Weshalb Anleger lieber nicht auf offene Immobilienfonds setzen sollten

Offene Immobilienfonds schließen - eine Nachricht, die vor einigen Jahren Empörung, Wut und Insolvenzen bei Privatanlegern in Deutschland ausgelöst hat. Und zwischenzeitlich machten erneut offene Immobilienfonds ihre Schotten dicht. Allerdings nicht aufgrund zu hoher Mittelabflüsse, sondern weil Anleger sie mit frischen Geldern geradezu überschütten. "Stupid Money", dummes Geld, muss man leider sagen...

Nun ist das Konstrukt eines offenen Immobilienfonds theoretisch ein ganz tolles. Anstatt zur Kapitalanlage Einzelimmobilien mit ihren wenigen Vor- aber vielen Nachteilen zu kaufen, gibt man das Geld lieber einem Investmentfonds, der diese Gelder sammelt und in größere Projekte investiert. Man profitiert so von der Expertise der Fondsmanager und das eigene Geld steckt nicht in einem Einzelinvestment, sondern gestückelt in einer Vielzahl von Liegenschaften. Das streut das Risiko. Und im Gegensatz zu geschlossenen Fonds, bei denen man während der Laufzeit nicht an sein Geld kommt, kann man bei offenen Immobilienfonds jederzeit seine Anteile bei der Fondsgesellschaft gegen Geld eintauschen und bei börsennotierten Fondsanteilen sogar tagesaktuell über die Börse verkaufen. Verlockende Aussichten, um am Immobilienboom teilhaben zu können.

Jedenfalls solange alles reibungslos läuft. Vor neun Jahren war das nicht (mehr) so. Es gab die Immobilienkrise in den USA, an die sich die Banken und Staatsschuldenkrisen anschlossen. Die größte globale Finanzkrise seit der großen Weltwirtschaftskrise von 1929. Anleger zogen reihenweise ihre Gelder aus den Immobilienfonds ab und hier zeigte sich den Konstruktionsfehler, das falsche Versprechen. Denn die Fonds konnten bereits seit kurzer Zeit keine Gelder mehr auszahlen, die Fonds wurden einfach zwangsweise geschlossen. Anleger saßen somit auf Anteilsscheinen, die stündlich an Wert verloren, da immer mehr Immobilien in die Zwangsversteigerung liefen. Die offenen Immobilienfonds wurden geschlossen, ihr Versprechen wandelte sich eine Lüge. Und das war absehbar...!

Jeder Banklehrling und jeder BWL-Student im ersten Semester kennt bereits das Thema Fristenkongruenz. Und jeder Anleger an der Börse sollte es kennen, es ist ein Kernelement der Risikoanalyse bei Unternehmensbewertungen. Langfristige Investitionen sollten (müssen!) langfristig finanziert sein! Immobilien sind langfristige Investitionen, die 40, 50 oder mehr Jahre bestehen. Wer sie auf unter Aufnahme von Krediten, also fremdfinanziert, kauft, sollte im Idealfall die Zinsen des Kredits für die Zeit festschreiben, bis der Kredit vollständig abgelöst ist. Die meisten Menschen machen das nicht, weil man für lange Zinsbindungen höhere Zinssätze berappen muss, als für kürzer Laufzeiten. Für viele ist es also eine Frage der Wirtschaftlichkeit und der Erwartung hinsichtlich der Zinsänderungen. Dabei dürfte diese Überlegung gar nicht stattfinden, denn sie fußt auf einem fatalen Irrtum: dem Irrglauben, man würde auf jeden Fall eine Anschlussfinanzierung erhalten. Wer seinen Immobilienkredit nur für 5 oder 10 Jahre abschließt, hat im Anschluss noch eine hohe Restschuld. Die muss er dann neu finanzieren! Die Bank ist nicht verpflichtet, den Kredit zu verlängern (zu dann gültigen Konditionen). Daher darf man auch nicht davon ausgehen, dass man immer eine neue Finanzierung erhält.

Was das mit offenen Immobilienfonds zu tun hat? Tja, die Gelder der Fondsanleger sind Fremdmittel für den Fonds. Und sie sind ja täglich rückzahlbar, während mit ihnen langfristige Investitionen bezahlt werden: Immobilien. Klingelt's?

Genau, solange nur wenige Anleger gleichzeitig ihr Geld zurück wollen, reichen die liquiden Reserven der Fonds hierfür aus. Zumeist gibt es ja auch andere Anleger, die Fondsanteile erwerben. Zum Problem wird es dann, wenn viele Anleger gleichzeitig an ihr Geld wollen. Weil der Fonds das dann nicht leisten kann. Die Gelder stecken in Immobilien und um Anlegern ihr Geld zurückzahlen zu können, müsste er erst diese Immobilien verkaufen. In einem gut funktionierenden Markt kann das evtl. innerhalb weniger Wochen und Monate geschehen, aber wenn der Markt schwächelt oder gar wieder abstürzt, dann werden Immobilien zu unverkäuflichen Ladenhütern. Und Anleger bekommen ihr Geld nicht mehr zurück, während "ihre" Immobilien immer mehr an Wert verlieren. Daher sind offene Immobilienfonds nur so lange offen, wie es keine Krise gibt. Das hohle Versprechen bleibt hohl. Die vermeintliche Sicherheit, jederzeit an sein Geld zu kommen, existiert in der Praxis nicht.

