bisher eher auf Ankündigungen und Hoffnungen stützt und weniger auf eine wirkliche fundamentale Verbesserung. Auch hier sind die beiden weiteren Zinsschritte der FED für dieses Jahr noch nicht in Stein gemeißelt.

Konsequenzen
Wenn also die Rahmenbedingungen sich nicht wirklich ändern, stehen alle vor den gleichen Problemen wie zuvor. Und diejenigen, die von diesen Widrigkeiten profitieren, werden das auch in Zukunft tun. Also die Asset Manager. Das Paradies hält seine Pforten weiterhin weit geöffnet. Und daher dürften diese Unternehmen auch in den nächsten Monaten und Jahren gute Geschäfte machen und eher noch mehr Geld von Anlegern und Investoren aufgedrängt bekommen, als bisher schon. Und jeder neue Euro an AuM bringt den Asset Managern zusätzliche Provisionen und Gebühreneinnahmen. Mehr AuM, mehr Umsatz, mehr Gewinn. Wobei das Geschäftsmodell bis zu einem gewissen Grad skalierbar ist, die Kosten für Personal also unterdurchschnittlich steigt im Verhältnis zum Umsatz. Was sich zusätzlich positiv auf den Gewinn auswirkt.

Meine Einschätzung
Anleger dürften also weiter profitieren mit Aktienanlagen in Asset Manager. Dabei kann man hier sein Geld streuen und auf die unterschiedlichen Geschäftsmodelle und Investitionsschwerpunkte setzen. Während die Deutsche Beteiligungs AG deutsche Mittelstandsunternehmen kauft, setzt Ernst Russ auf die Bereiche Schifffahrt und Immobilien. Ebenso wie Lloyd Fonds, die ihren Schwerpunkt künftig auch im Sozialen Wohnungsbaus sehen und MPC Capital, die auf Mikroappartments für Studenten setzen. Publity ist ein Spezialist für notleidende Kredite und die Verwertung der für sie hinterlegten Büro- und Gewerbeimmobilien, während Patrizia für institutionelle Investoren europaweit in Immobilienprojekte investiert. DIC Asset ist hier ein Nachzügler, weil man noch über einen großen Eigenbestand an Immobilien verfügt, den man aber sukzessive abbaut. Zugunsten von Fondsinvestments wie bei Patrizia, nur dass DIC Asset ausschließlich auf Deutschland setzt und rein auf Gewerbeimmobilien. Hier kommt noch hinzu, dass man inzwischen mehr als 25% am Konkurrenten WCM hält und sich hier eine sehr interessante Konstellation ergeben könnte.

▸ Neues Rennpferd: Corestate Capital Holdings SA
Daneben macht jüngst ein neues Unternehmen auf dem deutschen Kurszettel auf sich aufmerksam, die in Luxemburg beheimatete Corestate Capital Holding SA. Das Unternehmen ist ein Immobilienberatungsunternehmen, das seine Kunden europaweit während allen Lebenszyklen einer Immobilie begleitet, von der Akquisition über das aktive Asset Management über Projektentwicklung bis hin zum Verkauf von Gewerbe- und Wohnimmobilien. Dabei ist Corestate Dienstleister und nicht Bestandshalter der Immobilien. Also ein klassischer Asset Manager.

Corestate war erst im Oktober an die Börse gegangen, das gelang allerdings nur holprig und im zweiten Anlauf. Anstelle eines IPO gab es nur ein Börsenlisting, wobei man die für die Expansionspläne nötigen zusätzlichen frischen Mittel in Höhe von 43 Mio. Euro zuvor bei institutionellen Investoren eingesammelt hatte. Von der Erstnotiz bei 17 Euro hat sich Corestate mit aktuellen 27 Euro inzwischen deutlich entfernt. Und das dürfte vor allem an dem Tempo liegen, mit das Unternehmen seine Geschäft ausweitet. So werden fast im Wochentakt neue Immobilienakquisitionen in ganz Europa vermeldet und im Februar wurde bereits eine weitere 10-prozentige Kapitalerhöhung erfolgreich durchgezogen, um die Expansionspläne zu unterfüttern. Ende Dezember musste Corestate denn auch bereits seine eigene Jahresprognose nach oben korrigieren, weil man erfolgreicher war als gedacht.

 Corestate Capital (Quelle: finanzen.net) 

Die aktuelle Marktkapitalisierung liegt bei 375 Mio. Euro und die AuM lagen knapp über 2,5 Mrd. Euro. Lagen. Denn mit einem Schlag ist alles anders.

Corestate ist ein echter Mega-Deal gelungen, in dem man der Hessischen Landesbank (Helaba) ihr Geschäft mit geschlossenen Immobilienfonds abkaufte und sich damit in eine ganz neue Liga katapultiert. Besagte Hannover Leasing war einmal einer der größten Anbieter geschlossener Immobilienfonds für Privatanleger in Deutschland, inzwischen legt man allerdings fast ausschließlich Fonds für institutionelle Kunden auf. Und genau darauf zielt Corestate, die nach der Übernahme, die noch von den BaFin genehmigt werden muss, die AuM fast verachtfachen auf dann über 16 Mrd. Euro. Zum Kaufpreis wurden keine Angaben gemacht, die Wirtschaftswoche spekulierte aber über einen zweistelligen Millionenbetrag. Erfolgt die Genehmigung der Übernahme durch die BaFin, gehören Corestate dann 94,9% an der HL - die restlichen 5,1% verbleiben bei der Helaba, um keine Grunderwerbsteuerfplicht auszulösen.

