Die DBAG schließt das Geschäftsjahr 2015/2016 mit einem Konzernergebnis von 50,2 Mio. EUR ab verglichen mit 27 Mio. EUR im elfmonatigen Rumpfgeschäftsjahr 2014/2015. Im Konzernergebnis ist als wichtigste Einflussgröße das Ergebnis aus dem Beteiligungsgeschäft von 60,1 Mio. EUR enthalten. Dieses basiert ganz wesentlich auf der Wertsteigerung des fortgeführten Portfolios, das auch von der insgesamt guten Kapitalmarktentwicklung während des Geschäftsjahres profitierte. Darüber hinaus sind Erfolge aus der gewinnbringenden Veräußerung von mehreren Beteiligungen enthalten, wie des Autozulieferers Spheros, des Anlagenbauers Broetje Automation und des Fertigungsspezialisten Grohmann Engineering, den Tesla kürzlich übernommen hatte. Das Konzern-Gesamtergebnis erreichte hingegen nur 43,0 Mio. EUR, da sich der Verfall des Rechnungszinsfußes negativ bemerkbar machte, der zur Bemessung der Pensionsrückstellungen verwendet wird.
Die Eigenkapitalrendite je Aktie, die die DBAG als zentrale Steuerungsgröße verwendet, übersteigt mit 16,0% die Eigenkapitalkosten signifikant. Das vorangegangene (elfmonatige Rumpf-) Geschäftsjahr 2014/2015 hatte die DBAG mit einem Konzernergebnis von 27,0 Millionen Euro und einer Eigenkapitalrendite von 10,0 Prozent beendet. Die Aktionäre sollen mit einer um 20 Cents angehobenen Dividende von 1,20 EUR je Aktie an dem guten Ergebnis teilhaben.
Meine Einschätzung
Die DBAG-Bilanz ist grundsolide. Bei einer Eigenkapitalquote von mehr als 90% stehen allein aus der Bilanz der DBAG knapp 80 Mio. EUR für Investitionen bereit, die zuzüglich weiterer Rückflüsse aus bereits vereinbarten Veräußerungen und einer Kreditlinie über 50 Mio. EUR ausreichen werden, um die Co-Investitionszusagen der DBAG in diesem und den kommenden zwei Jahren erfüllen zu können. Das ist keine unwichtige Aussage, denn immerhin hatte man gerade eben erst die Investitionsphase des DBAG Fund VI erfolgreich abgeschlossen und beginnt nun mit der Investitionsperiode des DBAG Fund VII, für den im September 2016 ein Volumen von 1,01 Mrd. EUR an Investorengeldern eingeworben wurde. Hier wird die DBAG Eigenmittel für Co-Investments von 200 Mio. EUR erbringen.
Da die DBAG nach IFRS bilanziert und in das Ergebnis auch die Wertsteigerungen aus den Bewertungen der Tochtergesellschaften eingehen, die stark von der aktuellen Börsenlage abhängen, dürfte es der DBAG schwer fallen, das Rekordergebnis im nächsten Jahr zu übertreffen. Dabei dürften allerdings die Gewinne aus Beteiligungsverkäufen und die Einnahmen aus der Bewirtschaftung der Beteiligungs-Fonds weiter ansteigen und damit auch die Aussicht auf steigende Dividenden fortbestehen. Zur Einordnung: das Ergebnis des abgelaufenen Geschäftsjahres bewertet die DBAG-Aktie mit einem KGV von 8,7, was absolut und im Vergleich zur Peergroup eine erhebliche Unterbewertung aufzeigt. Alleine aus einem Aufholen des gegenwärtigen Abschlags erwächst bereits ein Kurspotenzial von fast 10 EUR für 2017.
Die Deutsche Beteiligungs AG ist seit Jahrzehnten erfolgreich am Markt unterwegs. Ihre Ausrichtung als Asset-Manager, der Beteiligungs-Fonds auflegt und sich an diesen über Co-Investments auch selbst beteiligt, funktioniert hervorragend. Dabei ist das Risiko begrenzt, während die breite Diversifikation im DBAG-Portfolio die Aktie zu einem "Best-of-Deutscher-Mittelstand-Investment" macht. Die vorgelegten Ergebnisse zeigen, welches Potenzial im DBAG-Ansatz steckt - und damit in der Aktie.
▸ DIC Asset
Der Gewerbeimmobilienspezialist DIC Asset wird entgegen der Planungen einen Verlust für das Geschäftsjahr 2016 ausweisen müssen. Dabei sind die zugrundeliegenden Nachrichten eigentlich hervorragend. Denn man konnte eine Refinanzierung von 960 Mio. EUR über eine Laufzeit von sieben Jahren abschließen und damit die Finanzierungskosten im Commercial Portfolio gegenüber den alten Finanzierungskonditionen um 170 Basispunkte auf rund 1,7% und der Tilgungsrate auf rund 1% senken. Die bestehenden Alt-Finanzierungen werden voraussichtlich im Januar 2017 nahezu vollständig abgelöst, doch durch die vorzeitige Ablösung der Alt-Darlehen entstehen nicht FFO-wirksame Einmalaufwendungen unter anderem für die Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen von rund 59 Mio. EUR. Für das Geschäftsjahr 2016 erwartet die DIC Asset AG daher ein einmalig negatives Konzernergebnis von rund 35 Mio. EUR nach Steuern. Die Dividende soll hiervon aber nicht negativ beeinflusst und auf Vorjahresniveau ausgeschüttet werden.
Der Deal hat aber auch positive Auswirkungen. Denn er trägt erheblich zur Stärkung der zukünftigen Finanz- und Ertragslage der DIC Asset AG bei, die nun ab dem Geschäftsjahr 2017 einen Anstieg des Cahsflows um bis zu rund 40 Mio. EUR p.a. erwartet. Darin enthalten sind Einsparungen des Zinsaufwands von bis zu 20 Mio. EUR im Jahr.
Meine Einschätzung
Ein großartiges Geschäft für die DIC Asset, die noch immer unter ihrer hohen Verschuldung leidet. Die Neufinanzierung wird sich erheblich positiv auf das Finanzergebnis und somit auf den Gewinn auswirken und die Belastung durch die zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigungen sind bereits nach 3 Jahren ausgeglichen und drehen dann das Resultat ins Positive. Unter Berücksichtigung der geplanten Weiterentwicklung in den Geschäftsbereichen Commercial Portfolio und Fondsgeschäft erwartet DIC Asset für das Geschäftsjahr 2017 ein FFO von rund 55 Mio. bis 60 Mio. EUR. Der deutliche Abschlag zum NAV und die sich verbessernden Ergebnisse machen die DIC Asset-Aktie zu einem attraktiven Investment im Gewerbeimmobilien-Bereich.
Die DBAG und DIC Asset befinden sich auf meiner Empfehlungsliste.
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