»In der Theorie sind Theorie und Praxis gleich. In der Praxis sind sie es nicht.«

(Yogi Barra)

Zwar wurden 2013 Änderungen eingeführt, so dass Anteilrückgaben bei Immobilien-Sondervermögen erst nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten möglich sind und nur unter Einhaltung einer Rückgabefrist von zwölf Monaten durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft. Doch wurden diese Änderungen zum Schutz der Immobilienfonds eingeführt und haben aus Sicht des Anlegers die Situation nicht wirklich verbessert. "Offen" sind die Fonds nämlich weiterhin nicht, der Anleger kann nämlich nicht jederzeit über sein Geld verfügen, er ist noch immer eingeschränkt. Und ob die Neuregelungen in einer ernsthaften Immobilienkrise, wie sie 2008/2009 vorlag, greifen, darf auch bezweifelt werden. Die Grundproblematik bleibt nämlich bestehen: wenn zu viele Anleger zu viel Geld gleichzeitig zurückhaben wollen, dann kann der Fonds dieses nicht leisten. Weil das Geld in Immobilien steckt, die nicht auf die Schnelle zu Geld gemacht werden können, wie börsennotierten Wertpapiere (wenn ggf. eben auch mit Kursverlusten).

Und die Fristenkongruenz ist eben auch nicht gewahrt, wenn man Immobilien mit Anlagehorizont von 20 Jahren und länger mit einer einjährigen Rückzahlungssperre belegt. Das ist nur Augenwischerei, das Vorgaukeln einer nicht real existierenden Sicherheit. Man hat also einen Fahrsicherheitsassistenten installiert mit dem Fahrverhalten eines Rallyefahrers.

Schaue zuerst auf das Risiko und danach erst auf die möglichen Chancen

Geldanlagen in sog. offenen Immobilienfonds widersprechen also der goldenen Investmentregel Benjamin Grahams, zuerst an die Risiken zu denken und erst im Anschluss daran auf die mögliche Rendite. Die Risiken bei offenen Immobilienfonds sind latent und sie sind systemimmanent!

Nun ist es nachvollziehbar, dass Anleger in Zeiten von Negativzinsen und boomenden Immobilienmärkten ihr Geld rentierlich anlegen wollen. Aber doch bitte mit Verstand und dem Blick auf die Risiken! Man muss doch aus den Fehlern der Vergangenheit etwas lernen, zumal diese Vergangenheit noch keine 10 Jahre her ist.

Die Alternative: Ganz oder gar nicht!

Die logische Konsequenz ist, in wirklich liquide Immobilienanlagen zu investieren. Oder in völlig illiquide. Der Zwitter offener Immobilienfonds ist ein Lügenkonstrukt! Entweder man wählt einen geschlossenen Immobilienfonds, bei dem man während der Laufzeit nicht an sein Geld kommt, oder man kauft Aktien von Immobilienunternehmen. Deren Aktien kann man jederzeit handeln, auch in Krisenzeiten, denn der Verkauf der Aktien an der Börse hat keine Auswirkung auf das in der Gesellschaft vorhandene Geld! Das Unternehmen gerät durch den Verkauf seiner Aktien also nicht in Bedrängnis, muss nicht Immobilien verkaufen. Und auch wenn in einer Krise ein gesunkener Aktienkurs ggf. schmerzt beim Verkauf und man damit Verluste einfahren mag, ist es allemal besser diese Verkaufsoption überhaupt zu haben, als in einem vermeintlich veräußerbaren Investment festgezurrt zu sein - und seinem weiteren Wertverlust zusehen zu müssen. Zumal die meisten Immobilienaktien relativ hohe Dividenden ausschütten.

Daher bleibt mein Rat der selbe, wie bereits vor fünf Jahren, als (leider) die offenen Immobilienfonds wieder zugelassen wurden: Finger weg von offenen Immobilienfonds! Vertraue nicht auf das vorgegaukelte Sicherheitsnetz.

P.S.: Wer dennoch auf den Immobiliensektor setzen will, kann dies mit Finanzinvestor Blackstone tun. Der Alternative Asset Manager legt geschlossene Fonds für professionelle und institutionelle Investoren auf und verdient mit dem Managen der Immobilien sein Geld in Form von Management- und Erfolgsprovisionen. Einfacher und sicherer kann man im Immobiliensektor kein Geld verdienen, daher ist Blackstone meine erste Wahl!

••• Überarbeite Fassung eines Artikels aus Februar 2017