WCM und das dritte Leben
Im Dezember 2014 fiel dann der Startschuss, die erste großangelegte Kapitalerhöhung wurde in Angriff genommen und zu 1,30 EUR betrieb das Unternehmen seine Wiederauferstehung. Künftig wird man sich allerdings weder an Wohnimmobilien versuchen, noch an Firmenbeteiligungen, der neue Fokus liegt im Bereich der Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien. Hier erkennt WCM noch einen erheblichen Nachholbedarf in Deutschland und lukrative Investmentperspektiven. Denn die Steuerfreiheit der Gewinne bringt ja nur etwas, wenn zuvor auch Gewinne erwirtschaftet wurden. Und wie man Ehlerding kennt, dürfen diese Gewinne ruhig üppig ausfallen. Ehlerding und weitere Betuchte zogen bei der Kapitalerhöhung voll mit und nicht nur das: sie brachten auch eigenes Immobilienvermögen mit ein und dieses wurde gegen WCM Aktien getauscht, wobei diese mit 2,70 EUR bewertet wurden. Also mehr als doppelt so hoch, wie damals der Aktienkurs notierte, aber entsprechend einem Wertgutachten, das eben die Verlustvorträge mit diesem Wert ansetze. Ein großer Vertrauensbeweis Ehlerdings in "seine" neue WCM und ein Signal an alle potenziellen Investoren, sich die WCM mal wieder ernsthaft anzusehen.
Frisches Personal, frische Ideen
Zur operativen Umsetzung der Pläne wurde mit Stavros Efremidis ein absoluter Immobilienprofi ins Boot geholt. Dieser hatte einst die KWG Kommunale Wohnen AG mit Werten gefüllt, und als diese dann von der österreichischen conwert übernommen wurde, freute sich auch KWG-Großaktionär Karl Ehlerding. Aus dieser Verbindung heraus heuerte dann Efremidis bei WCM an und brachte gleich noch zwei Kollegen für die zweite Managementebene mit. Und seitdem geht es Schlag auf Schlag bei der Umsetzung der ehrgeizigen Ziele, denn immerhin will man aus dem Stand ein Immobilienportfolio von 1 Milliarde Euro aufbauen.
Und die Einkaufstour begann...
Zunächst wurden im März drei Gewerbeimmobilien von GE Real Estate erworben im Rahmen eines Share Deals für einen Kaufpreis von 64 Mio. EUR. Die Finanzierung des Erwerbs von 94,9% an den jeweiligen Objektgesellschaften erfolgte durch Mittel aus der erfolgreichen Barkapitalerhöhung sowie durch ein Bankdarlehen. Der Erwerb der drei Büroimmobilien sowie einer Industrieimmobilie in Bremerhaven, der bereits im Dezember 2014 abgeschlossen wurde, führen bei der WCM AG zu Mieteinnahmen von etwa 5,9 Mio. EUR im Jahr.
Im April wurde dann eine Büroimmobilie in Berlin Mitte zugekauft. Der Nettokaufpreis beträgt 22 Mio. EUR, bzw. rund 2.290 EUR pro qm. Der Vollzug der Transaktion wird für August 2015 erwartet.
Nur wenige Tage später sicherte sich WCM durch eine vorvertragliche Vereinbarung den Erwerb eines Gewerbeportfolios von 16 Objekten mit einer Mietfläche von insgesamt circa 88.500 qm, die sich hälftig im Rhein-Main-Gebiet und in Dresden befinden. Die Miet-Anfangsrendite auf den Nettokaufpreis von 116 Mio. EUR beträgt 8%, der Vermietungsstand liegt derzeit bei rund 91% und die durchschnittliche Restmietlaufzeit beträgt 5 Jahre. Der Vollzug dieser Transaktion ist für Oktober 2015 vorgesehen.
Und am Dienstag wurde ein Portfolio bestehend aus Einzelhandelsimmobilien mit 29 EDEKA-Supermärkten übernommen für einen Nettokaufpreis von 95 Mio. EUR. Die Mietanfangsrendite liegt bei 7% und die Mietvertragslaufzeit beträgt 15 Jahre.
Mit diesen Maßnahmen hat WCM sein Gesamtportfolio innerhalb weniger Tage auf 315 Mio. EUR verdreifacht und seine Mieteinnahmen auf 24 Mio. EUR pro Jahr. Und ist dem Ziel eines Bestandes von 1 Milliarde Euro mit Riesenschritten näher gekommen.
