Patrizia hebt 2017er Prognosen an. Geht da noch (viel) mehr?

Der europaweit tätige Immobilien-Investment-Manager hat 2016 mehrfach seine Prognosen angehoben und auch 2017 führt er diese liebgewonnene Tradition fort. Das Augsburger Unternehmen rechnet nun mit einem operativen Gewinn von 60 bis 75 Mio.€ (2016 bereinigt: 72,2 Mio.€), nachdem man bisher mindestens 55 Mio. € Euro in Aussicht gestellt hatte. Patrizia stapelt also bekanntermaßen tief, um sich dann selbst zu übertreffen.

Im November stellte ich mir die Frage, ob Patrizia nach dem Kursrutsch überbewertet oder spottbillig sei. Und ich kam zu dem Schluss: "Patrizia ist massiv unterbewertet, die Zahlen zeigen es nur noch nicht an. Aber das werden sie bald. Im Moment schaue ich aus dem Fenster und draußen ist es stockfinster, nichts deutet darauf hin, dass bald die Sonne aufgehen und es wieder hell wird. Aber es wird, ich weiß das...".

Anstelle des damaligen Aktienkurses von unter 15€ liegt man aktuelle schon wieder bei 17,50€, aber auch dieses Niveau erscheint mir noch viel zu billig. Spottbillig geradezu. Nimmt man den Mittelwert des Gewinnkorridors, läge man bei rund 67,5 Mio. € Gewinn. Oder rund 0,80€ je Aktie. Ein KGV von 22 sieht natürlich nicht wirklich billig aus, insbesondere nicht für ein Immobilienunternehmen.

Allerdings gibt es noch ein paar Dinge zu berücksichtigen, die den Mehrwert von Patrizia aufzeigen könnten. Patrizia wandelt sich gerade vom Bestandshalter von Immobilien zu einem global agierenden Immobilien-Investment-Manager. Man investiert im Kundenauftrag Geld und legte Fondsprodukte auf, an denen man sich selbst nur mit einem geringen Anteil beteiligt. Man verdient an den stetigen Gebühren und Provisionen und nicht mehr wie bisher vor allem an den Verkaufsgewinnen der Liegenschaften. Das senkt einerseits die einzelnen Gewinne, verstetigt aber die Gewinnbasis. Und da Patrizia mit dem selben Eigenkapital viel mehr Volumen stemmen kann, steigen auch die Gebühren und Provisionen deutlich an.

 Patrizia Immobilien (Quelle: finanzen.net) 

2016er Zahlen überzeugen
Dass das neue Modell funktioniert, belegen auch die Top-Zahlen aus 2016. Patrizia kann auf ein weiteres sehr erfolgreiches Geschäftsjahr als einer der führenden Immobilien Investment Manager in Europa zurückblicken und das verwaltete Immobilienvermögen (Assets under Management, AuM) um 2,0 Mrd. € auf 18,6 Mrd. € ausweiten. Das operative Ergebnis übertrifft mit 283 Mio. € die Prognose von 265 Mio. € bei Weitem! In 2017 sollen die AuM um weitere 2 Mrd.€ ausgeweitet werden.

Patrizia soll in diesem und den folgenden Jahren von einem der führenden europäischen Immobilieninvestmenthäuser zu einem globalen Anbieter für europäische Immobilieninvestments weiterentwickelt werden, sagt CEO Wolfgang Egger. So wurde das globale Fundraising-Team, das mittlerweile aus einem Netzwerk von Experten in Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Australien und Nordamerika besteht, weiter ausgebaut und im Zuge der internationalen Expansion wird zudem der Vorstand um einen Chief Investment Officer (CIO) erweitert. Die Britin Anne Kavanagh wird somit ab April von Augsburg und London aus sämtliche Investmenttätigkeiten des Konzerns verantworten. Sie verfügt über mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche und war zuletzt für AXA IM - Real Assets tätig.

Zukauf geplant
Patrizia will sich künftig verstärkt um Kunden aus Nordamerika und Asien bemühen und mehr Gebäudekomplexe im europäischen Ausland kaufen. Bislang der Anteil von Immobilien außerhalb Deutschlands erst bei einem knappen Drittel. Darüber hinaus prüft Patrizia nach Angaben von Finanzvorstand Karim Bohn auch den Kauf eines Investmentunternehmens außerhalb Deutschlands. Dafür stünden 400 Mio. € Eigenkapital bereit.

