Publity überrascht mit Kapitalerhöhung - eine Kaufgelegenheit?

Kleiner Schock am Nachmittag beim Immobilieninvestor Publity, den ich erst kürzlich vorgestellt hatte. Denn nur einen Tag nach der gestrigen Hauptversammlung gibt das Unternehmen bekannt, von der erst gerade beschlossenen Ermächtigung zur Erhöhung des Kapitals Gebrauch zu machen.

"Der Vorstand der publity AG (Entry Standard, ISIN DE0006972508) hat heute mit Zustimmung des Aufsichtsrats eine Erhöhung des Grundkapitals gegen Bareinlage um bis zu zehn Prozent beschlossen. Im Rahmen einer teilweisen Ausnutzung des auf der Hauptversammlung am 14. März 2016 beschlossenen genehmigten Kapitals 2016 sollen bis zu 550.000 neue nennwertlose Namensaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 1,00 Euro je Aktie mit voller Gewinnberechtigung ab dem 1. Januar 2016 ausgegeben werden. Das Grundkapital der publity AG wird durch die Transaktion von 5,5 Mio. Euro auf bis zu 6,05 Mio. Euro erhöht. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist ausgeschlossen. Die neuen Aktien werden im Wege einer Privatplatzierung über ein beschleunigtes Bookbuilding-Verfahren ausschließlich institutionellen Investoren in Deutschland und im Ausland (mit Ausnahme der Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Japan und Australien) zu einem Preis angeboten, der den Börsenkurs der Aktie der publity AG nicht wesentlich unterschreiten wird."

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Der Kurs hat daraufhin ein zweites Mal den Rückwärtsgang eingelegt, denn gestern gab es bereits den Dividendenabschlag von €2,00 je Aktie. Eine Kapitalerhöhung bedeutet immer eine Verwässerung des Anteils der Altaktionäre, denn es gibt nun mehr Aktien, auf die der Unternehmensgewinn verteilt werden muss. Daher sorgen Kapitalerhöhungsankündigungen in der Regel für negative Kurzschlussreaktionen. Doch ein zweiter Blick lohnt durchaus auch hier...

Enormes Wachstum ante portas
Denn Publity hat Großes vor, der aktuelle Immobilienbestand von €1,6 Mrd. soll bis Ende 2017 auf €5 Mrd. verdreifacht werden. Da es zum Geschäftsmodell von Publity gehört, sich bei den für die kapitalgebenden Finanzinvestoren erworbenen Gewerbeimmobilien mit bis zu 3% Eigenanteil zu beteiligen, ist für derart rasantes Wachstum auch das nötige Eigenkapital vonnöten. Und hier hapert es anscheinend, denn Publitys freie Mittel beliefen sich Ende 2015 auf  €20 Mio. - bisher war Großaktionär und CEO Thomas Olek davon ausgegangen, dass bis Ende 2016 dieses Cash-Polster für den Wachstumskurs ausreichen wird. Allerdings hat im letzten halben Jahr Gebote für 780 Objekte abgegeben und die heutige Kapitalmaßnahme legt nahe, dass man hier häufiger den Zuschlag erhalten hat bzw. wird, als bisher angenommen.

 Publity (Quelle: comdirect.de) 

Gut oder schlecht?
Und das ist der entscheidende Punkt für die Einordnung der Kapitalerhöhung: Publity benötigt zusätzliches Kapital, weil man schneller wächst, als bisher angenommen. Bei den vorherigen Transaktionen hielt Publity bzw. die von ihr gemanagten Fonds die Liegenschaften im Schnitt für 16 Monate und erzielten mit den bisher veräußerten 526 Immobilien durchschnittlich 27% Gewinn.

Wenn man sich nun kurzfristig zusätzliches Kapital besorgt, weil man es für lukrative Geschäftsabschlüsse benötigt, dann ist die Kapitalmaßnahme als positiv zu bewerten. Denn sie verspricht weiteres Wachstum und zusätzliche Gewinne. Publity verdient nämlich sowohl beim An- und Verkauf der jeweiligen Immobilien und zwischenzeitlich auch bei der Verwaltung und Bewirtschaftung. Und je mehr "Assets under Management" (AUM) man im Portfolio hat, desto höher sind die Einnahmen aus Provisionen und Gebühren.