Starkes Wachstum braucht frisches Kapital
Der Aktienkurs hat diese Erfolge kräftig honoriert und die Aktie notiert aktuell bei 2,55 EUR, also etwa doppelt so hoch, wie zur Kapitalerhöhung im Dezember. Und da sind wir beim Stichwort: Kapitalerhöhung. Denn das rasante Wachstum kann WCM nicht mit Bordmitteln bestreiten und auch nicht alleine über Bankdarlehen. Das war von vornherein klar und wird seit dem Neustart auch regelmäßig so kommuniziert vom Vorstand. Die Aktionäre dürfen sich bei der anstehenden Hauptversammlung also nicht nur auf Äußerungen zur weiteren Wachstumsstrategie freuen, sondern auch auf Details zu einer deutlichen Kapitalerhöhung. Das dürfte jedoch kaum jemanden schrecken, nach einer Kursverdopplung in weniger als einem halben Jahr. Vor allem, weil es keine Kapitalerhöhung "auf blauen Dunst" sein wird, sondern ja konkrete Projekte damit finanziert werden sollen. Und genehmigt hatte bereits die Hauptversammlung im Dezember ein mehr als ausreichendes Kapital, von dem der Vorstand jetzt "nur" Gebrauch machen muss. Alles wussten schon damals, worauf sie sich einlassen. Und es läuft prächtig...
Dank riesiger Verlustvorträge winken steuerfreie Gewinne
Die erzielten Anfangsrenditen sind jedenfalls attraktiv und lassen vermuten, dass es bald Gewinne geben wird, die den hohen Verlustvortrag von rund 272 Mio. EUR bei der Körperschaftssteuer und 250 Mio. EUR bei der Gewerbesteuer abzuschmelzen beginnen. Und dann gibt es noch ein steuerliches Einlagenkonto von 1,3 Mrd. EUR, das für die zukünftigen Dividenden in Anspruch genommen werden kann. Was bedeutet, dass diese an die Aktionäre ohne Steuerabzug ausgekehrt werden - und erst beim Verkauf der Aktien mit zu versteuern sind (der Einstiegskurs wird um die Dividendenzahlungen reduziert). Und Dividenden, die will WCM künftig ausschütten, das hat Ehlerding von Anfang an klar gemacht. Die erste Ausschüttung dürfen die Aktionäre für das Geschäftsjahr 2015 erwarten, also im Jahr 2016. Und wenn WCM in diesem Tempo weiter macht, dann ist man dem Ziel eines Immobilienbestands von 1 Milliarde Euro bis dahin noch sehr viel näher gekommen.
WCM ist eine Turnaround-Spekulation wert
WCM ist eine Spekulation auf das Gespür des Milliardärs Karl Ehlerding und auf das Können des Vorstandschefs Stavros Efremidis, weitere Werte für die Aktionäre zu schaffen. Beide sind signifikant an WCM beteiligt und Efremidis hält noch Optionen, die mit steigenden Aktienkursen immer mehr Wert werden. Und es schadet freien Aktionären selten, wenn sie auf den Eigennutz der Großaktionäre und Vorstände setzen. Denn diese verdienen nur, wenn WCM und damit die Kleinaktionäre auch verdienen. Die Steuerfreiheit der Gewinne ist dabei für die Gesellschaft und die Aktionäre ein erheblicher Wettbewerbsvorteil. Auch wenn es um Übernahmen geht, die mit WCM-Aktien bezahlt werden könnten. Ich habe mir jedenfalls einige WCM-Aktien ins Depot gelegt und werde den Wert auf meine Empfehlungsliste setzen.
Wirst du die Kapitalerhöhung mitmachen oder Bezugsrechte verkaufen?
AntwortenLöschenDas kann ich jetzt nicht nicht beantworten, dazu müssen ja zunächst einmal die Konditionen bekannt sein, also Bezugsverhältnis und Bezugspreis. Ich denke, auf der HV wird es dazu Informationen geben und auch zu den weiteren Plänen. Da ich sehr positiv gestimmt bin für WCM, kann ich mir eine Teilnahme an der Kapitalerhöhung grundsätzlich schon vorstellen. Man kann natürlich auch heute schon WCM-Aktien kaufen, so wie ich. Dann muss man nicht auf die Kapitalerhöhung warten.