Nachdem in den vergangenen beiden Jahren Verkäufe größerer Wohnungsportfolios den Gewinn außerordentlich hoch getrieben hatten, sehen einige Anleger sorgenvoll auf die künftigen Zahlen, wenn solche Verkäufe aufgrund des fortentwickelten Geschäftsmodells nicht mehr stattfinden werden. Allerdings wird immer mal wieder über den Verkauf der ehemaligen BayernLB-Wohnungen der Münchener GBW spekuliert. Die GBW ist eines der wenigen großen Wohnungsportfolios in Deutschland, das in nicht allzu ferner Zukunft auf den Markt kommen dürfte, und wäre wohl entsprechend heiß begehrt. Patrizia hatte die GBW mit rund 30.000 Wohnungen 2013 für 2,45 Mrd. Euro übernommen und im Wiederverkaufsfall würden Patrizia nicht nur der damalige Kaufpreis, sondern wohl auch üppige Gewinne zufließen, da das Unternehmen eifrig bemüht ist, den Wert der Immobilien zu heben. Und die allgemeine Lage am Wohnungsmarkt, allem voran in München, lässt die Mieten und damit die Kaufpreise ohnehin weiter kräftig zulegen. Der zu erwartende Mittelzufluss von mindestens 3 Mrd. Euro dürfte dann für den weiteren Ausbau der neuen Strategie und der AuM genutzt werden. Der mögliche GBW-Verkauf und die daraus zu erwartenden hohen Gewinne sind übrigens bisher nicht in den künftigen Prognosen enthalten. Hier besteht also erhebliches Überraschungspotenzial, sobald der Verkauf wirklich stattfinden sollte.

Gratisaktien statt Dividende
Auch für das Jahr 2016 will Patrizia seine Aktionäre wieder am Erfolg teilhaben lassen und erneut entscheidet man sich für den Sonderweg. Es wird keine Dividende geben, sondern wie bereits in den Vorjahren wieder Berichtigungsaktien und zwar erneut im Verhältnis 10 zu 1. Hierzu werden Kapitalrücklagen in Grundkapital umgewandelt und die Aktionäre erhalten für je 10 Patrizia-Aktien eine weitere hinzu. Im Grunde schüttet Patrizia also seit Jahren eine Dividende von 10% aus, ohne das auf diese der Pauschalsteuerabzug fällig würde.

Meine Einschätzung
Schon heute ist Patrizia schuldenfrei und sitzt nun auf knapp €400 Mio. an Cash. Das ist das Eigenkapital, das sie zur Ausweitung der AuM einsetzen werden. Früher hätten sie dafür Immobilien für €800 Mio. gekauft/gebaut, heute ziehen sie das zigfache davon als AuM von Investoren an Land und unterfüttern dieses mit eigenen Co-Investments.

Patrizia wird auf Jahre boomen und enorm wachsen - sofern die Zinsen nicht erheblich steigen. Dann würden nämlich die Investoren auch bei anderen Anlagen wieder halbwegs attraktive Zinsen einfahren können und Patrizia müsste sich mehr anstrengen, Geld einzuwerben. Momentan wird ihnen das Geld nur so hinterher geworfen.

Patrizia ist auf dem Weg, die AuM auf €20 Mrd. zu steigern und jeder weitere dieser AuM-Euros bringt dann stetige Gebühreneinnahmen! (Nur) wenn man die Transformation des Geschäftsmodells versteht und als schlüssig nachvollziehen kann, dann erkennt man das riesige Potenzial von Patrizia Immobilien und die Schnäppchenkurse, die "Mr. Market" hier gerade aufruft. Denn Mr. Market tappt noch im Dunkeln... Weil der Markt eben die Gewinne der Vergangenheit als Maßstab nimmt und über nun hinkende KGV-Vergleiche mit der - nicht mehr richtig passenden - Peergroup zu einer fehlerhaften Einschätzung kommt.

Ich habe Patrizia Immobilien auf meiner Empfehlungsliste und in meinem Depot. Die Aktie sollte ein Basisinvestment im Immobilien- und im Asset-Manager-Sektor sein und langfristig orientierten Anlegern auf diesem Kursniveau noch viel Freude bereiten. Die aktuellen Analysten-Empfehlungen bestätigen meine Einschätzung. Equinet sieht den fairen Wert für Patrizia bei 22€, Berenberg bei 24€ und Oddo Seydler bei 27€. Was ein durchschnittliches Kurspotenzial von 40% ausmacht auf Basis des aktuellen Kurses von 17,50€. Börse kann so einfach sein, wenn man die nötige Geduld hat abzuwarten. bis sie einem zustimmt...