Mit der Übernahme will Corestate seinen Zugang zu neuen institutionellen Kapitalquellen verbessern, insbesondere erhält Corestate nicht nur besseren Zugang zum Markt für geschlossene Fonds für Groß- und Kleinanleger, sondern auch die Möglichkeit, offene Immobilienspezialfonds nach deutschem Recht aufzulegen (sog. offene Spezial-AIF). Corestate will dem entsprechend auch das Publikumsfondsgeschäft fortführen, denn die HL hat noch immer fast 70.000 Privatanleger als Kunden. Damit nähert sich Corestate auf einen Schlag der Patrizia Immobilien an, nicht nur was die Geschäftsausrichtung angeht, sondern auch bei der Größe der AuM. Corestate und seine Aktionäre profitieren dabei von den Verwaltungsgebühren, die aus dem Fondsgeschäft stammen und das künftig in ganz neuen Größenordnungen. Und es bieten sich erhebliche Synergien zwischen Corestate und Hannover Leasing. Zumal die HL zuletzt eher lethargisch vor sich hinschlummerte, während Corestate äußerst agil am Markt unterwegs ist und neue Geschäfte anbahnt. Sollte es Corestate gelingen, den schlafenden Riesen HL wachzuküssen, dürften hier enorme Schätze gehoben werden können.

Corestate will sich aber nicht nur als Wachstumsunternehmen positionieren, sondern auch als verlässlicher Dividendenzahler. So sollen von bereinigten Ergebnis künftig rund 70 Prozent als Dividende ausgeschüttet werden, was momentan auf rund 1 Euro je Aktie hinausliefe und dem entsprechend eine Dividendenrendite von rund 3,7%.

In der Zwischenzeit hat Corestate seine 2017er Prognosen abgegeben und strebt eine Gesamtleistung zwischen 75 und 80 Mio. Euro an, sowie einen entsprechenden Jahresüberschuss zwischen 30 und 32 Mio. Euro. Diese Prognose berücksichtigt noch nicht die Geschäftsergebnisse der Hannover Leasing Gruppe, die erst ab Vollzug der Transaktion, die man noch im ersten Halbjahr 2017 erwartet, vollständig in der Corestate-Bilanz konsolidiert wird. Für 2017 sollte man allerdings noch nicht zu viel Positives aus der HL-Übernahme erwarten, der Deal wird erst ab 2018 zunehmend lukrativ und die GuV von Corestate unter Strom setzen.

Die HL-Übernahme greift natürlich die Kapitalbasis von Corestate an und so wird das weitere Wachstum auch mit zusätzlichen Kapitalmaßnahmen begleitet werden. Dabei ist zu vermuten, dass es nicht bei homöopatisch dosierten 10%-Kapitalerhöhungen bleiben wird, sondern dass Corestate auch eine große Kapitalerhöhung ins Auge fassen dürfte. Großaktionär und Mitgründer Ralph Winter dürfte sich hierbei teilweise verwässern lassen, zumal er er erst im letzten Jahr das 28-Prozent-Paket an Corestate von Intershop zurückgekauft hatte. Der dann höhere Streubesitz brächte allerdings den Vorteil mit sich, dass die im Börsensegment Scale gelistete Corestate damit sogar indexfähig werden und Kurs auf den SDAX nehmen könnte.

Meine Einschätzung
Corestates Wachstumstempo ist beeindruckend und die Potenziale bei der Hannover Leasing sind enorm. Eine Kapitalerhöhung, die frisches Geld ins Unternehmen bringt, das umgehend in rentierliche neue Geschäfte investiert wird, sollte Anleger nicht schrecken. Im Gegenteil. Aktuell konsolidiert der Aktienkurs um die 27 Euro, aber spätestens wenn die Übernahme der HL genehmigt ist und in das Corestate-Zahlenwerk einfließt, dürften die Anleger realisieren, was sich hier für eine Perle entwickelt. In der Zwischenzeit dürften die gerade im Februar eingeworbenen Gelder in weitere Deals fließen und es ist daher ein weiterhin hoher Newsflow zu erwarten. Ich sehe hier gute Chancen, dass Anleger mittel- und langfristig gute Renditen einfahren können mit einem Investment in Corestate-Aktien. Auch angesichts eines schon vor allem in Deutschland gut gelaufenen Immobilienmarkts.

Deutsche Beteiligung, DIC Asset, Ernst Russ, Lloyd Fonds, MPC Capital, Patrizia, Publity und WCM befinden sich auf meiner Empfehlungsliste. Und ab heute auch Corestate Capital Holding.


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ERGÄNZUNG VOM 02.04.2017, 11:21

▸ Corestate erhält Investment- und Asset-Management-Mandat im Wert von 687 Mio. Euro

Corestate hat heute durch von ihr administrierte Gesellschaften Verträge notariell beurkundet, die ein Asset-Management-Mandat und den Verkauf von Einzelhandelsportfolien an Universal-Investment-Fonds der Bayerischen Versorgungskammer regeln.

Corestate wird künftig das Asset Management übernehmen. Das bestehende Portfolio im Wert von 687 Mio. Euro verteilt sich auf insgesamt 90 Objekte in deutschen Städten und besteht aus Teilportfolien, die im Rahmen des Club-Deal-Programms der Corestate erworben wurden.

Meine Einschätzung
Mit diesem neuen Mandat weitete Corestate seine AuM auf über 16,5 Mrd. aus (unter Einbeziehung der HL-Übernahme). Das hohe Wachstumstempo geht weiter, ebenso wachsen die stetigen Gebühren- und Provisionseinnahmen für Corestate weiter deutlich an.