LöschenDas würde ja dann bedeuten, dass man schon für nächstes Jahr mit einer Divi rechnen kann. Alles andere -gerade in Bezug auf die Steuerfreiheit- würde ja keinen Sinn machen, oder?
AntwortenLöschenGruß :)
Ja, ich rechne für das Geschäftsjahr 2015 mit der ersten Dividendenzahlung, also Mitte 2016. Ehlerding hatte dies in einem Interview zum WCM-Neustart um den Jahreswechsel herum auch mal so geäußert. WCM solle als attraktiver Dividendentitel positioniert werden und wohl erstmals in 2016 ausschütten, weil dann ja auch Erfolge des operativen Geschäfts vorhanden wären.
LöschenIch hab mal das Interview von Focus Money mit Eherlding und Efremidis ausgegraben. Dort äußerte sich Eherlding, dass die Investoren ab dem Geschäftsjahr eine Dividende erwarten und zwar mindestens 10 Cents je Aktie.
Löschenhttp://www.wcm.de/de/aktie.html
AntwortenLöschenmich hat der hohe Freefloat und der geringe Besitzanteil von Eherlding und Efremidis gewundert.
WCM ist noch in einem niedrigen Börsensegment gelistet, da müssen sie noch nicht alles offen kommunizieren. Das wird sich ändern. Die beiden genannten Ehlerdings sind nicht "der große Karl", der hält weiterhin große Anteile. Und Efremidis kam bei der Kapitalerhöhung nicht so stark zum Zug, wie gewollt. Deshalb wurde vor kurzem ja ein Aktienoptionsprogramm zu seinen Gunsten aufgelegt, bei dem er in etwa zu den gleichen Konditionen WCM-Aktien zeichnen kann, wie es die Konditionen der letzten Kapitalerhöhung zugelassen hätten. Insofern sind die Angaben zu den Beteiligungsverhältnissen eher mit Vorsicht zu genießen und keinesfalls vollständig.
LöschenHallo Herr Kissig, ich ein sehr interessanter Artikel von Ihnen. Allerdings erinnere ich mich auch noch gut an Ihren Artikel vom 14.11.14 unter der Überschrift "Immobilienaktien: (zu) viel heiße Luft in den Kursen?". Ich denke für WCM bestehen kurz- bzw. mittelfristig gute Chancen, jedoch langfristig halte ich ein Investment in den Immobiliensektor für doch eher riskant. Was hat Sie zum Umdenken bewogen? MfG Heiner K.
AntwortenLöschenMoin Heiner K,
Löschenmein damaliger Artikel richtete sich hauptsächlich gegen die zunehmend aufgepumpte Blase bei den Wohnimmobilien in Ballungsräumen und die dazugehörigen Immobilienaktien. Meine diesbezügliche Kritik hat sich nicht geändert, im Gegenteil: ich sehe hier deutlich mehr Risiken als Chancen.
Bei WCM sieht die Sache anderes aus. Zunächst operiert WCM im Gewerbesegment, wo die Preise längst nicht solche Höhen erreicht haben, wie bei den Wohnimmobilien. Darüber hinaus haben Gewerbemieter vergleichsweise geringere Rechte als Wohnungsmieter, die vom BGH ja inzwischen de facto in eine eigentümergleiche Position gehievt wurden, obwohl sie fremdes Eigentum auf Zeit mieten. Gewerbemieter genießen weit weniger Kündigungsschutz und auch Mietpreissteigerungen sind nicht an Kappungsgrenzen gebunden. Ein vergleichsweise freier Markt, was bei der soliden Nachfragesituation in Deutschland, zumindest in den guten Lagen, weiterhin interessante Perspektiven bietet. Und dann sind die handelnden Personen bei WCM ausgewiesene Füchse in diesem Bereich, die alle maßgeblich an WCM beteiligt sind und daher ein großes Eigeninteresse an den Wertsteigerungen des Unternehmens - und damit seiner Aktien - haben. Und genau diese Personen sind es auch, die mit großen Geldmitteln im Hintergrund agieren und damit weitere Kapitalerhöhungen, die WCM für sein Wachstum braucht, absichern und mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit jeweils zu Erfolgen machen werden. Diese Gemengelage ist es, die WCM für mich als lukrative Investition erscheinen lassen. Getreu nach Warren Buffett: "Good management, good business, good price".
Hallo Michael,
AntwortenLöschenwieder ein interessanter Artikel!! Ich habe zuvor noch nie was von WCM gehört.