Erhöhung des Streubesitzes
Vorstand und Großaktionär Thomas Olek hält bisher 64% der 5,5 Mio im Entry Standard notierten Aktien und hat angekündigt, im Rahmen dieser Kapitalmaßnahme 650.000 davon mit anbieten zu wollen. Doch auch hierbei muss Anlegern nicht bange werden, denn zunächst steht diese Umplatzierung unter dem Vorbehalt, dass es genügend Nachfrage nach Publity-Aktien gibt - die Kapitalerhöhung geht also klar vor. Und dann würde eine volle Zeichnung der Kapitalerhöhung und eine vollständige Umplatzierung bedeuten, dass Oleks Anteil auf unter 50% der Anteile absänke. Ich sehe hierin keine Abkehr des Großaktionärs und "Machers", sondern eine Vergrößerung des Streubesitzes. Und das macht die Aktie für Investoren attraktiver, sie wird an der Börse leichter handelbar und auch institutionelle Anleger, wie Fonds, können nun den Einstieg wagen. Unterm Strich erhält Publity durch diese beiden Kapitalmaßnahmen frisches Geld für Investitionen und macht sich insgesamt attraktiver für Anleger.

Ich habe kürzlich Publity gerade wegen der hervorragenden Geschäftsaussichten auf meine Empfehlungsliste und in mein Depot genommen. Und habe in den kleinen Ausverkauf hinein heute weitere Aktien zugekauft. Publity ist nun deutlich die drittgrößte Position in meinem Depot hinter Aurelius und Blackstone, die sich ein Kopf-an-Kopf-Rennen um die Spitzenposition liefern.



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Ergänzung vom 17.03.2016, 11:20

Soeben meldete Publity, dass die Kapitalerhöhung erfolgreich durchgeführt wurde. Die 550.000 neuen Aktien wurden zu €36,00 bei institutionellen Anlegern platziert. Der Bruttoemissionserlös für beläuft sich somit auf €19,8 Mio. und das Grundkapital der Gesellschaft erhöht sich nach Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister um 10% auf €6,05 Mio. Die neuen Aktien sind ab dem 1. Januar 2016 gewinnberechtigt.

Darüber hinaus wurden weitere 300.000 Aktien der Publity-Mehrheitsaktionärin Consus GmbH, der Vermögensverwaltungsgesellschaft des Vorstandsvorsitzenden Thomas Olek, an institutionelle Investoren platziert. Der Streubesitz konnte durch die Maßnahme von 38 auf 49% deutlich erhöht werden. Allerdings wurden nicht alle hierzu bereitgestellten Aktien nachgefragt, sondern nur knapp die Hälfte der 650.000 Stücke.

Doch damit sind die Kapitalmaßnahmen nicht nicht abgeschlossen. Publity plant weiterhin, unmittelbar nach Eintragung der Kapitalerhöhung ins Handelsregister, ihre im November 2015 und Dezember 2015 ausgegebene Wandelschuldverschreibung mit einer Laufzeit bis zum November 2020 und einem Zinskupon von 3,5% im maximalen Gesamtnennbetrag von €50 Mio., von der derzeit Schuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von 30 Mio. Euro ausgegeben worden sind, weiter auszuplatzieren. Die weiteren Schuldverschreibungen sollen institutionellen Anlegern im Wege einer Privatplatzierung angeboten werden. Das Bezugsrecht der Aktionäre bleibt ausgeschlossen.

Mit den frischen Mitteln dürfte Publity dem großen Ziel eines Immobilienbestands von €5 Mrd. einen großen Schritt näher gekommen sein, denn man benötigt ja lediglich den eigenen 3-prozentigen Anteil an der Gesamtsumme.

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