Mich würden 2 Sachen interessieren:
1)Wie bist du auf diese Firma aufmerksam geworden? Wie hast du sie entdeckt, wie hat sich deine Investmentidee entwickelt?
2) Auf der Homepage steht, dass die Firma 33,8 mio. Aktien hat. Bei aktuellem Börsenkurs von ca. 2,8€ ergibt sich eine Marktkapitalisierung von ca 93 mio. €. Das wäre wesentlich geringer als die in deinem Artikel erwähnten Kaufpreise für die Immobilien und das Unternehmen wäre dann extremst unterbewertet. Ich vermute daher, dass ich was übersehen habe. Kannst du mir helfen?
Grüße Malte
Moin Malte,
Löschenvor vielen, vielen Jahren war ich mal WCM-Aktionär, als man die Spar Handels AG übernahm und in die Commerzbank investierte und Zigtausende von Bahn-Wohnungen übernahm. WCM war damals MDAX-Mitglied und stand davor, vielleicht sogar in den DAX aufzurücken. Man hat sich dann verhoben und ich stieg ziemlich zu Beginn des Niedergangs aus. Daher habe ich die Wiederauferstehung mit Interesse und auch etwas Nostalgie verfolgt.
WCM hat Ende 2014 erstmals frisches Kapital erhalten durch eine Kapitalerhöhung. Und jetzt hat man eine Reihe von interessanten Gewerbeimmobilien-Portfolios an der Hand, die finanziert werden müssen. Ein Teil wird über Bankdarlehen laufen, der Rest über eine ziemlich große Kapitalerhöhung. Das wurde bereits zum Neustart Ende 2014 so kommuniziert, dass man das angestrebte schnelle Wachstum auch über Kapitalmaßnahmen finanzieren muss und will. Die meisten der letzten Deals sind ja noch in der Abwicklung, das bedeutet, dass der Kaufpreis noch bezahlte werden muss. Je nachdem, wie die Kapitalerhöhung bei WCM läuft. Hier mache ich mir allerdings wenig Sorgen, denn die Großaktionäre hinter WCM sind finanziell sehr potent und ja gerade darauf aus, dass WCM schnell wächst und operatives Geschäft an Land zieht. Daher werden die KE voll mitgehen und ggf. auch weitere Aktien zeichnen.
Hi Michael,
Löschendanke für die Aufklärung, da stand ich natürlich auf der Leitung! Was mir noch nicht ganz klar ist, ist das Thema mit dem Verlustvortrag. Was ist dabei der Nutzen für die Aktionäre?
Man muss doch trotzdem Kapitalertragssteuern auf ggf. anfallende Erträge zahlen. Oder entsteht ein Nutzen da weniger Steuern gezahlt werden müssen und damit im Endeffekt mehr beim Aktionär ankommt ?
Grüße und danke für deine Erläuterungen.
Malte
Immer wieder heißt es, es würde "steuerfreie" Dividenden geben, bei vielen Unternehmen. Das ist so nicht korrekt - und ich beziehe mich jetzt auf Aktien, die nach 2009 gekauft wurden, also dem Datum der Einführung der aktuellen Quellensteuerregelung (Zinsabschlagssteuer). Es werden bei WCM also die Dividenden auf lange Sicht ohne Steuerabzug an die Aktionäre ausgeschüttet. ABER... beim Verkauf der Aktien muss ggf. diese Steuer nachbezahlt werden. Es kommt also auf die dann geltende Gesetzeslage an und auf die persönlichen Einkommensverhältnisse, also ggf. auf den Freibetrag. Auf jeden Fall ist es mindestens eine Steuerstundung, so dass man das Geld in der Zwischenzeit reinvestieren kann. Also wie ein kostenloses Darlehen des Finanzamtes. Und der Zinseszinseffekt kann hier schon einiges bewirken. Aber wirklich "steuerfrei" sind die Ausschüttungen nicht.
LöschenAnders verhält es sich mit den Verlustvorträgen der Gesellschaft in Bezug auf Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer. Diese wirken ja zugunsten des Unternehmens, weil es seine Gewinne bis zum Verzehr der Verlustvorträge steuerfrei einkassieren kann. Somit bleibt auch mehr Geld übrig, um es ggf. an die Aktionäre auszuschütten.
Eine Ergänzung zur Steuerfreiheit von Dividenden:
LöschenSteuerfreie Ausschüttungen dieser Art sind möglich, wenn die Dividenden aus dem sog. "steuerlichen Einlagenkonto" des Konzerns fließen. Das heißt, das Unternehmen zahlt die Dividende nicht aus dem laufenden Gewinn, sondern die Gesellschaft schüttet einen Teil ihres Eigenkapitals aus Rücklagen, Grundkapital und steuerlichem Einlagenkonto aus. So sparen sich inländische Anleger bei "steuerfreien Dividendentiteln" die Kapitalertragssteuer von 25 Prozent sowie den Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 Prozent der Kapitalertragssteuer. Das gilt jedoch nur für Aktionäre, die die entsprechende Aktie vor dem Jahr 2009 gekauft haben, also vor Einführung der Abgeltungssteuer.
Auch Neuanleger bekommen bei diesen Unternehmen ihre Dividende zunächst steuerfrei aus dem Einlagenkonto überwiesen. Bei ihnen wird dann steuerlich allerdings der Kaufpreis der Aktien um diesen Betrag heruntergesetzt, so dass sie dann beim Verkauf der Aktien den eigentlichen Kursgewinn und die vereinnahmten Dividenden versteuern müssen.
Zu berücksichtigen ist auch, dass nicht alle AGs über diese Art der steuerlichen Einlagenkonten verfügen. Die bekanntesten sind wohl die Deutsche Telekom, die Deutsche Post, Deutz, Infineon, Freenet, KPS und GEA. Und eben WCM.
Hallo Herr Kissig,
AntwortenLöschenein freundliches Dankeschön für die ausführliche Antwort!
Grüße
Hi,
AntwortenLöschenaus dem Lagebericht 2014:
Den Erwerb der drei Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften hat die Kalamata Grundbesitz GmbH in Berlin vermittelt. Mit ihr wurde vertraglich im August 2014 eine Provision in Höhe von TEUR 1.800 vereinbart, die mit dem Closing der Transaktion am 16. März 2015 schuldrechtlich wirksam wurde. Die Rechnung liegt inzwischen vor. Sie wurde nicht in bar bezahlt, sondern in eine Wandelanleihe umgewandelt. Die Verzin- sung beträgt 2,0% Die Wandlung in neue Aktien der Gesellschaft aus dem bedingten Kapital soll frühestens ab dem 1. Januar 2016 und spätestens am 30. Dezember 2018 erfolgen. Der Wandlungspreis ermittelt sich anhand des gewichteten Durchschnittskur- ses der WCM Aktie innerhalb des Referenzzeitraums vom 1. Dezember 2014 bis 30. Januar 2015.
..
http://www.kalamata-grundbesitz.de/
Danke für die Info, Alex. Das betrifft dann ja direkt die Wandelanleihe, die am 27.03.2015 verkündet wurde. Volumen 1,8 Mio EUR, Wandlungspreis 1,51 EUR, Wandlung möglich bis zum 31.12.2018, Begünstigter: Kalamata Grundbesitz GmbH (Efremidis).
LöschenHallo Herr Kissig,
AntwortenLöschenvielen Dank für den super Bericht und Ihre Kommentare!
Ich bin auch überzeugt von WCM und habe mir ein paar Aktien ins Depot gelegt zu 2,90€.
Jetzt ist meine Frage: wenn die Kapitalerhöhung durchgeführt wird, werde ich als Aktionär dann angeschrieben das ich neue Aktien zeichnen kann zu einem günstigeren Kurs oder wie läuft sowas ab? Würde mein Investment nämlich gerne erhöhen.
Moin Rene,
Löscheneine Kapitalerhöhung kann der Vorstand (mit Genehmigung des Aufsichtsrates) nur durchführen, wenn zuvor die Hauptversammlung ihm dieses neue Kapital genehmigt hat. Dass kann sie ohne konkreten Anlass tun, auch als Vorratsbeschluss für mehrere Jahre.
Dann kommt es darauf an, ob es sich um eine KE mit Bezugsrecht handelt oder um eine unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Altaktionäre. Auch das muss die HV zuvor festgelegt haben. Die zweite Maßnahme geht schnell über die Bühne, die Gesellschaft teil die KE mit und zumeist verkauft sie die neuen Aktien an institutionelle Anleger, bei denen sie im Vorfeld schon vorgefühlt hat, ob diese zu einem bestimmten Preis die Aktien abzunehmen bereit sind. Hierbei werden dann die Anteile der Altaktionäre "verwässert", weil es ja mehr Aktien gibt, die sich den Unternehmensgewinn teilen müssen.
Bei dem Volumen, das WCM für seine Expansion benötigt, wird man sich über jeden Aktionär freuen, der bereit ist, weiteres Kapital beizusteuern. Es wird sich also um eine große KE handeln und die Aktionäre werden daran teilnehmen können. Dies ist auch deshalb wahrscheinlich, weil WCM ja starke Ankeraktionäre hat, die ein Interesse daran haben, dass ihre Anteile nicht verwässert werden und dass WCM weiter und schnell wächst. Das bedeutet, dass die Altaktionäre wohl Bezugsrechte bekommen werden (wie auch schon bei der KE Ende 2014), und diese wohl auch zum Börsenhandel zugelassen werden. Dann kann man als Aktionär diese handeln, also entweder verkaufen, wenn man keine jungen Aktien zeichnen möchte, oder sogar noch Bezugsrechte hinzukaufen, wenn man mehr junge Aktien bei der KE erwerben möchte, als einem nach dem bisherigen Aktienbestand zustünden. Natürlich kann man während dieser Phase auch weiterhin die "alten" WCM-Aktien an der Börse handeln. Welche Variante für den jeweiligen Aktionär die finanziell bessere ist, hängt dann von den Interessen eines jeden Einzelnen ab. Und bei dem anstehenden wohl nicht ganz kleinen Volumen auch von den finanziellen Möglichkeiten.
Zunächst warten nun alle auf die Mitteilung von WCM, wann und wie die KE stattfinden soll. Denn ausreichend neues Kapital hat die Hauptversammlung bereits bei ihrem letzten Zusammentreffen genehmigt, Vorstand und Aufsichtsrat sind also handlungsfähig. Da eine KE zumeist zu niedrigeren Konditionen angeboten wird, als der letzte Börsenkurs, und da die Altaktionäre Ehlerding & Co. im letztes Jahr Vermögen als Sacheinlagen gegen Aktien in WCM eingebracht haben, das mit 2,70 EUR je WCM-Aktie bezahlt wurde, wird die KE nicht zu Konditionen unterhalb von 2,70 EUR kommen. Und dazu müsste die Aktie schon oberhalb von 3 EUR notieren - wir sind aktuell also an dem Punkt, wo der Vorstand "die Kuh über den Eimer schieben könnte". Es wird also spannend.
Besten Dank für die ausführliche und schnelle Antwort!
LöschenWenn die KE durchgeführt wird mit Bezugsrecht für die Altatkionäre wie wird das dann ablaufen? Sagen wir mal ich habe am Freitag 1.000 Aktien gekauft. Kann ich dann bei der KE wieder 1.000 zeichnen oder ggfs. nur 50% sprich 500? gibgt es da iwie Richtlinien weil ich gerne noch investieren würde! Weiß halt nur nicht ob vorher oder nachher...
Beste Grüße!!
Das kommt darauf an, wie viel Kapital die Gesellschaft sich mit der Maßnahme beschaffen will. Sie legt dann das sog. Bezugsverhältnis fest. Das wird in diesem Wikipedia-Artikel erläutert. Es ist also nicht von vornherein festgeschrieben, sondern es kommt immer auf den Einzelfall an. Es liegt letztlich im Ermessen der Gesellschaft, die alle Konditionen vorab bekannt gibt. Also Bezugskurs, Bezugsverhältnis, Bezugsfrist, Bezugsrecht usw. Und auf diese Mitteilung warten wir WCM-Aktionäre nun gespannt...
LöschenKeine Ahnung warum die so schnell steigen, ich sag aber mal Danke für die Idee.
AntwortenLöschenSo ein schneller und starker Anstieg war von mir natürlich nicht vorherzusehen, zumal ja bisher keine wirklichen Neuigkeiten gekommen sind. Es steht eine Kapitalerhöhung an und WCM rückt (wieder) stärker ins Bewusstsein der Börse und interessierter Anleger. Als investierte Aktionäre freuen wir uns einfach über die satten Kursgewinne und behalten im Blick, dass es auch schnell mal wieder deutlich nach unten gehen kann. Was hoch steigt, kann tief fallen. Da WCM jedoch ein auf lange Sicht angelegtes Investment ist, sollten man das dann auch aushalten können. Aber zunächst warten wir mal die Infos zur anstehenden Kapitalerhöhung ab. Die ist bei einem Kurs von 3,50 EUR jedenfalls leichter durchzuführen als bei 2,50 EUR. Denn es müssen weniger Aktien ausgegeben werden, um die gleiche Summe Geldes einzunehmen...
LöschenHallo Michael,
AntwortenLöschenvielen Dank für den sehr interessanten Artikel.
Meiner Einschätzung nach liegt der faire Wert von der WCM AG, mit den vertraglich schon unterzeichneten Akquisitionen im August bzw. Oktober 2015, bei etwa 2,60 €. Deshalb hab ich heute, bei dem doch recht günstigen Einstiegskurs, auch in die WCM AG investiert. Langfristig gesehen, gehe ich sogar von einer Verdopplung des aktuellen Kurses aus.
Die Büroimmobilie in Frankfurt am Main hat derzeit eine berechnete Wertsteigerung von 3.512 TEUR (+8%), die in Düsseldorf von 950 TEUR (+17%), die in Bonn leider eine Wertminderung um -572 TEUR (-3,5%).
Der Flächenumsatz in Berlin ist letztes Jahr um +36% gestiegen (Jones Lang LaSalle), was eine optimale Voraussetzung für die neue Büroimmobilie im August in Berlin-Mitte bedeutet (Vermietungsgrad z.Z. 100%, 5 Jahre Laufzeit). Was für den Teil der EDEKA-Märkte welche in Berlin sind, erst mal nicht zählt, da hier lange Mietverträge über 15 Jahre geschlossen wurden. LaSalle rechnet für das Jahr 2015 mit einem durchschnittlichen Mietpreis-Anstieg von 1%. Der Leerstand ist im Jahr 2014 von 8,3% auf 7,6% gefallen, LaSalle rechnet hier für 2015 mit einer Stabilisierung auf aktuellem Niveau. Das Risiko der Insolvenz von Mietern möchte die WCM AG einschränken, indem auf der zu vermietenden Fläche, lieber mehrere kleinere Mieter als ein großer Mieter gefunden werden sollen (natürlich je nach Bonität). In dem Fall WeserWind GmbH (mit 66% Hauptmieter vom Seebeck Offshore Industriepark, Bremerhaven), wurde von einem Mitglied des Aufsichtsrates eine Mietgarantie gegeben. Eine Zinserhöhung durch die EZB ist in absehbarer Zeit auch nicht gewünscht, was die WCM AG für weitere Übernahmen mit günstigen Krediten versorgt. Der Wettbewerb in diesem Bereich ist sehr intensiv, aber mit Ehlerding und Efremidis ist die WCM AG wohl ziemlich gut gerüstet. Das was man überhaupt nicht einschätzen kann, sind die zukünftigen allgemeinen rechtlichen Rahmenbedingungen in Deutschland, insbesondere was steuerliche Änderungen angeht.
Alles in allem scheinen auch die Risiken dieses Geschäftsmodells, neben den aktuellen Zahlen (Konzernabschluss, Quartalszahlen, etc. siehe Internetseite von der WCM AG), in Ordnung zu sein.
Gutes Geschäftsmodell - Ausgezeichneter Manager - Guter Preis (+Karl Ehlerding).
Ich würde mich freuen, wenn hier noch mehr Informationen bzw. eigene Meinungen über die WCM AG zusammen kommen.
Vielen lieben Dank Michael, ich hatte die WCM AG überhaupt nicht auf dem Schirm, doch ich bin jetzt schon sicher, dass es ein ausgezeichnetes langfristiges Investment wird.
Viele Grüße!
Stefan D.
Moin Stefan,
Löschendanke für Deine Einschätzungen und Deine Berechnungen. Heute hat WCM ja einen weiteren Zukauf bekanntgegeben, wenn er mit 10 Mio. EUR für einen OBI-Markt auch eher verhältnismäßig klein ist. Mir fällt es noch immer schwer, die WCM bewertungstechnisch exakt zu greifen, eben weil so viele Projekte noch in der Übertragungsphase sind und man ja auch die Nebenkosten nicht alle kennt. Der 9-Monatsbericht dürfte daher erstmals ziemlich aussagekräftig sein, weil hierin ja die bisher angekündigten Transaktionen abgebildet sein werden - und zwar vollständig umgesetzt mit den dann gültigen Mietkonditionen und Finanzierungskosten. Ab diesem Zeitpunkt wird die WCM "berechnbar(er)". Auch eine Aussage zu den Verlustvorträgen je Aktie wäre schön, bisher scheint es nur eine Aussage hierzu zu geben: meine Überschlagsrechnung. ;-)
Hallo Michael,
Löschenich freue mich auch schon auf neue Zahlen und Informationen.
Der OBI-Markt in Olpe dürfte ca. 740 TEUR p.a. an Mieteinnahmen rein bringen. Abzüglich der direkten und anteiligen betrieblichen Aufwendungen, die anteiligen Finanzaufwendungen, Steuern und sonstige Kosten, dürfte das Objekt in Zukunft die Gehälter (ohne Vorstandsgehälter u. freie Mitarbeiter, also vom restlichen Stammpersonal) rein holen. Bei einem WALT bis ins Jahr 2030 ist man hier auch ziemlich gut abgesichert.
Meine Berechnungen stützen sich auf alle bisher veröffentlichen Zahlen der WCM AG und externen weiteren Quellen. Aufgrund der noch recht dünnen Zahlenlage, hab ich gerade die 'Schätz-' Zahlen im Bereich der betrieblichen Aufwendungen mit einigermaßen vergleichbaren Zahlen der Peer-Gruppe abgeglichen und versucht diese soweit wie möglich auf die Verhältnisse der WCM AG zu adaptieren. Hierbei wurde auch die Entwicklung der voraussichtlichen Marktlage berücksichtigt u.a. durch Informationen von Jones Lang LaSalle. Ich rechne sowieso schon schlechter als es wirklich ist und habe am Ende noch einen Abschlag von ca. 30% vorgenommen. Was ich nicht berücksichtigt habe sind die Auf- u. Abwertungen, aber da stehen wir ja derzeit bei ca. +4.000 TEUR. Ich freue mich über die baldigen neuen Zahlen, um meine Berechnungen entsprechend zu vergleichen, anzupassen und weiter verbessern zu können. Ich investiere nur, wenn ich mir sicher bin, dass ein Unternehmen unterbewertet ist. Und das ist bei der WCM AG im langfristigen Value-Ansatz definitiv der Fall.
Das Interesse an der WCM AG steigt wieder an. Letzte Woche wurde die WCM AG z.B. im Börsenbrief von Berenberg aufgegriffen. Finanzportale berichten immer öfters von der WCM AG. Ich denke sobald die Zahlenlage etwas transparenter wird aber spätestens wenn es Dividende gibt, dass das Interesse an der WCM AG steigen wird und auch andere Investoren den wahren Wert erkennen werden. Im I.Quartal hatten wir ja gerade mal Mieteinnahmen von 699 TEUR. Im IV.Quartal werden es schon ca. 5.798 TEUR sein (closing-abhängig, dürfte aber etwa passen).
Das mit den Steuern (Verlustvorträge) ist wirklich nicht einfach zu bewerten. Ich für meinen Teil werde das vorerst nicht mit ein berechnen. Zur Zeit sehe ich das eher als zusätzlichen Risiko-Puffer für Investoren und vor allem als klaren Wettbewerbsvorteil für die WCM AG. Da die Dividenden aus dem Einlagekonto mit 1,3 Milliarden kommen, werden die Steuervorteile in erster Linie zum Erwerb weiterer Immobilien genutzt werden.
Viele Grüße!
Stefan D.
Moin Stefan, ich denke auch, dass hier für langfristig orientierte Anleger ein großes Potenzial schlummert.
LöschenWas den Wert der Verlustvorträge angeht, so kann man ja überschlägig wie folgt rechnen: ein Gericht hatte den Wert der WCM-Aktien (die damals "nur" aus der Börsennotierung und den Verlustvorträgen bestand) auf 2,70 EUR je Aktie festgestellt. Das war Ende 2014 bei einer Aktienanzahl von 14.441.269 Stück, so dass die Verlustvorträge also mit 38.991,426 EUR bewertet wurden. Danach folgte eine Bar- und Sach-Kapitalerhöhung sowie jüngst eine zweite, viel größere Bar-Kapitalerhöhung. Die Aktienzahl beträgt nunmehr 109.793.244 und bezieht man die Verlustvorträge auf diese deutlich erhöhte Aktienzahl, verbleiben 0,355 EUR je Aktie.